​ 开发商的错不应归咎于小区物业——四种类型的物业纠纷，九成是物业公司在讨钱

开发商的错不应归咎于小区物业

四种类型的物业纠纷

九成是物业公司在讨钱

（经典案例 + 物管提醒）

类型一：

开发商的错不应归咎于物业

杨某在

、二审审理后认为，杨某自2012年2月份起未及时支付相应的物业管理服务费用，其行为已经构成违约，应承担相应法律责任。物业公司与开发商协议中，物业需做到的具体项目中并未包括消防监控设施项目。所以杨某败诉。

物管提醒：

物业公司是以营利为目的的企业法人，独立于开发商，其日常运营资金的唯一来源就是业主交纳的

实际审理案件中，法官发现，有业主对

类型二：

对物业不满，应派业委会出马

惠城区某花园业主钟某，也是因拒交物业管理费而被告。庭审时，钟某承认自己的过错。但其认为，物业公司无视业主利益，未经被告同意，擅自改变小区内设施等过错行为，使其生活受到严重侵害，生活质量严重下降，缺乏安全感，其以不交物业管理费来对抗。

此案同样经历二审。，双方已形成物业管理服务合同关系，原告为被告提供物业管理服务，被告应依约支付相应物业管理服务费用。另，被告的辩称不属本案所调整范围，被告应向县级以上地方人民政府房地产行政主管部门反映或主张其所述诉求，或通过小区业主委员会向县级以上地方人民政府房地产行政主管部门反映或主张。被告自2009年6月份起未及时缴交相应的物业管理服务费用，其行为已经构成违约，应承担相应的法律责任。、水电费等共五千余元及滞纳金。钟某提起上诉。中院认可一审的处理原则，在查明事实后仅仅对滞纳金的标准部分作出了改判。

物管提醒：

物业服务是公共的，任何一个业主个人，都不能代表小区全体业主来起诉物业公司。对物业服务不满需要起诉的话，主体应当是业主委员会，或是获得一定数量的业主代表。诉求也只能是要求物业公司整改或赔偿，但不能不交物业费。物业服务是公共的，物业公司没了主要收入来源，其作为一个经营性企业将会运转困难，影响的将是全体业主。

类型三：

交费后小区内丢车，物业要赔

被盗车主苏某，住惠州市某花园小区。2011年1月其停在小区内的小轿车被盗，报案后状告物业公司索赔。经查，苏某每月向物业公司交纳150元车辆保管费，而被盗车辆经鉴定价值人民币260400元。

，本案是保管合同与保险合同纠纷，两种民事法律关系并存，存在着可选择诉因的情形，原告最终选择了保管合同民事法律关系，故本案应适用保管合同的法律、法规等。据查明事实，苏某与物业公司已经形成了保管合同关系，物业公司应尽保管义务。。

物业公司认为应由盗车者和保险公司承担此责，向中院提出上诉。中院认为，本案涉及到盗车犯罪嫌疑人与苏某之间的侵权法律关系、苏某与物业公司之间的法律关系和苏某与保险公司之间的保险合同关系并存。尽管盗车犯罪嫌疑人是终极责任人，苏某作为权利人可以选择其认为适当的被告提起诉讼、主张权利。本案属于有偿保管合同，物业公司作为保管人要免责就必须证明在保管合同中不存在过错。故中院维持一审原判。

物管提醒：

这类案件每年都会发生几件，虽不是物业纠纷，但也是与物业有关的纠纷。，则其会判承担一定比例的责任。对于停车场车被盗责任问题，首先要看车主是不是把车停到相对安全的地方。若车主已将车停到物业公司指定的场地而被盗，则物业公司需全额赔偿。当然，业主将停车卡放在车上、保安无法核实开车者是否车主亲朋好友等情况导致车辆被盗的，应当相应减轻物业公司的责任。

类型四：

物业收费要分清指导价与市场价

黄女士购买惠城区某小区的联排

，本案属物业服务合同纠纷。惠州市物价局、惠州市房产管理局在2007年6月联合发布的《关于公布2007年惠城区住宅物业服务收费政府指导价的通知》规定，高层住宅(含带电梯的多层及小高层)一级服务等级的收费标准基准价为每平方米1.10元，提供一级服务等级未涵盖的物业服务内容，物业服务收费标准需超过上述政府指导价标准的，由物业管理企业书面报

另外，涉案物业已在多处原告签字确认的书面材料中指明，该物业类型为别墅，原告应知晓。故本案涉案物业关联的物业管理服务费标准不适用政府指导价的约束，驳回黄女士诉求，黄女士提出上诉。

物管提醒：

此类案件较多，，同时在