开发商缺钱还款压力大,要降价跑量自救,房价会下跌好几年?

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楼主 2021-10-26 22:51:34
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大家都还记得前不久我国的房产业和保险业合作的消息吧。从去年下半年我国房企在国内的核心拿债渠道被大幅度中止,海外拿债用途也被限制了后,我国的楼市就面临着很严重的资金周转问题,大力促销库存也只是杯水车薪,所以进入2019年后,各大房企为了让自己在这场博弈中存活下来,就开始让保险业、金融业入股救市。

不过保险业救市也只是楼市融资的渠道之一,不是所有的房企都能得到保险业的融资,且保险融资所得额也肯定是不足以担任起楼市“救世主”的角色。并且,由于2019年才是楼市到期还款压力的巅峰一年,所以,各大房企的融资之路依然是走得特别艰难,从2019年的年初来看,各大房企的融资主要呈现的是以下现状:

1、国内明确收紧楼市融资

大家都还记得前两天的银监会吧,在那场银监会上,负责人就明确表态了2019年一定会继续盯紧楼市的杠杆融资,对个人按揭贷款、房地产开发贷款继续从严审核,对那种投机性炒房行为继续不留情面地打击。并且自从2018年下半年以来楼市的国内核心融资渠道被中止之后,没有任何明显放松的迹象,这表明了一点那就是国家住建部没有任何救市的想法,房企在国内的融资渠道靠的都是自己上市、促销库存、卖股权引进其他行业,比如金融业、保险业救市等渠道。

2、国外融资发力

据《新京报》报道,从春节过后的2月11日至2月15日的5天内,房企境外融资及融资计划已经超过30亿美元。2月21日富力地产间接子公司和当代置业发行近十亿美元优先票据,2月26日华润置地发布近8亿的利息票据……某某权威数据机构统计,从春节过后,我国已经有超过25家房企发布可境外融资的信息,融资计划已经接近90亿美元。综观如今的楼市,拿地速度已经放缓,融资却有增无减,这就表示我国房企在2019年迎来了前所未有的的资金压力。

3、国外融资利率依然很高

大家都知道在去年年底的时候,由于各大房企到海外去融资,那时候的房企由于是以贷还贷,海外融资的成本普遍调高,基本上已经到了12%—15%的利率。12—15%的利率这究竟有多高。我给大家普及以下,我国房贷基准利率的年化是4.9%,这是我国贷款利率的起点,其余所有的商业贷款都是在这个基准利率上上浮,当然不排除有的国家扶植性贷款比这个利息更低的。然后一般的商业贷款都是上浮到6%—9%,去年下半年以贷还贷在海外融资到了12—15%,增加了近一倍,而如今进入2019年,各大房企在海外的拿债利息据《新京报》报道,最高上浮到了15.5%,不过由于开年资金压力没有那么大,比起去年来说整体上利率还是有所下调。

从上面我们可以看出,我国的楼市为了缓解自己的资金压力,已经走上了一条以贷还贷的主流之路,这条路的特点就是利息比之前2015-2016年的拿债利息更高,拿债利息比之前更高对于楼市来说这意味着什么嘞?这就意味着楼市的负债像滚雪球一样越滚越大,去年年底的时候很多的房企负债都已经高到了85%以上,超过了红线,如今再以贷还贷到了年底岂不是很多的房企面临的都是债不覆本,在坚持房住不炒的未来,房企又该到哪里去融资来还如今利息高达15%的以贷还贷债嘞?

如此看来,2019年以后我国的房企融资之路将会比之前走得更加艰难,在未来的好几年里开发商都会笼罩在这样的活不下去的资金周转压力下,而在这样的基础上,自能是降价跑量自救,因此,在开发商负债越滚越高的近几年里,房价是不可能再上调了,只能是稳中有跌。

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