谢逸枫：拐点？5月70城房价呈涨势放缓

文/谢逸枫

6月18日，国家统计局发布了5月70个大中城市住宅销售价格统计数据，5月环比上涨城市个数减少，涨幅有所收窄。2016年6月18日上午09时30分国家统计局发布2016年5月份70个大中城市住宅销售价格变动情况：一、新建商品住宅价格变动情况，一）与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有4个，上涨的城市有60个，持平的城市有6个。环比价格变动中，最高涨幅为5.5%，最低为下降0.5%。二）与上年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有18个，上涨的城市有50个，持平的城市有2个。5月份，同比价格变动中，最高涨幅为54.0%，最低为下降3.2%。

对此，著名房地产专家、中国城市房地产研究院院长谢逸枫进行了解读：

著名房地产专家、中国城市房地产研究院院长谢逸枫直言：“5月70城房价总体上涨趋势不变，呈现涨幅回落的放缓发展形势。一方面是一二三线城市环比涨幅均比4月有所收窄。70个大中城市新建商品住宅环比综合平均涨幅分别比4月收窄0.3百分点，其中一线城市环比平均涨幅分别比4月收窄0.8和0.7个百分点，二三线城市环比平均涨幅都分别比4月收窄0.2和0.1个百分点。另一方面是城市房价收窄。涨幅比4月收窄的城市分别有36个和25个，分别比4月增加15个和5个；涨幅在1%以上的城市分别有15个和13个，分别比4月减少7个和2个；最高涨幅分别为5.5%和6.3%，分别比4月收窄0.3和0.5个百分点。”

著名房地产专家、中国城市房地产研究院院长谢逸枫指出：“房价总体涨势放缓，调整期正式结束转入全面进入上涨通道之后的正常波动。预计未来房价处于微调、高位震荡，不存在暴跌的可能性。一方面是房价环比上涨城市自2014年2月份以来，再次达到60个，比4月65个减少5个，3月62个，创28个月上涨城市数量新高。房价同比上涨城市自2014年9月份以来再次达到50个，比4月51个减少1个，3月40个，创21个月上涨城市数量新高。目前一二三线城市房价上涨势头不变。预计二季度上半年房价总体比去年好，70个大中城市迎来全线普遍上涨。“

著名房地产专家、中国城市房地产研究院院长谢逸枫认为：“由于市场短期受供求、政策调控、货币政策的影响，涨幅放缓属于市场合理、正常、健康的波动。5月房价收窄，暂时无法证明调控效果显现，不能说明房价拐点来临，更不是意味着房价暴跌的信号。一方面是5月70城市房价继续上涨，仅仅是涨幅收窄而已，况且大多数城市仍保持上涨。另一方面是前5月全国房价中的商品与住宅价格上涨趋势不变，但涨幅回落。毫无疑问，房价总体处于高位水平，调控效果有待观察。短期波动将会成为市场主旋律，其中供求、调控、货币、地王的因素影响越来越明显，未来房价上涨的压力依然存在。“

著名房地产专家、中国城市房地产研究院院长谢逸枫表示：“5月70城房价总体延续上涨态势，一二三线城市房价涨幅放缓，整体涨幅不断收窄。其一是5月环同比房价上涨，涨幅收窄。其二是5月一线城市房价普遍集体暴涨，环比涨幅收窄，但仍偏高。而同比房价大幅上涨，涨幅放缓。其三是5月一线城市房价暴涨已经蔓延至二三线城市，涨幅逐渐收窄。其四是5月三线城市房价环比已经连续4个月上涨了，房价由筑底转入上涨。其五是深圳房价已经连续第2个月上涨超过60%以上之后，5月房价回落到54.0%。4月深圳房价同比涨幅再次突破60%以上，达到63.4%，比上月62.5%高出0.9%，再次爆了自70大中城市房价指数表，于5月回落到54.0%。“

著名房地产专家、中国城市房地产研究院院长谢逸枫认为：“目前城市分化不断加深，其中一线城市除广州外，北京、上海、深圳房价涨幅收窄，深圳回落最明显。大多数二三线城市房价上涨，少数三四线城市房价下跌。一是深圳房价一直领涨全国，其中深圳在2014年12月份成为全国首个房价上涨的城市，连续18个月上涨，同比上涨54.0%，扮演房价上涨的“领头羊”角色。二是5份房价上涨基本普遍上涨。三是三线城市房价已经开始筑底了，连续4个月上涨。四是5月全国房地产市场分化的走势不变，一二线城市与三四线明显的不同。因此，从2014年6月一线城市进入全面房价下跌，到2015年3月一线城市进入全面企稳，持续11个月的市场调整在2015年4月已趋于结束，预计2016年6月城市房价继续分化。”

著名房地产专家、中国城市房地产研究院院长谢逸枫分析：“当前70城市房价进入微调波动阶段，并不影响房价上涨的火苗不断蔓延至周围城市。由于一线城市与11个二线城市调控收紧，导致需求不断向外流，购买力集中在周围城市，推高了房价。实质上，房价“任性”疯狂上涨背后，真正的逻辑是供需失衡与库存下降及土地供应下降、稳增长的压力大、货币超发、房贷宽松。目前的调控收紧政策短期无法抚平市场波动，预计6月房价还会继续上涨，上涨城市不断蔓延到二三四线城市。”

