13城限卖！楼市调控步入深水区 三类人出路在这儿

近期，不断接到网友的提问：“常州、扬州都限卖了，未来房价怎么走？”“越来越多城市调控升级，这次房价是不是真的会降啊？”“南京的房子还能买吗？会不会套在手里成接盘侠”……今天，我来简单梳理下，希望能帮你找到答案。

从去年9月底开始，全国各地，不管一线二线，还是你没听过的三四五线，几乎天天都有楼市调控。几个月下来，累计有近50个城市出台了140多次调控，力度规模前所未有。而此次调控花式多样，除了以前惯用的限购、限离婚、限贷、提高首付比例等，还出现了一种新式调控——限售，也算是本轮调控的一大特色。被很多业内称为“最狠调控”。

昨天，365楼市副主编万昕写了一篇楼市大限来临！比限购限贷还狠！江苏已杀到3城，房价......统计了目前全国有13个城市出台了限售政策。

其中，3月下旬出台调控，只对部分特殊人才才实行限卖的成都，今天再次升级调控，“新政规定，自即日起，在成都市住房限购区域内新购买的住房（含商品住房和二手住房），须取得不动产权证满3年后方可转让。”把范围扩大到了全市和所有新购住房。

城北承德昨天连夜出台调控政策，不仅限购，也限售，要求新购买的商品住房须取得不动产证满二年后方可转让。至此，全国已有13个城市实行限售政策。

全国实行限售城市一览

在很多房地产业内人士看来，限售的出现，颠覆了过去房地产调控的逻辑，提高了房产交易的时间成本，调控开始从交易环节向持有环节转向。这一手段的目的还包括，彻底封堵“炒房客”，让买房真正回归居住，，不是用来炒的”旨意，同时为楼市后续政策调整争取更多的时间。

此外，导致2015年以来房价大涨的关键因素——房地产信贷，也在收紧。除实际执行中的首付比例从严收紧、按揭利率上行、认房又认贷外，宏观货币和信贷政策也正在发生微妙的变化。

4月以来，银监会不断发声，并加强银行业风险防控。

4月7日，银监会发布《关于提升银行业服务实体经济质效的指导意见》，《指导意见》要求，银行业金融机构要牢牢把握住房的居住属性，分类调控、因城施策，落实差别化住房信贷政策。严禁资金违规流入房地产市场，严厉打击“首付贷”等行为，切实抑制热点城市房地产泡沫。

4月10日，银监会网站发布印发《中国银监会关于银行业风险防控工作的指导意见》。其中提到，防范房地产领域风险，要求分类实施房地产信贷调控，强化房地产风险管控，加强房地产押品管理。

日前，澎湃新闻报道，“对于所有开发类的项目全部停止贷款，这个从去年10月份就停了，一直到现在都没恢复。”一位接近国有银行的人士透露：“目前多家银行都停了，不仅是对于开发商停止贷款，连与其开发相关的企业都不发放贷款了，例如建筑工程类的公司，也在暂停发放开发贷的名单里。” 这也就意味着连建筑商垫资这条路也很难走通了。

这次的楼市调控力度空前，坚定的决心也空前。不仅花样百出，而且从各个层面各个环节去控制：

1、买房人：限购不让买、提高买房门槛、二套房首付比例提高、公积金调整等；

2、卖房人、监督交易环节：限售2-3年内不让卖，多地出台加大交易环节监督的政策，今天福建的厦门、漳州、泉州三地还建立了房地产调控联动机制；

3、开发商：提高房地产贷款门槛、加强房价监督、列入黑名单的企业禁止拿地等；

4、中介：多地出台政策规范中介行为，并实际行动打压、关闭不规范中介；

5、土地供应：国土部发文要求加大土地供应，今天上海出台土地出让新规则，3幅地块调整为招标挂牌复合式出让。

从资产配置角度看，中国的虚拟经济与实体经济之间短期可能存在跷跷板效应。这轮调控如此花样百出，目的不是要降房价，而是要稳定房地产市场，抑制投机投资行为，不让楼市出现泡沫，让更多的热钱流到实体经济中去。

