临深片区,我为什么看好东莞抛弃惠州?

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楼主 2021-02-21 08:53:41
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作者:Abby;转自:米宅米宅(ID:mizhaimizhai)


临深片区买房,很多人在东莞和惠州之间举棋不定,那么此文将通过房价、交通以及配套等方面来对两者进行一下对比,看哪个房价最低,哪个才是最适合你的?


1

位置


三者相对位置▼


东莞与深圳的相交线囊括宝安、光明新区、龙华新区及龙岗,相交线长就意味着有更多的区域可以占到深圳的光。


由图示不难发现,东莞距离深圳中心区(罗湖和福田)最近的要数塘厦和凤岗。凤岗到罗湖的距离不过20公里,塘厦不过25公里。这样的距离不管是深圳市内的坪山新区还是光明新区都是比不了的。


惠州与深圳相邻的区域有坪山新区和大鹏新区,那么距离最近的就是惠阳和大亚湾区域。惠阳中心区至盐田有30公里,大亚湾距离盐田有四十公里。


仅从位置上来讲,这些区域已经具有了不可比拟的优势,也毫无疑问的成为深圳刚需外溢的第一站,特别是东莞具有明显的距离优势。


2

房价


刚刚过去的2016年是房地产狂欢的一年,身处珠三角的这些城市当然也不甘示弱。东莞和惠州这两个临深的城市,特别是城市中与深圳直接相接的区域,更是紧跟深圳的步伐,以位置的优势呈现出鸡犬升天的变化,同时也成为了自身城市房价的领跑者。


城市总体均价情况对比▼


上图是东莞和惠州在最近8个月的房价走势情况,城市整体房价反映市场的认可程度,东莞的上涨态势比较显著,相比之下惠州显得有些不温不火,且两者差距较大,基本在6000上下。东莞的房价是和广州相齐肩的,按这个趋势下去也必然有超过广州的可能,而惠州的发展相对东莞就比较边缘化了。


中心城区房价对比▼


两个城市的中心城区房价一样差别很大,最大的价差达接近一万元,代表了两个梯度。


东莞的面积只是惠州的五分之一多,但其位置较惠州优越,共与广州、深圳和惠州的9个县级行政区接壤。


东莞夹在两个一线城市-广州-深圳之间,两个超级城市的交流必须经过东莞,所以东莞的物流行业极为发达,回想一下是不是你的好多物流信息第一条都是东莞已揽件。再加上产业比较集中,城市发达程度一直都高于惠州。


惠州总面积是东莞的将近五倍,虽说临海的位置也不错,但主要产业以石化和旅游为主,港口和航运的业务量却比较少。


同时,过大的面积也不利于惠州在短时间内实现均衡发展和全面统筹,人才的缺乏以及产业的缺失使惠州的整体的拉动力和驱动力都略显不足,虽设有大亚湾经济技术开发区和仲恺高新技术产业开发区,但总体基础设施薄弱,配套不足,生活较为不便。


中心城区的房价价格代表了城市的整体发展水平和发达程度,既然同为临深,那么选房子之前就要看自己更能接受哪个城市的大环境。


如果习惯了深圳发达的公共交通、各种成熟的城市化配套和设施,以及各式各样的商场,那东莞一定是最接近深圳的;如果对于生活区域配套的要求没那么高,惠州也不是不可以考虑。


临深区域房价▼


刚刚上文也有提到,东莞的凤岗和塘厦、惠州的惠阳和大亚湾是深圳刚需外溢的首选,同样,这些区域也是投资客的首选。


凤岗像一面旗帜,直插进深圳的腹地,并且迎风飘扬。位置的得天独厚也使房价飙到了将近3万,这是要和龙岗的某些区域以及坪山新区的房价持平的节奏;而惠阳和大亚湾的1万多就和隔壁深圳龙岗及坪山的房价低了2万,所以个人觉得这个价差上的诱惑力还是不小的。


另外,将两个城市临深区域的房价分别与各自城市整体房价、城市中心城区房价进行对比,不难发现,临深房价不但都远远高过了城市整体均价,而且也都超出了中心城区很大的距离。


对于凤岗和塘厦来说,它们并不是东莞的中心城区,但却是东莞房价最高的区域。对于惠阳和大亚湾也是如此。


就价格来讲,最低的是惠阳和大亚湾,在1万-1.2万;其次是东莞的塘厦,2.4万左右,最贵的就是凤岗,基本维持在3万左右。


3

交通


房子买在临深,就要面临远距离的通勤,进而就对交通的边界提出了较高的要求。下面我们就来看下两个城市与深圳交通连接情况。


高速公路


首先是高速公路,工作在深圳而住在远距离的深圳周边,想必大部分人都会有节余的资金来买车和用车,所以高速的发达程度是决定临深买房是否考虑选择一个地方的重要因素。



东莞处于广州和深圳中间,一线城市也必然吸引更多的人流和物流,所以对路网的密集程度有较高的要求,可以看到东莞通往深圳的高速线路多达8条,并且在深圳对外的延伸的免费高速的4条高速,通往东莞有3条(梅观高速、龙大高速、南光高速),目前沿江高速也正在酝酿取消收费。


