圳圳有辞 | 遭“调控带”围剿,深圳还能扛到几时?

发表于 讨论求助 2021-07-14 06:30:25


4月11日,在一场论坛分享会上,深圳市房地产中介行业协会称,“深圳遭遇调控带围剿”。


乐居直播间《圳圳有辞》栏目邀请深圳资深地产媒体人朱文策、北京大成律师事务所律师刘子孺,共同探讨调控政策密集出台的背后以及临深“限售圈”对深圳的影响。




一周一策,轮番“打地鼠”



本轮调控潮仍呈现出“打地鼠”特点,谁冒头就调控谁。


家家顺研究中心监测数据显示,3月东莞一手住宅成交5194套环比增长258%,成交均价16021元/平,环比微升2.8%。


具体到片区成交上,松湖片区以成交1940套夺得成交量榜首,增长幅度同步夺冠;价格方面,临深片区因地理优势以21562元/平位列价格第一。



3月以来,东莞已经经历3轮调控。21日,东莞出台限价令,规定新房再涨价不能超过5%;29日限价升级,规定新盘备案均价不能超同类型20%;10日,东莞调控“五限”,业内人士称“史无前例”。


这个“史无前例”在朱文策看来并不复杂,跟一句话有关——“房子是用来住的,不是用来炒的”。调控对市场一定能够产生一定的影响,将房价稳定在一个合适的范围内,既不能大涨,也不能暴跌。“这其实也是倒逼地方政府,能够采取多大的限购空间。”


东莞“五限”也被戏称为“花式调控”,“政策比较花哨,包括学历、赠予方面都有规定,”刘子孺说。“五限”更招致网友吐槽,“以后可能要限星座、身高、智商、专业,说不定连丈母娘都要管上一管”。朱文策也认为,限制到学历显然是非常无厘头的,“就像限购催生假离婚一样,按学历买房会不会催生东南亚办证集团再度兴起?”


21日、29日、10日,几乎隔一周调控一次。朱文策分析,东莞此番限购是一步一步深入,逐步实现目标。他在个人公众号“朱罗纪”撰文写道,“先磨刀霍霍,然后冷不丁割你一刀;然后继续磨刀霍霍,继续冷不丁割你一刀;继续磨刀霍霍。总之,不能一刀砍死,因为政策的最终目标很明显:既要防止上涨又要不能大跌。否则的话,房子就不是用来住的了,而是用来抛的。”



惠州3月成交破万,但变现难



东莞“五限”中对社保年限作出规定,被认为精准打击了深圳投资客,东莞限购,惠州可以解放?于是深圳各路中介又高潮了。


“惠州限卖:别让深圳客跑了;东莞限购限卖:巩固劳动成果;深圳限购不限卖:动员广大购房者去惠州接受惠州人民的再教育,惠州是一片广阔的天地,在那里是大有作为的。”


“明天(11日)开始,全行业10万经纪人都会疯狂带客奔赴惠州,很快到处缺货,赶紧行动。”


“东莞限购,深圳客直逼惠州,惠州必火!”


经历春节的传统淡季后,惠州楼市如同雨后春笋节节攀升,过去的3月,尽管全国“限购潮”再起,也未能影响购房者置业惠州的热情。据家家顺研究中心统计数据,惠州3月一手住宅成交12963套,环比上涨137.6%



惠州成交如此火爆,刘子孺却始终不赞同买入惠州,“我一直认为惠州要解放太难了”。他分析道,在2007-2008年买入惠州那批购房者,好不容易在2015-2016年间解套,“8年才解套,好不容易才有这么一个机会,又要一头扎进去,谁知道下一波上涨潮是什么时候?