这轮最有特色的调控“限售”，就是为了锁定高位的房贷资产，短期内不让交易，不让它出现贬值，这样可以防止房价波动带来的金融风险，银行端的资金相对处于安全地位，不会出现房地产金融泡沫。

这轮调控后，房价真的会降吗？

按照以往经验，很多人不相信调控。几年前，相信各一二线城市的限购令能打压房价的很多人悔恨输掉了五倍的涨幅，坊间也流传着投资名言：“越是限购的地方就越有价值！”

所以，我们能看到，在这轮调控的初期，很多人依旧选择不相信，一是因为在前面几次调控后，房价还是在上行，前几次没赶上的投资这次一定要赶上；二是身边太多例子告诉他们，买房能快速致富。因此，一波又一波的韭菜在这次调控后还是一个劲往前冲。

前面说了，这次的调控力度空前，直到今天我们发现，购房者的心态在发生微妙的变化。

（365楼市网友调查结果）

前两天，我们做了一个调查，如此密集重磅的楼市调控，你改变预期了吗？调查结果代表了当下很多人的心态，39%的人选择了“相信调控效果，房价要跌，观望”，而选择“继续看涨房价，买买买”的比例相比去年，大幅下滑。

预期在发生改变，这是调控达成的效果之一。

目前来看，调控不断升级后，炒房客确实受到了一定的打击，像以前那种“空手套白狼”、“快进快出”、“以小博大”的投资方式在目前的市场中，难度变大。

首先，很多城市的限购政策让大多投资客失去了购房资格；

其次，限贷，二套房首付、贷款利率的提升、房价的上涨，让投资的成本大大提升，以前30万就能炒个房，如今在南京至少60万，热门区域百万以上；

最重要的是限售，炒房的持有时间大大加长，新房购买时大多是期房，2-3年交房，目前实现限售的城市时间上一般定为“须取得不动产证满2年或3年后方可转让或办理析产手续”，也就是买新房的人要想卖，持有时间至少4-5年，以前利用杠杆的部分投资客可能耗不起。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，楼市“限售”的时间长度与楼市调控周期等诸多因素密切相关。从调控政策来看，从去年10月份计算，本轮楼市调控政策预计持续1.5年到2年，也就是有可能持续到2018年的三季度。

从个人投资投机者来看，楼市疯狂大潮退去之后三类投资投机客将退场：

第一类，“加杠杆”入市的“散户”。“散户”拿出压箱底的资金入市，不顾一切投资买房，甚至有部分“散户”加杠杆操作投资。当2017年年中市场调整期来临之时，也是这部分“散户”无法承受房价止涨甚至下跌、加杠杆的资金成本等压力之时。

第二类，运营状况不佳的私营企业主。由于经济周期与房地产周期在2017年下半年后同时处于低谷期，私营企业主的企业运营可能会遇到资金面的问题，届时，它们可能舍卒保车，抛售一部分前期投资的房产，缓解企业运营压力。

第三类，特定需求的群体也有可能抛售房产。比如置换类需求、一部分海外移民，他们为了获得更好的教育环境、居住条件等，在市场调整期到来时可能通过抛售房产的形式进行置换。

上面说过，这轮调控的目的不是降房价，短期内房价也不会大降，而是平稳发展。

因此，对于刚需和改善的购房者来说，多看多走多比较，选择自己心仪的楼盘。近一两个月，南京楼市上市量慢慢增加，也有不少人提前开好证明，看中的几个楼盘哪个先开就选哪个，不失为一种选择。而那些限价的楼盘或集中上市，也给不少普通人增加了买到房的几率。

买房如买衣，看中了就下手，如果等着降价再去买，可能早已被抢光或没有适合你的号了，但不同的是，衣服会换季打折，房子大幅降价的几率极低。

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