在这个“拼地”的年代，这些城市凭什么吸引开发商？！

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最近，广州、佛山频频拍出高价地，许多人直呼越来越看不懂楼市！为什么开发商热衷在珠三角拍地？

东莞中原地产对9个珠三角城市进行的分析，引起了楼三姐的关注。中原君的这份《珠三角各城市拿地评估报告出炉！品牌房企的拿地视角》，也许能告诉我们开发商热衷拿地的理由，也给购房者一些参考！在这个拼“地”的年代，这些城市用什么吸引了开发商。

本文已获得“莞深地产内参”授权！

全国大型房企布局珠三角，首选哪些城市？

珠三角9大城市的综合价值排名如何？

东莞中原出品《关于珠三角拿地的评估及各大城市的分析报告》，为开发商提供土地投资战略参考。

以下是报告部分摘选

中国拥有三大大经济圈，分别是珠三角经济圈、长三角经济圈与京津冀经济圈。珠江三角洲地区是中国改革开放的先行地区，是中国重要的经济中心区域，在全国经济社会发展和改革开放大局中具有突出的带动作用和举足轻重的战略地位，良好的发展前景吸引众多大型房企拿地布局。

珠江三角洲毗邻港澳，与东南亚地区隔海相望，包括广州、深圳 、佛山 、东莞、中山、珠海、江门、肇庆、惠州共9个城市。各个城市发展程度不一，各有优劣，计划进军珠三角、想要继续深耕珠三角的房企，该在哪座城市拿地？东莞中原出品《关于珠三角拿地的评估及各大城市的分析报告》，从宏观环境、房地产市场、拿地优劣势等维度详细评估各大城市拿地综合指标。

 广州

广州，简称“穗”，是广东省省会、副省级市、国家中心城市、超大城市。广州位于广东省中南部，东江、西江、北江交汇处，珠江三角洲北部。 ，国家三大综合性门户城市之一，与北京、上海并称“北上广”。

