政府按市价购买公租房的经济学问题

刚刚看到消息：惠州在全国率先启动公开招标采购公租房。日前，惠州市公共资源交易中心挂出相关招标公告称，惠州市住房和城乡规划建设局拟分别预算1.14亿元和8550万元采购200套公租房和100套人才公共租赁住房，总标的金额达1.995亿元，换算下来采购房源单价达到9500元/平方米。

猛一看到这个消息，感觉怪怪的。

事实上，这已经不是新闻。因为早在今年4月，惠州发布供给侧结构性改革去库存行动计划，其中提出，在2016年市财政将在惠城中心区出资购买300套共21000平方米商品房作为保障性住房。从这个计划文本反映的意思来看，显然这是政府要出钱将开发商们建多的房子买下来。本来很简单的事，却安上了一个“供给侧结构性改革去库存”的时髦名义。

更有意思的是，今年7月，惠州正式开始挂牌招标，出资1.56亿元采购200套（60平方米以下户型房源）公租房和100套（90平方米户型房源）人才公共租赁住房。但没想到该招标最终竟然流标，也就是无人应标！这在积压了1000万平方米库存、曾被住建部认定为楼市重灾区的惠州来说，真的让人跌掉眼镜了。

不过，也有业内人士认为原因在于户型面积的限制，市面上60平方以下这么小的房子真的不多的，虽然橙子、丽格国际公寓等试水小房子获得成功，但之后随着周边城市购房者的大量涌入，大房子同样购买踊跃，而房子越大利润越大，谁还建小房子呢。此外，楼市的回暖导致当时招标单价低于市场价格也是流标的重要原因，反正这一波上升行情已经露头，不需要你政府来帮助“去库存”了。

这次时隔3个月新启动的招标，采购套数及面积与原计划一样，但标的金额进行了调整。公告显示，惠州市住建局拟分别预算1.14亿元和8550万元采购200套公租房和100套人才公共租赁房源，总标的金额达到1.995亿元，较此前招标时的1.56亿元提高了4350万元。其中200套公租房和100套人才公共租赁房源标的金额分别由此前的8400万元、7200万元提升至1.14亿元、8550万元。换算下来，在招标房源单价表现上将达到9500元/平方米。

此外，该采购项目采取区域最高限价模式，即根据市房产管理局提供的惠城中心区各街道办事处住宅商品房均价，作为此次采购投标房源的最高限价，投标人投标报价不得高于最高限价。调整之后，惠城中心区8个街道办事处和3个镇的住宅商品房均价发生了变化，桥东、桥西和江北均超过9000元/平方米；河南岸、龙丰、三栋和汝湖则处于7000～9000元/平方米之间；水口、江南和小金口等地则为六七千元左右。其中，价格最高的区域为桥东，达到9500元/平方米，而马安则以不超过5900元/平方米的价格垫底。

招标要有限价是正常的，但为什么以均价作为最高限价？某区域内低于均价的房子按均价来参加投标是大赚呀。而且，这均价的界定也有个科学问题，为什么要以桥东均价9500元作最高限价（换算下来，在招标房源单价表现上将达到9500元/平方米。）？

菜市场上有时碰到雨季菜少，菜农喊高价，我们买菜的往往服软：没法子，这个月要调高预算了。这次买公租房也是这样吗？

购买招标，按理应该是互相竞价，价低者中标，现在设定最高限价有什么经济学意义？仅仅是指中标的时候不能高过均价吗？如此不如一口价，不论房源原价是多少，愿意按均价卖的都来抽签？

此外，谁都知道有地自己建成本最低。而政府建公租房的地大把多，想在哪建就在哪建！想帮政府建这样工程的施工队更是抢破了头，甚至倒贴钱都有人做。为什么不建而要花均价来买呢？

据当地媒体报道，惠州市目前正建设中的惠南居公租房项目有望今年年底前完成一期工程。惠南居公租房续建项目计划投资总额达到2.5亿元，共1138套房，一、二期分别为705套和433套，主力户型为两房，达到80%以上。该项目周边有卫职院、城市学院等院校分布，居住需求较大，地理区位优势明显。

消息中还有一句话很重要：今后，惠州公租房房源将不再新建，而是转向市场购买商品房补充。也就是说，惠南居成为惠州最后一个配建的公租房小区。

我最关注的是，这个1138套、总建筑面积约6.4万平方米的惠南居项目，按2.5亿元投资计算，成本每平方米不到4000元。

我关注这事还有一个背景：南都以前曾报道过，在大量惠州低收入群体抱怨房价屡屡攀高无力承受的同期，惠州市政府费尽心思构建的保障房被屡次放弃。也就是说，越是成本高的公租房，最终低收入家庭会无力消费。不知道这些以均价买来的公租房，最终会以什么价格租给需要的人群？

唉，书读得少，整不明白这么简单的事里有什么高深的经济学道理？

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