楼市分类调控渐行渐近

上，房地产仍是热点议题。从近期管理层部署和热点楼市调控动向看，特别是从政府工作报告中，提出“分类调控、发展公租、提高货币化安置”来看，楼市政策“两分法”越来越清晰:热点城市“挤泡沫”、三四线城市“去库存”，发挥稳增长、防风险的重大作用，助推今年GDP6.5%左右的目标顺利实现。当前，热点城市房价开始回落，但就二手房价格看，1月有51个城市上涨，比上月增加5个。一线城市涨幅连续2个月扩大，房价上涨动力犹存。

　　分类调控，意味着热点楼市继续“挤泡沫”。从近期媒体报道和笔者走访看，尽管热点城市成交量下滑，房价基本稳定并有回落趋势，但持有多套房的投资需求未大面积退场，场外潜在资金也虎视眈眈。目前，很多投资性购房者仍通过宽松的市场融资，“以租养供”来腾挪或加杠杆。毕竟，2017年M2将增长12%左右，货币稳健中性，融资畅通，利率较低，租金近年来明显上涨，降价出售的“接盘需求”很庞大，接受预售管制的新盘(如上海(楼盘)嘉定)均获得较高的开盘去化。甚至，很多机构和个人投资者认为，楼市2-3年的“小周期”特征明显，加上今年6.5%左右的GDP增长目标，下半年“稳增长”压力或增加，高压的调控政策可能在今年10月松动。

　　因此，对于热点楼市而言，尽管当前成交量跌去了40%左右，但价格依旧在历史最高位僵持。当前热点楼市“价滞量跌”的局面，意味着2015-2016年近一倍的房价大涨后，累积的泡沫风险并未得到有效释放。考虑到多数热点城市近5年(2012-2016年)住宅用地供应下滑30%左右，给市场增加了未来房价继续上涨的预期。同时，尽管热点楼市量价受到抑制，但需求外溢非常明显。去年以来，三四线楼市回升明显，大城市卫星城量价回升幅度超过热点城市。

　　短期内，人口向大城市迁徙，公共服务集中于热点城市的趋势难改。今年，楼市长效机制建设有两个重点，租售并举和都市圈建设。租售并举“落地”，需公共服务改革(租房可享受公共服务)、消费观念培育，这在中长期内才能见效。政府工作报告提出了发展公租。壮大公租是规模化租赁的生力军，符合新市民“以租为主”和“先租后买”的消费现状，助推新市民“扎根”城市，夯实租售并举。

　　都市圈建设或是分类调控的切入点，既能通过疏导需求抑制热点楼市泡沫，也能通过激活三四线楼市，对冲因热点楼市下滑冲击投资和消费，影响今年增长和就业目标，还能避免过去三四线楼市因刺激而导致供应过剩，徒增“去库存”压力。目前，三大都市圈已规划密集的交通路网，部分轨交线路如上海到昆山(楼盘)、深圳(楼盘)到东莞(楼盘)、北京(楼盘)到燕郊已开工或运营。加上银监会强调房贷支持合理需求，货币化安置再次被强调，都市圈疏导需求的时代来临。

　　2016年，北上广深及周边形成了我国楼市四大“主力区域”，分别是深莞惠、广佛、环上海、环北京，四大区域年度成交金额均在5000亿元左右，合计占全国20%的份额。2015-2016年，热点城市房价暴涨，一线与三四线城市房价比从2012年初的3.5倍上升到5.5倍，大城市需求被迫溢出。轨道交通延伸，形成以大城市为核心的“1小时生活圈”，大城市购房需求实现的半径向外延伸。同时，高成本倒逼产业转移，比如在深圳，华为、中兴、比亚迪(002594,股吧)和腾讯等纷纷将生产环节迁往东莞和惠州(楼盘);2014年上升为国家战略后，京津冀产业转移和重构的速度更加快。

　　当都市圈内人口和产业重构以后，公共配套也会因需求增长而相继到位。这样，都市圈内三四线城市住房对核心城市住房的替代效应显现，大城市楼市边界大大拓展。一方面，部分购房需求自然跟着产业转移;另一方面，“1小时生活圈”成为现实后，借助于密集的轨道交通，高度集中在大城市的需求会向外疏导，类似于“东京+7个副都心”、“纽约+新泽西”、“首尔+仁川和京畿道”等国际大都市通行的“中心城市+卫星城”模式就建立起来了。2016年底以来，都市圈内三四线城市土地市场繁荣，显示大城市与周边土地市场开始接轨。未来，随着轨道交通和公共服务相继投入，大城市购房需求将向外转移，相比现阶段行政干预，这一过程才能让泡沫风险渐进释放，也有利于楼市中长期稳定。

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