1、广州宏观环境

经济水平：广州经济增速高于全国和全省的平均水平，经济增长保持良好势头。

人口基数：广州常住人口为1350万人，常住人口保持扩容态势。

城市规划：规划2020年广州常住人口1800万，外围新城为重点导入区域。

2、广州房地产市场

土地市场：2016上半年广州市商品房用地供应严重不足，成交楼面地价 4382元/㎡。

楼市量价：上半年广州住宅成交615万㎡，同比增长 25%，住宅均价15839元/㎡。

住宅库存：6月广州住宅库存量844万㎡，去化期约10个月 。

3、广州投资优劣势分析

投资优势：

~世界级的城市定位+全国性的交通枢纽+珠三角的规划协调。

~广州资源完善，人口多，未来将达到1800万人口，需求旺盛。

~广州市场容量大，年均1000万㎡的成交量。

~房价上涨速度相对慢，未来上涨空间大。

投资劣势：

~广州产业转型慢，收入相对低于其它一线城市。

~限购政策+二套高首付，投资需求弱。

~政府和广州本地客思想较为保守。

深圳

1、深圳宏观环境

经济水平：深圳经济增长保持高速，第三产业比重最大，增速最快。

人口基数：深圳常住人口达到1138万，宝安、龙岗人口达到200万以上。

城市规划：推进东进战略，打通连接东部、辐射粤东的战略通道，拓展城市发展空间。

2、深圳房地产市场

土地市场：深圳土地资源愈发稀缺，上半年楼面地价42202元/㎡，拿地成本高。

楼市量价：上半年深圳成交量下滑，价格持续上涨，6月突破6万/平。

住宅库存：6月末深圳住宅库存量420万㎡，去化期10.4个月 。

3、深圳投资优劣势分析

投资优势：

~深圳经济实力强劲，人口基数大，购房需求旺盛。

~深圳城市更新升级，资源配套更为完善，城市吸引力进一步提升。

~深圳东进战略落实，拓展城市发展空间，城市容量扩容。

~深圳人收入高，本土置业需求旺盛，深圳人投资意识强，投资需求也旺盛。

投资劣势：

~深圳土地资源十分稀缺，地价高，拿地成本高，开发投资风险大。

~深圳房价高位，未来溢价空间有限。

~深圳房价与本土刚需购买力脱节，置业需求往周边城市外溢。

~深圳调控政策是全国最严厉的城市，抑制投资投机需求。

 东莞

1、东莞宏观环境

经济水平：2015年东莞GDP增速与全省平均水平持平。

人口基数：东莞常住人口达到825万，仅次于广州、深圳，人口基数大。

城市规划：东莞打造国际商务休闲旅游城市，“一心四区三带六枢纽”的空间布局。

2、东莞房地产市场

土地市场：上半年东莞商住地块成交29万㎡，楼面地价3403元/㎡。

楼市量价：上半年东莞住宅成交549㎡，住宅均价12486元/㎡。

住宅库存：6月末东莞住宅库存量321万㎡，去化期约3.3个月 。

3、东莞投资优劣势分析

投资优势：

~东莞依托与深圳的直接地缘优势，深受深圳发展辐射，莞深融城加快，产业转型升级，经济发展快速。

~赣深铁路、广深港高铁、深茂铁路以及轨道交通，打造快速便捷的交通体系，促进莞深融城发展，吸引深圳客置业。

~东莞825万人口规模，仅次于广州、深圳，潜在购房需求大。

~东莞房地产进入品牌时代，房地产将步入快速发展周期。

投资劣势：

~大量深圳客涌入东莞炒楼，推动东莞房价高位，溢价空间有限。

~东莞房价的居高不下，与本土购买力脱节。

~东莞房价明显高于惠州、中山、顺德等地，价格洼地效应减弱，投资风险加大。

~东莞土地供应缺口大，三旧改造成本高，拿地成本高。

 佛山

1、佛山宏观环境

经济水平：佛山经济保持中高速增长。

人口基数：佛山常住人口743万人，城市人口持续扩容。

城市规划：佛山打造珠三角湾区西部枢纽城市。

2、佛山房地产市场

土地市场：上半年佛山商住地成交175万㎡，楼面地价5453元/㎡。

楼市量价：上半年佛山住宅成交895万㎡，住宅均价8970元/㎡。

住宅库存：6月末佛山住宅库存量747万㎡，去化期约5.37个月 。

3、佛山投资优劣势分析

投资优势：

~经济保持中高速增长，陶瓷、家具、厨卫等产业突出，产业优势明显。

~广佛同城化，与广州共建服务全国铁路枢纽计划。轨道交通完善，交通优势明显，与广州共享城市配套资源，投资需求旺盛。

~佛山作为城市规划划分新标准的特大城市，人口多，当地居民收入高，购买力强，需求旺盛。

~品牌开发商集中度高，房地产高速发展。

~佛山房价没有追随大市大涨，未来预计补涨，发展潜力较大。

投资劣势：

~佛山楼市发展不均衡，区域分化明显，东部需求强烈，中西部需求稍缓。

~佛山地价占房价比例达到61%，拿地成本高。

 珠海

1、珠海宏观环境

经济水平：珠海经济保持高速增长。

人口基数：珠海常住人口仅160万左右，为珠三角人口最少的城市。

城市规划：珠海到2020年常住人口规模达到270万人，城镇化水平98%。

2、珠海房地产市场

土地市场：上半年珠海商住地成交建面仅20余万㎡，楼面地价6878元/㎡。

楼市量价：上半年珠海住宅成交300万㎡，住宅均价17368元/㎡。

住宅库存：6月末珠海住宅库存量91万㎡，去化期仅2个月 。

3、珠海投资优劣势分析

投资优势：

~珠海港澳大桥的建设，打造珠海成为珠江西岸交通枢纽城市，交通利好，吸引投资客。

~珠海2020年将实现城镇化98%，全市资源配套更加完善，利于房地产发展。

~珠海注重生态环境的建设，山清水秀，是一个宜居城市。

~珠海住宅消化周期仅2个月，市场供不应求。

投资劣势：

~珠海经济总值偏低，以旅游产业为主，制造业产业较弱。

~珠海仅有160万人口，城市人口规模小，需求弱。

~珠海房价远高于周边城市的中山、江门，溢价空间有限。

~珠海本地客需求不足、外地客外溢的现象少。

 惠州

1、惠州宏观环境

经济水平：惠州经济增速是连续下滑态势。

人口基数：惠州常住人口475万左右，城市扩容步伐缓慢。

城市规划：深圳东进战略，惠州发展的重大利好规划。

2、惠州房地产市场

土地市场：上半年惠州商住地成交76万㎡，楼面地价3041元/㎡。

楼市量价：上半年惠州住宅成交858万㎡，住宅均价8086元/㎡。

住宅库存：6月末惠州住宅库存量1135万㎡，去化期8个月 。

3、惠州投资优劣势分析

投资优势：

~深圳东进战略，惠州发展的重大规划利好。

~深圳地铁14号线、16号线将与惠州接驳，吸引深圳客外溢至惠州置业。

~惠州与深圳、东莞形成的价格洼地，且惠州不限购，吸引投资客。

~地价要低于周边城市的东莞、佛山、中山，土地成本相对低。

~惠州自然资源丰富，山清水秀，环境优美。

投资劣势：

~惠州产业单一，经济增长后劲不足。

~惠州楼盘的居住生活配套不完善，开发以大盘为主，后续开发量巨大。

~惠州二手房交易极不活跃，投资变现难，投资风险大。

~房地产发展以大亚湾为主力，惠州各区房价差异大，以旅游业为主的大亚湾住宅均价最高。大亚湾投资过热，而其它县区主要依靠本地客户消化速度慢。

~惠州库存量大，出货压力大，而新增楼盘体量不断增多，楼盘空置率居高不下。

~惠州过于依赖深圳客需求，这轮投资热潮快速推高惠州房价，惠州房价整体泡沫较大。

~惠州在过往多年的市场表现是每当市场调整时开发商价格跳水情况比较普遍。因为很多是大盘开发，销售周期长，开发商多根据市场波动和周期来定价。在此拿地需踩准市场节奏和做好长周期大盘开发的准备。

