下一个5年,深圳房价指向哪里?

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楼主 2022-06-21 13:27:02
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作者:张粉层  卢旭旭;美编:张馨冉;转自:咚咚找房(ID:szhome001)



供给侧,深圳增量土地十分有限


两会提议,房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地。对深圳这样一个土地资源十分紧缺的城市,增加住宅用地是很难的,《深圳市土地利用总体规划(2006-2020)》显示,到2020年,深圳全市建设用地总规模控制在976平方公里以内,目前,这个数字已达约940平方公里。



《深圳市住房建设规划(2016-2020)》显示,自2017年起,每年新增居住用地仅7万㎡,大部分居住用地依靠城市更新。深圳是一个土地资源“没有增量,只有存量”的城市,土地资源的紧缺,即意味着高房价。


随着两会提出的“粤港澳大湾区”城市群发展规划的不断落实,毗邻深圳的东莞、惠州、中山等城市,有充裕的土地储备,这些区域会增加土地供应,相应地会分流深圳的一部分居住人群,缓解房价压力。


需求侧,限购限贷高度收紧


2016年,是深圳楼市调控政策的转向之年。325新政明确:首套3成、二套4成、非深户社保1改3;104新政进一步升级:首套3成、二套7成、非深户社保3改5。调控之下,深圳房价从2016年10月开始实现“5连跌”,需求侧限购限贷的作用功不可没!



2016年,需求侧限购限贷的不断升级,正是挤出炒房客和投机者的过程,在这一过程中,虽然有可能会误伤部分改善型需求,不过打击投机行为,有利于房价的稳定,:“坚持住房的居住属性”这一主基调。



市场存量,32230套的库存毫无压力


数据显示:自2010年以来,深圳楼市库存量一直处于低位,2014年库存量峰值为47033套,按照2014年的销售速度,这个存量也仅需1年左右的消化周期。



截止2017年3月7日,深圳库存量为32230套,去化周期仅为10个月。物以稀为贵,低库存决定了高房价,近年来深圳房价持续上涨,就是最好的佐证。2017年,在政策压顶的市场环境下,深圳楼市迎来难得的理性年,房价持稳,对于购房者而言,无疑是买房或换房的好时机。


下一个5年,房价指向哪里?


回首过去的十年,2006-2011五年间,房价从9230元到18992元,翻了一倍;2011-2016年,房价从18992元到53454元,上涨了1.8倍;下一个五年,房价又会是怎样的变化?



2016年,深圳GDP增速为9.0%,2016年深圳居民人均可支配收入48695元,同比增幅为6.5%。2017年在严控房价的主基调下,参照GDP和人均可支配收入的增速,以每年5%-8%的平稳涨幅来预估房价,保守预测,5年之后的2022年,房价在68000-78000元,当全市均价迈入7万台阶之后,可以想象,深圳10万均价的楼盘比比皆是。


现在上车难,未来更难


2016年深圳90㎡以下小户型产品的整体成交均价44729元,以一套70㎡的两房来算,总价为313万元,3成首付约为100万,对于普通的工薪阶层来说,100万的首付确实挺难!


现在买房上车很艰难,上百万的首付很多,放宽眼界,从时间的横轴来看,10年前,70㎡上车盘的首付不过十多万,5年前,首付也就三四十万,现在100万很多,压力很大,未来,可能需要150万,甚至更多。


结语

两会“坚持住房的居住属性”就像一缕阳光,映射到每个购房者的心田,经历了2015-2016房价大涨、抢购风潮之后,市场终于迎来了如沐春风的2017年,房价理性回落盘整,刚需的心里不再慌张,可以慢慢看,慢慢选。


经济在发展,市场在变化,按照深圳人均可支配收入的增长速度测算,5年之后,深圳房价又会在另外一个高台之上,现在想上车,需要上百万的首付,真的很难,在未来,这个首付,只会更多,因为收入在增加,房价自然也会涨。今天,该怎么抉择?


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