两份文件,宣布中国楼市进入新时代!

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楼主 2020-10-18 11:46:30
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两份文件,宣布中国楼市进入新时代!

9月19日晚上,北京和深圳各公布了一份文件,意味着中国核心城市的楼市即将进入城市圈的新时代。

 

北京公布的文件是《关于进一步推进户籍制度改革的实施意见》。文件的最大看点是这句话:

 

到2020年,全市常住人口控制在2300万人以内,城六区常住人口在2014年基础上下降15个百分点左右。

 

所谓“城六区”,是指朝阳区、东城区、西城区、海淀区、石景山区和丰台区。他们涵盖了五环以内的全部区域,以及北京西北、西部五环、六环之间的区域,东部五环和六环之间的一半区域。

 

细心的《华夏时报》记者算了一笔账:

 

2014年北京市常住人口为2151.6万人,其中城六区人口总数为1276.3万人,除城六区外的京郊地区人口总数为875.3万人。

 

若2020年北京市常住人口控制在2300万人,且城六区人口总数比2014年降低15%,这意味着:2015年至2020年的几年间,北京市郊地区人口将净增339.845万人,相比2014年京郊人口总数,增幅高达39.9%。

 

换句话说,即便按照最保守的估计,未来四五年将有340万人在北京五环之外,而且主要是六环之外居住。而六环距离北京市中心的平均距离在25公里左右,这基本上相当于住在另外一个城市了。

 

再看看深圳出台的文件:《2016年度城市建设与土地利用实施计划》。

 

这个计划有以下基本事实值得关注:

 

2016年度深圳全市(含前海合作区)计划供应建设用地1350公顷。其中,计划供应居住用地125公顷,与2015年实际供应居住用地120公顷相比,增加了5公顷。

 

计划供应的1350公顷建设用地中,新增建设用地为200公顷,存量建设用地1150公顷,存量建设用地占比例达到了85%。2016年度计划供应居住用地125公顷,其中通过城市更新改造实现供应77公顷。

 

数字是枯燥的,如果你仔细阅读,就可以从字缝里读出字来,看出其背后隐藏的信息:

 

1、深圳面积非常狭小,只有上海的三分之一,北京的八分之一,而且还有一半是不能建房子的山地、水库、湖泊。深圳能供应的土地,已经非常少了。而且这拿出来的土地,85%是存量土地。也就是旧改、或者收回重新批出的土地。

 

2、在深圳咬着牙拿出的土地里,只有不到10%给了住宅。这部分里,还有一大半需要去“啃骨头”(也就是旧改、拆迁)。这意味着,这些土地很难在短期内变成房子,因为你不知道未来会涌现出多少钉子户。

 

如果你对深圳的土地供应的规模还没有一个概念,那么我可以告诉你北京市2016年的供地计划:全市供应总量4100公顷,住宅用地安排1200公顷。

 

也就是说,深圳2016年住宅土地供应量只有北京的10分之一!

 

而深圳实际生活的人口已经超过2000万,跟北京不相上下。深圳的小学生人数(86.5万人)和幼儿园儿童人数(43.9万人)在2015年已经超过北京(北京分别为85万人、39.4万人)。

 

事实上,长期以来深圳每年商品住宅竣工面积,一直是北京或者上海的四分之一到八分之一。

 

那么,未来的深圳人住到哪里?深圳市的主要领导已经表态了,只能去周边城市,也就是东莞和惠州了。深圳会全力推进跟周边城市的基础设施对接,特别是地铁的对接。

 

其实,东莞很多镇到深圳核心区的距离,跟北京六环到市中心的距离差不多,甚至还近一些。

 

也就是说,随着北上深城市规模不断做大,特别是中心区开始严控人口,而城际间的轻轨又开始联成网,大量人口开始向周边转移,城市圈的概念正在形成。

 

昆山居住,上海上班;东莞居住,深圳上班;燕郊居住,北京上班。这些都已经不再是新闻。而且这些群体在扩大,涉及到的区域也在扩大。比如越来越多的北京人开始在涿州、固安、廊坊“北三县”置业;上海人也不再紧盯昆山,开始涌向嘉兴,甚至是南通、湖州。深圳人除了东莞、惠州,开始考虑中山。

 

在这种情况下,城市圈内部将逐步出现“多中心”、“泛中心”的现象。如果政府把配套搞好,教育、医疗和交通跟上,就会出现新区房价反超传统市中心的现象。比如深圳的龙华新区,房价已经显著高过罗湖,也高过福田的一些老片区。

 

当然,这种真正意义上的城市圈,将首先出现在北、上、深周边,然后随着人口的迁移,在一些强二线城市也会逐步出现。抓住城市圈的变化机会,显然能让你的财富更快地增长。死守传统中心区,已未必是最好的策略了。


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