 中山

1、中山宏观环境

经济水平：中山市经济产值低，GDP不足深圳的1/5。

人口基数：中山常住人口321万，城市吸引力弱。

城市规划：深中大桥预计2020年建成，30分钟内连通深圳中山。

2、中山房地产市场

土地市场：上半年中山商住地成交11万㎡，楼面地价4728元/㎡。

楼市量价：上半年中山住宅成交638万㎡，住宅均价6600元/㎡。

住宅库存：6月末中山住宅库存量36341套，去化期3个月 。

3、中山投资优劣势分析

投资优势：

~深中大桥的红利、深茂高铁的建设，吸引深圳客。

~翠亨新区将承载深圳前海经济发展外溢，带来大批量的产业转移。

~中山房价要低于深圳、东莞、惠州、佛山等城市，价格洼地优势。

~中山库存低位，消化周期短，供不应求。

投资劣势：

~中山经济增长疲软，产业结构不协调。

~中山轨道交通匮乏，交通配套不完善。

~品牌开发商稀缺，品牌开发商集中度低。

~中山房价已处于高位，未来溢价空间也有限。

~中山本土需求弱，后续开发量巨大，过于依赖深圳投资客，投资开发风险大。

 江门

1、江门宏观环境

经济水平：江门经济增长回升，经济保持良好发展势头。

人口基数：江门常住人口451万。

 交通规划：江门规划珠西综合交通枢纽，建通往粤西铁路门户。

2、江门房地产市场

土地市场：上半年江门商住地成交30万㎡，楼面地价515元/㎡。

楼市量价：上半年江门住宅成交302万㎡，住宅均价5653元/㎡。

住宅库存：6月末江门住宅库存量505万㎡，去化期10个月 。

3、江门投资优劣势分析

投资优势：

~珠西综合交通枢纽的建成，加快江门融入珠三角生活轨道，扩大城市规模。

~与广佛都市圈、深港澳经济圈主动对接，江门经济有望快速增长。

~随着江门城市配套的完善、交通网线的建设，房地产发展有望迎来高速增长。

~拿地成本低廉、房价低位，未来溢价空间大。

投资劣势：

~房地产发展较为落后，品牌开发商鲜有进驻。

~当地居民收入不高，购买力弱。

~城市配套、公共资源与佛山、广州差距大，对外来客户的吸引力弱。

~江门房地产发展极为不平衡，区域分化明显，北新片区需求旺盛、蓬城需求弱。

 肇庆

1、肇庆宏观环境

经济水平：肇庆经济增长低于全省和全国的平均水平，经济水平落后。

人口基数：肇庆人口400万人口，人口规模比中山、珠海要大。

 交通规划：城市“东拓”，融入珠三角1小时生活圈。

2、肇庆房地产市场

土地市场：上半年肇庆商住地成交建面101万㎡，楼面地价781元/㎡。

楼市量价：上半年肇庆住宅成交192万㎡，住宅均价5800元/㎡。

住宅库存：6月末肇庆住宅库存量518万㎡，去化期16个月 。

3、肇庆投资优劣势分析

投资优势：

~佛肇一体的进程加速、肇庆交通线路的完善，有望融入珠三角同城化的生活圈。

~佛肇同城化加速，肇庆价格洼地明显，有望对接广州、佛山的外溢置业需求。

~400万人口规模，本土需求和外来需求的拓展空间大。

~地价低位，拿地成本低廉。

投资劣势：

~肇庆经济水平落后，经济实力不足，购买力弱。

~随着越来越多的外来高污染企业迁入肇庆，肇庆原本引以为傲的自然环境对外来投资吸引力下降。

~肇庆楼市面临着高库存的消化压力，房价很难上涨，开发投资的回报率低。

~肇庆缺乏品牌开发商，房地产交易不活跃，本土需求有限，外来需求不足。

珠三角各大城市分析

备注：评分是按照排名得分，第一名10分，第九名2分。以下同属。

根据经济指标、经济增速指标、人均GDP指标、人口指标、规划交通、成交指标、房价指标、库存指标、地价成本指标，总分90分，各大城市综合分数如下：

以上是珠三角各城市综合开发投资价值的排名，可以作为开发商拿地的重要考量依据，但具体到城市进入，还有门槛及进入难易程度问题，如有些城市土地资源稀缺，供地极少，实力品牌房企扎堆，这样的市场是非常难进的；另外，一个城市内部区域是分化的，到了一个城市选择哪个区域布局拿地，还要结合当地的区域市场分析才能确定。

说明：本文为报告摘选，需要详细版请联系东莞中原。