著名房地产专家、中国城市房地产研究院院长谢逸枫认为：“按5月70城房价环比指数看，房价涨幅回落，总体涨势放缓，涨幅与上涨的城市在收窄、减少。一是房价环比连续上涨14个月，涨幅翻倍上涨转入收窄。5月环比上涨低于1%，4月上涨1.2%，3月上涨1.2%，2月上涨超过0.6%，1月上涨0.4%，去年12月环比上涨的0.2%，与11月的0.2%，10月的0.13%、9月0.15%、8月0.16%，连续13个月上涨。二是5月环比上涨城市不断增加，4月50个，4月达到65个，比上月增加3个。三是5月环比上涨最高为二线城市，基本占了前三位。分别为4月合肥5.8%，5月5.1%、4月厦门5.3%，5月5.5%、4月南京4.4%，5月4.1%。四是一线房价环比涨幅放缓。环比连跌11个月后保持14个月全面上涨，北上广深环比上涨分别为2.4%、2.3%、2.7%、0.5%。预计2016月6月房价环比涨幅会收窄，仍保持上涨的态势。”

著名房地产专家、中国城市房地产研究院院长谢逸枫表示：“按国家统计局数据显示，本轮70城房价上涨的第一个拐点，出现在2015年4月，环比涨幅由负转正，之前连降跌11个月[2014年5月-2015年3月]，可称为楼市冬天。而到2015年4月房价环比首次上涨，正式迎来楼市春天，已经连续上涨14个月。而按照上海易居统计数据显示，本轮70城房价上涨的第一个拐点，出现在2015年5月，环比涨幅由负转正，之前连降跌12个月[2014年5月-2015年4月]，可称为楼市冬天。而到2015年5月房价环比首次上涨，正式迎来楼市春天，已经连续上涨13个月。因此，中国房地产市场上行周期预计会延续到2017年，2016年房价上涨是主旋律。”

著名房地产专家、中国城市房地产研究院院长谢逸枫认为：“70城房价环比指数连续上涨14个月，5月涨幅收窄，涨趋放缓，主要源于六股力量的影响。一是一线与部分二线城市调控收紧。二是前期刚性与改善需求集中释放。三是货币政策的调整。四是前期基数过高。五是总体库存偏大。六是深圳、北京、上海等一线城市房价回落，深圳最明显，拉低了平均指数。”

著名房地产专家、中国城市房地产研究院院长谢逸枫表示：“ 按5月70城房价同比指数看，总体延续上月上涨趋势，涨幅收窄，呈现放缓的形势，预计2016年6月房价继续上涨，放缓。一是5月回落到7%多。4月同比上涨超过9%，比3月超过8%还高，连续上涨10个月。5月同比上涨7%多，4月同比上涨超过9%，3月同比上涨超过8%，2月同比上涨超过7.7%的涨幅。去年12月7.7%，11月上涨2.4%，10月上涨1.7%，9月1.9%，8月首次止降转涨1.7%,结束了连续11月下降期，连续10月上涨。二是5月上涨城市50个，4月20个月以来首次达到51个，比上月增加11个。三是5月一线城市普遍暴涨，但深圳上涨幅度明显收窄，整体房价同比涨幅放缓。其中最高的深圳达到54.0%。5月北、上、广、深同比涨幅分别为21.4%、33.8%、19.0%、54.0%，4月分别为20.2%、34.2%、17.6%、63.4%。”

著名房地产专家、中国城市房地产研究院院长谢逸枫认为：“ 按照国家统计局数据显示，本轮70城房价上涨的第二个拐点，出现在2015年8月，同比涨幅由负转正，之前连降跌11个月[2014年9月-2015年7月]，可称为楼市冬天。而到2015年8月房价同比首次上涨，正式迎来楼市春天，已经连续上涨10个月。而按照上海易居统计数据显示，本轮70城房价上涨的第二个拐点，出现在2015年12月，之前连降跌15个月[2014年9月-2015年11月]，可称为楼市冬天。2015年12月，同比涨幅终于由负转正，即房价水平重新反弹到了一年之前，比一年之前还要高一点，已经连续上涨6个月，正式迎来楼市春天。因此，房地产市场上行周期没有结束，预计会延续到2017年。“

著名房地产专家、中国城市房地产研究院院长谢逸枫指出：“ 房价同比总体上涨，已经连续上涨10个月，5月一线总体涨幅收窄。主要原因有四个方面：第一是5月深圳房价同比上涨54.0%，比4月63.4%，比上月回落了10%左右，直接导致5月同比整体涨幅收窄，权重性与结构性因素导致决定的。第二是5月环比上涨的涨幅收窄，同比上涨的城市数量减少与上涨的城市涨幅回落。第三是不排除国家统计局的统计方式与计算关系。第四是5月一线城市同比涨幅平均大，总体仍偏大。”

