案例:
杨某与许某系夫妻关系,杨某与许某于2005年向他人购买了一套私有房产用于自住,房款95000元,房屋的权属登记在许某名下。2011年,杨某与许某一起前往惠州市做生意。2012年4月19日,许某与许高某(许某、许高某系亲兄妹关系)签订《房地产买卖合同》,约定:许某将上述房产出卖给许高某,价款100000元。2012年5月1日,许某将该房产交给许高某使用至今。2012年5月23日,许高某登记取得该房屋的《房地产权证》。2013年4月26日,杨某因发现讼争房屋的钥匙无法开锁,与许某发生纠纷,经地方派出所调解不成。杨某遂于2014年3月11,请求确认许某与许高某关于讼争房屋的买卖合同无效,许高某将房屋返还杨某和许某。,支持了杨某的诉讼请求。
分析:
本案争议焦点是许某擅自处分其夫妻共同财产的行为是否有效以及许高某对该房产是否构成善意取得。一种观点认为夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的,因日常生活需要而处理夫妻共同财产的,任何一方均有权决定,他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。另一种观点认为,许某未征得杨某的同意,擅自处分夫妻共同财产,与许高某签订房地产买卖合同,事后也未征得杨某的同意,属于无权处分,房地产买卖合同无效,也不构成善意取得。笔者同意第二种观点,其理由如下:
首先,该房产是在夫妻关系存续期间购买的,根据婚姻法第十七条的规定,讼争房产为夫妻共有财产。
其次,在许某与杨某的夫妻关系存续期间,许某在杨某不知情的情况下,擅自将讼争房屋卖给其胞兄许高某,事后也未取得杨某的同意,属于无权处分。根据《婚姻法司法解释(一)》第十七条之规定,婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产,有平等的处理权,应当理解为:(一)夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的,任何一方均有权决定。(二)夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定,夫妻双方应当平等协商,取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。此处第(一)项规定的处理夫妻共同财产情况主要是指夫妻双方及其共同的未成年子女日常共同生活所必需的事项,例如生活费、抚育子女的费用等方面,此种权限必须在一定范围内实施方为有效。而此处,许某处分夫妻共同所有房屋的情况则属于该条第(二)项的规定,需要夫妻双方共同意思表示,否则便认定为无权处分。
最后,许高某并不构成善意取得,根据《物权法》第106条的规定,善意取得必须符合三个条件:(1)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(2)以合理的价格转让;(3)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。许高某作为许某的胞兄,其应当知道该房屋系许某、杨某夫妻共同共有,许某是在未告知杨某的情况下擅自转让的,且其转让价格过分低于当时的市场价值,是极不合理的,故上述情况不符合善意取得的构成要件,不构成善意取得。