实际情况是虽然距离深圳福田很近,但进出高速路前后有一段市郊路、市区拥堵路段,红绿灯路口较多,耗时并没有很理想,1.5小时内到达福田已经算是Thank Goodness了。


而惠州就相对逊色一些,不过也有四种路线可选,但其中的博深高速又是途径东莞的,去往大亚湾最快捷的线路便是惠深沿海高速。


惠盐高速的盐田坳隧道、惠深沿海的盐坝高速段均取消收费,毕竟想想每天开车上班还要交几十块的过路费也是一个比较心塞的。驾车从罗湖中心到大亚湾也要将近1个半小时。


轨道交通


对于担心路上堵车、上班时间把握不准的通勤族,轨道交通就是最有保障的计时器。截止目前,两地均未有地铁通到深圳,现在来看的也都只是规划,只是预期。



东莞目前开通的地铁只有2号线,据相关消息称,深圳地铁11号线终点位于深莞交界处的碧头站,将于2017年下半年建成通车,而东莞3号线最早通车也要到2020年之后了;深圳地铁6号线将在荔林站与东莞轨道交通1号线衔接,东莞地铁1号线最早通车时间为2022年;


深圳地铁12号线和18号线还计划与东莞地铁2号线对接,这两条线路是规划线路,目前尚无明确开工日期;深圳地铁10号线将在东莞设凤岗站,预计将在2020年通车。


高铁方面


目前从东莞到深圳每天有超过一百趟的车次,通行时间在50分钟。


沸沸扬扬吵了几年的深圳地铁14号线东延至惠阳的规划,也是惠州的第一条地铁,据今年1月份最新消息称,深圳市原上报的《深圳市城市轨道交通第四期建设规划(2017- 2022年)》未能通过国家发改委审批,而未来将纳入惠州地铁近期建设规划进行报批。


至此,万众瞩目的14号线命运也变得风雨飘摇起来,更让已经在惠阳置业的“大深圳人”悬起一颗不安的心。不过据已经确定下来的路线看,14号线惠阳段的走向是龙岗经坪山新区到惠阳,避开了大亚湾地区,这让本来具有在大亚湾置业的人群又因此规划而犹豫一番。


高铁方面,惠州北到深圳南的时间仅不到半个小时,每天也有超过80趟的车次,但是到大亚湾的话还是不够快捷。


总体来讲的话,东莞无论是从高速公路还是轨道交通都要更快捷。惠州到深圳的路网目前还不够密集,而且自身也没有轨道交通可以与深圳相对接,但是距离深圳罗湖及盐田的距离都很近也是其较大的优势。


所以鉴于交通方面来考虑的话,如果以开车为主要方式,可以考虑距离同为20-30公里的东莞和惠阳;如果后期准备以公共交通为主要的通勤方式,可以考虑轨道交通更早更可能实现的东莞。


4

社会配套


看了房价和交通之后,选择去到东莞还是惠州,想必一些人已经有了初步的定论。那么,在决定去到一个地方之前,还要看的一个重要因素就是社会配套。



通过上述对比,很明显东莞还是更胜一筹的。毕竟产业才是支撑城市发展源源不断的动力,从这个层面来讲,东莞松山湖高新区的产业集聚,让东莞这个临深城市与深圳形成一种产业联动的感觉,未来城市发展更具活力,而不仅仅单独作为临深存在;惠阳的产业没有深圳发达,所以与深圳的关系更倾向于是依附性质。


总的来说,对于两个城市的选择,要看个人的侧重点,如果单纯追求低房价,可以考虑惠州的惠阳和大亚湾;如果对于轨道交通的依赖度比较高,可以选择地铁等待时间更短、更早开通的东莞;


如果更看重便捷的交通和完善的生活配套,以及未来房子的升值价值,可以考虑东莞,毕竟东莞处在广州和深圳这两个一线城市之间,加上自身产业优势,未来发展的动力还是比较充足的;


如果看重临海的环境,而不惜可以接受未来N年才可以通的14号线,可以选择惠州,毕竟惠州的高铁过去深圳才30分钟,而且价格比起东莞是可以省下一辆百十万的豪车,也是不错的。


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