就目前而言,深圳关内比如罗湖还有很多便宜的“老破旧”,只要花心思去找,还是能够找到合适的。“可以选择中心城市,何必要去周边城市呢?”刘子孺建议道。


朱文策并不这么认为,深圳始终会有一些需求外溢到临深片区,而这取决于两个因素,一是深圳的房价到底高到什么程度,二是深惠之间能不能建成一小时通勤圈


朱文策特别强调,一小时指的是“门到门的时间”,即从家门口出发到办公室门口,“稍微超过一些也可以,但是到了一个半小时,就很辛苦了。”


从目前的情况看,深莞两地之间有5条地铁相连的规划,深惠两地规划有1条地铁相,目的是要把临深区域纳入到深圳的“通勤圈”,就是方便白领们以后住在莞惠但仍在深圳上下班用的。


遵循这样的目标,朱文策建议,如果是刚需,到距离上班地点1小时之内的地方选房子;如果是投资,到距离商务中心1小时之内的地方选房子。


当然,如果到惠州投资,还需要考虑房产变现的问题。刘子孺讲述了一个血泪案例。他的一位朋友5年前用150万买了惠州的房子,5年后多交了n倍税费,终于原价脱手。“我们说涨300%都不叫涨幅,而是真正变现的时候,能够拿到多少钱。”



遭遇调控带围剿,深圳会跟进吗?



目前,以深圳为中心,已经形成了一个“调控圈”,深圳的压力也越来越大。那么,调控的靴子会不会落地?板子会打在哪些方面呢?



“无论是基于周边城市的压力还是表明态度,深圳加码调控是必然的,”刘子孺表示,“可能政策已经准备好了”他认为,深圳如若加码调控,或许也会走“京式调控,全国学习”的套路。


第一,商办限价。根据深圳中原统计数据,今年3月深圳商务公寓成交975套,住宅803套,公寓成交量连续两个月超过住宅。刘子孺认为,商务公寓凶猛的势头或将招致政府限价。第二,跟进限售。第三,对公司购房作出约束。在刘子孺看来,“首付方面应该不会再加码了,再加就到顶了。”


△来源:深圳中原研究中心


但朱文策认为,深圳已无须加码调控。他认为,深圳住房市场面临的根本矛盾,是住房总量表面平衡掩盖下的结构失衡和两极分化。


在第二届中国制造2025(深圳)高峰论坛上,深圳市政策研究室主任、党组书记吴思康发表了演讲。吴指出,深圳目前有1041万套住房,按照每户2.59人测算,深圳现有的住房可以容纳2800万人,而深圳实际人口近2000万。


“市场的根本矛盾不是说房子够不够住,从平均数的角度,深圳并不缺房子,缺的是交易量,”朱文策说。


截至2014年底,深圳住房总量达到5.59亿平米,但是,原村集体及村民自建住房、工业区配套宿舍等占比48%。深圳完全产权、可自由买卖的房屋总量仅128万套,绝大多数是不能交易的小产权房。“大家需要从房地产市场里面拥有一套产权清晰的房子,通过房地产获得城市经济增长的分享,这样的话无论是物质财富还是精神上的满足感,都大大增加,”朱文策直言。


房子捆绑了太多东西,“如果我们不能真正沉下心来认真分析市场面临的根本矛盾,再出任何调控政策都是螺蛳壳里做道场,长期看没有任何益处。”


Q&A


在节目的最后,刘子孺律师也解答了限购后网友们的疑惑。



遭遇限购失去购房资格,能否退定?


刘子孺:从法律层面来讲,如果确实是基于政策的影响,导致没有办法继续交易,或者获得相应的贷款,按照之前的判例来讲是可以退定的


当然,很多城市在限购政策条款中会有一些备注,比如说在政策出台之前已经网签,或者有征信记录银行转账凭据,能够证实交易确实是发生在政策发布之前,这是可以的。


但是如果单纯只是基于你自己对市场的判断,认为房价可能会下跌,那么这个部分理所当然你需要为自己的判断和签的合同承担相应的责任。



东莞限售,能否以此主张退定?


刘子孺:不能以限售为由要求退定。买房之后能不能卖、能不能获利,。


,根据当前的房地产市场,以及全国各中小城市的政策,购房者应该判断可能后续会出台相应的限购政策,应该去适应调控。也就是说,对于调控应当属于你的正常生理反应。



关于代持,风险主要体现在哪些方面?


刘子孺:代持人的财务状况人身状况是你没有办法完全掌控的。假如代持人借了别人一百万,那么作为债权人完全有权利去查封代持的房产,。



能否以债务关系做代持?可以公证吗?


刘子孺:严格意义上来讲,这种关系都是不受法律保护的,因为这种行为回避了现行的限贷限购政策,公证处不会允许做代持关系。


如果双方发生纠纷,,但前提条件是你依然有购房资格。如果不具备购房资格,。



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