冬天里的一把火?惠州开发商玩出新高度

发表于 讨论求助 2022-07-04 06:57:17

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新政后,深圳投资客大量撤离惠州,观望氛围日益浓厚,楼市成交量跌入了低谷。就在寒冬之际,居然有开发商逆势而上,花样玩出新高度,吸引上千人半夜排队抢房。现场的情况是上千的中介带着几百个客户,而且主要是深圳客户,半夜就到开盘现场,准备抢房。中介朋友为了帮客户抢房,早早去到售楼处,支撑不住了,就在外面的草地上睡觉。这场面,是不是让人感觉又回到了8、9月份的合肥杭州等城市。



趁此机会,让我们再来回忆一下两个月前一二线城市的集体疯狂,主编当时在文章中是这样描述的:在投资客们的攻城拔寨下,二线城市一房难求,到处充斥着各地炒房团血拼的新闻,杭州沦陷、厦门沦陷、郑州沦陷、南京沦陷、合肥沦陷......,:“楼市疯了?!”。二三线城市的房市热火朝天,房价蹭蹭蹭的往上涨,连一直很淡定的网友也按捺不住了,经常来问主编,我要不要赶紧去抢房?


太疯狂!9月24号,杭州某楼盘开售,当工作人员开门让买家入场,担心买不到房子的人们,蜂拥而入,嘣!直接把大门推倒,一名男子被重重的压在门下,但是失去理智的人们无暇顾及这位受难同胞,纷纷绕过他往销售大厅冲进去。这哪里是在买房,简直就是玩命啊!同样,深圳的隔壁邻居-东莞,也毫不示弱,一连几天在黄江镇拍出两块地王。9月22日,临近深圳的东莞市黄江镇,一地块以34.3亿总价,25264.46元/㎡楼面地价,成为东莞地王!溢价率高达663%,是东莞的总价、单价双冠王!


但是,就在9月份所有人都在享受最后的狂欢时,主编看到的却是万丈深渊。于是主编写了一篇警示购房者的文章《地王频现,房子遭抢,满地鸡血的时候要警惕风险》,主编在文章中说到,恐慌性购房就是追涨杀跌的牺牲品!涨幅高只是对提前买房人的奖励,却是对准备买房人最大的风险!


让历史重演的惠州大亚湾楼盘,名叫“御蓝湾”。其实在几天前,深圳很多的中介就在微信朋友圈大力推销这个楼盘。11月20日,该楼盘二期预备开盘,中介早早放出风声,这次的开盘价在8800-10000之间。而周边的楼盘均价在13000-15000之间。价格一下就跌去30%多,自然也吸引了一些捡便宜的深圳买家。



而这个堪称史上最聪明的开发商,来了个跳水式降价,还为自己的降价找了一个超级完美的借口,说并非自己主动降价,而是之前备案价格就是这个区间,房管局不让他们涨价销售。瞧,把自己说的多么值得同情,也真真让一些不明就里的购房者准备上钩。


在房地产市场,买的永远没有卖的精,自然开发商更清楚房子的价值,市场下行时反应则更加迅速,所以才有了这次的直降30%。当然,开发商很聪明,为了不惹众怒,不敢大大方方的降房价,但是一般的开发商也找不到这么完美的借口,通常会以特价房的形式出售。而且只要有购买者,特价房就会源源不断的被放出来,这是开发商悄悄降价的惯用伎俩。除此之外,还有各种各样隐蔽的降价手段,比如送装修,送家电,送几年物业管理费等等。不管表面的说辞多么冠冕堂皇,本质就是房价跌了。


主编在之前的文章《东莞、惠州的房子为什么不适合投资?》提醒过大家,东莞、惠州是一个新房市场,二手房市场非常不成熟,房产变现能力很差。你去惠阳大亚湾实地看看就知道了,全是商品房,到处是忙碌的塔吊,另外还有很多待建的空地,东莞、惠州临深区域就是一个天量供应的地方,投资有一条重要的原则,那就是变现能力,不能变现的东西那就是纸上富贵,自己住不了,租不出,卖不掉,你说这样的房子能买吗?


以大亚湾为例,新房跟二手房的成交量比值是24:1,卖出24套新房,对应才卖出一套二手房,且二手房的价格只能卖到新房价格的6-7成,就是说,你的新房子一买到手就贬值3-4成。大亚湾的房子有超过80%是被深圳投资客买走了,深圳投资客10年前就开始布局大亚湾片区,很多的房子买了根本卖不出去,也租不出去。一个找不到人来居住的房子,里面是空的,我认为那就是泡沫。而且房子建的越多,泡泡就越多,之前就有巨大的存量房没人接手,现在又有大量的人冲进去,新房还在源源不断的被制造出来,等你想卖的时候,可想而知竞争有多强烈。没有那么多的接盘侠,那大家想脱手就只能不断降低价格,最终可能根本就卖不出去,即使卖掉,可能也要亏掉利息。



其实主编想说,即使是8800-10000元,大亚湾的房子也根本不值这个价。你想想,开发商的房子如果那么好卖,还需要叫深圳那么多的中介去推销吗?如果开发商没有给中介高佣金,中介朋友们愿意大晚上去排队,直接睡在草地上吗?所以,聪明的人一定不要被表象所迷惑,一定要透过现象看实物的本质。本质就是大亚湾的房子根本不值这个钱,个别开发商一看形式不对,想赶在更多开发商大规模降价前甩掉这个烫手山芋,你好好想想,这个时候你真的要去接这个烫手山芋吗?


如果大家愿意听一个对经济和房地产颇有研究的主编心声,不妨添加主编的个人微信号(ID:mkkk986),主编的一句提醒也许可以让你在深圳的房产多赚100万。


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