著名房地产专家、中国城市房地产研究院院长谢逸枫指出：“深圳楼市高烧终于稍稍降温，房价疯狂、凶猛上涨的势头开始减弱，总体依然高位震荡，已经连续第五次“爆表”，成为历史上第一个出现新建商品住宅价格指数同比四次超过50%的城市，创指数单月最高同比涨幅。1月深圳房价同比上涨52.7%，2月57.8%，3月62.5%，4月63.4%，5月54.0%，虽然没有打破单1月、2月、3月历史最高新纪录，不过，还是创造了1998年以来历史最高涨幅，已经连续13月个领涨全国。说明深圳房价同比远未见顶，下行拐点为之尚早。由于深圳供求矛盾突出，政策短期无法抚平市场波动，未来房价上涨的动力依然存在。“

著名房地产专家、中国城市房地产研究院院长谢逸枫指出：“预计6月深圳房价会再次上涨，由于调控收紧与供应结构的调整，涨幅有望小幅度回落。一方面是深圳环比房价自2015年5月上涨7.7%见顶之后，房价趋小幅度回落6个月后转入2月回落，3月上涨、4月、5月再次回落的态势，已经回落到0.5%，保持小幅度波动态势。另一方面是同比房价自2015年4月首次上涨1.8%之后，一路上涨到63.4%，涨幅逐月扩大，5月收窄到54.0%。毫无疑问，深圳作为全国房价上涨最凶猛、涨幅最高、最疯狂的领头羊城市，按当前供求与库存及市场形势看，预计2016年6月环比继续上涨并且收窄，同比涨势不减，涨幅则会回落。”

著名房地产专家、中国城市房地产研究院院长谢逸枫认为：“当前深圳房价上涨动力逐渐减弱，呈现环比见顶拐点走势。1月深圳房价环比上涨4.1%，2月放缓回落到上涨3.6%，3月同比上涨3.7%、4月回落到2.3%，5月回落到0.5%，说明房价上涨速度放缓，涨幅不断的收窄。自2014年11月止跌12月上涨，已经连续上涨了18个月。按照过去深圳几轮房价上涨周期看，表明深圳房价环比见顶已经来临，不排除房价上涨动力削弱导致房价提前现顶。其一是深圳前期市场需求集中的释放，利好政策基本要尽。其二是市场调控收紧，购房人的情绪产生观望的心理。，一定程度上给市场压力。其四是场外配资的打击，减少了一定的投资投机需求。其五是深圳部分需求转移到周围的东莞、中山、惠州，市场需求的下降。因此，预计深圳房价仍会保持上涨的态势，涨幅则会放缓。“

著名房地产专家、中国城市房地产研究院院长谢逸枫分析：“5月深圳房价同比收窄至54.0%，比4月63.4%回落了10%左右。自2015年4月止跌上涨，已经连续上涨了14个月，预计未来继续上涨。深圳房价上涨在于供求关系和市场预期发生了变化。最根本原因就是供小于求、库存不足、土地供应持续下降与货币超发、房贷加杠杆、场外配资杠杆加杠杆、政策利好及炒股买房资金入市、投资需求膨胀爆发、房企捂盘、中介炒作。”

著名房地产专家、中国城市房地产研究院院长谢逸枫指出：“未来深圳房价上涨压力巨大，不排除会继续暴涨的可能性。一是深圳面临了新房供应乏力的尴尬，去库存周期比较小。去库存周期在7个月以下，而新建住宅土地供应连续几年下降。二是货币超发，房贷加杠杆。货币的宽松与股市的火热之后，大量的资金进入楼市，投资需求疯狂入市。三是深圳吸引人口强大，住房需求旺盛。四是政策重叠的蝴蝶效应利好。五是深圳的财富增长过快，有钱人士越来越多，投资渠道少，需要增值保值。六是土地价格疯狂上涨，直接推高房价。七是部分股市资金进入楼市，加上货币放水与房贷加杠杆的效应。八是不排除房企捂盘、中介炒作的现象。”

著名房地产专家、中国城市房地产研究院院长谢逸枫认为：“当前深圳房价已经进入新一轮上涨通道，称为第二次上涨，主要是政策刺激与货币放水及投资投机、改善性需求入、房贷加杠杆、供求扭曲的五股力量推动。由于同比单月涨幅延续上涨，已经上涨了14个月。1月同比上涨52.7%，2月同比上涨57.8%、3月同比上涨62.5%、4月同比上涨63.4%、5月同比上涨54.0%。自去年深圳房价12月的47.5%、11月的44.6%、10月的40.5%，9月的38.3%、8月的31.8%、7月的24%、6月15.9%、5月的6.7% 、4月的1.8% 。因此，深圳房价不断的暴涨，最大的问题就是房贷加杠杆与货币泡沫及投机炒房风险，根本原因在新房供不应求与土地供应下降及库存不足、需求旺盛、投资渠道少、。预计深圳市政府会继续加强金融风险、市场的管控，增加供应。”