【楼市】隔壁中山都限购了，江门离限购有多远？权威分析在这里，必看！
核心提示：
有关楼市调控加码的消息接连而来：3月17日下午，北京出台最新限购令——“认房又认贷”，二套房首付比例提高至60%；石家庄紧随其后，规定非本市户籍居民家庭限购一套房；市场还没反应过来时，广州深夜宣布，单身限购一套，连续缴交社保由3年变为5年；郑州也跟着凑了一把热闹，从3月18日起，补缴社保、个税也不管用了……另外，近日央行加急下发《做好信贷政策工作的意见》，要求银行适度调整房贷，合理控制房贷比和增速。3月21日，工商银行北京分行、建设银行北京分行等16家银行一致决定，从当日起缩小首套房贷款利率优惠幅度，由不低于贷款基准利率的0.9倍调整为不低于贷款基准利率的0.95倍。
记者监测发现，自2月28日起，至今已有超过16个城市升级了限购限贷政策，环一线城市的楼市呈现出了政策明显趋严的特征。江门作为粤港澳大湾区城市群内的城市，与一线城市广州、深圳有着紧密的联系，广州这次限购升级，是否会导致购房需求外溢到江门呢？尚未实施过限购的江门，是否会实施限购呢？记者近日采访发现，目前的确有广州、深圳等地的客户到江门买房，而我市暂未实施限购限外政策。
市场
江门暂未受到广州限购影响
广州限购升级，是否会对江门产生影响？
业内人士认为，随着北京、广州楼市调控再次加码，购房需求外溢的可能性继续增大，环一线城市的调控压力也进一步加大。据媒体报道，由于广州的增城、从化仍不限购，3月18日当天，不少购房者涌入增城新开盘的楼盘购房。
江门作为邻近广州的城市，暂未发现广州客户大量涌入。记者走访时发现，目前在江门中心城区置业的依然以本地人为主。“广州限购升级才几日时间，影响还看不出来。”奥园地产江门营销总监陈志炎表示，政策是3月17日深夜发出的，短短几天时间，影响不太明显，就奥园外滩而言，之前广州客的置业比例大约占5%，目前没有什么变化。
领先丰地产在鹤山代理了两个楼盘，该公司策划经理杨荣初说：“从我们公司代理的楼盘来看，影响暂未有所体现。”杨荣初表示，广州限购升级，鹤山市场目前受到的影响不太明显，如碧桂园天汇的成交仍以本地客为主。此外，领先丰旗下代理的另一个鹤山楼盘刚开放销售中心，暂时也看不出有什么影响。
鹤山骏景湾销售经理林秀娴也表示，目前他们剩余的货量只有数十套，已接近销售尾声，项目销售以本土客为主，带装修的产品均价约为6800元/平方米，暂时不考虑涨价。
美智地产总经理汤建军透露，1月时，鹤山多个楼盘引入了广州、佛山的中介做渠道，有很多外来客户来看房买房，目前还有五六个项目在做，广州、佛山的客户把鹤山的房价从原来的5000多元/平方米推到了7000多元/平方米。汤建军说，并不是所有来买房的广州、佛山客户都是用来投资的。有些广州、佛山的客户，在广州、佛山买不起房，为了小孩子读书和安置老人，就来到鹤山买房，这些属于输入性刚需置业者。广州限购升级，短期还未发现对市场有何大的影响。
分析
江门暂时还不需要限购
中原地产江门片区营销副总监莫志华表示，近来不少外地投资客经外市的中介公司介绍来江门看房是事实。一些开发商借势跟风，以“涨价升值赚钱”来炮制营销噱头，而这一趋势正愈演愈烈，应该制止。从长远来看，虽然外地客把个别楼盘的价格炒起来了，但都是宣传夸大投资回报的短暂行为。由于江门并不是限购限价限贷需要加强调控的城市，房价难以大涨，所以影响不大。好的地段受到投资客的关注和追捧，随市场变化呈现出小涨之势，属于比较正常的市场行为。由于投资客关注的均是特定区域的特定项目，且外来客户整体数量有限，因此对于整个市场的价格走势影响有限。
裕隆基地产总经理杨东卉表示，高房价的一二线城市与周边卫星城之间的路网越来越多，这是导致客户置业范围越来越广的根本原因。江门是珠三角区域房价较低的城市，环境又宜居，在广州等城市限购的背景下，吸引一二线城市买不起房的刚需置业者和投资者前来置业非常合理，这也符合国家的调控精神，即“引导需求外拓”。从另一个方面说，限购会带来一种扩散和连锁效应。一线城市限购，意味着购房需求会向二线，甚至三四线城市扩散。热点城市周边的三四线城市成为资金追逐之地后，也不得不跟着限购，比如，北京限购加码之后，周边地区甚至河北保定也出台了限购令。争相限购，也会让限购政策的意义受到消解，打了折扣。江门楼市暂未需要限购，而应该接纳一线城市的外溢购房需求，让珠三角整体楼市达到平衡。
汤建军认为，很多大城市升级了调控政策，而江门没有这个必要。因为江门在珠三角地区，房价是较低的。另外，供应量还算较大，特别是四市的库存量是较多的，只有市区的消化量比较大。
预测
楼市政策或持续收紧
总体而言，江门目前没有实行限购政策，也没有限外，不过房贷政策今年以来有所收紧，先是银行收窄了贷款利率折扣，随后江门公布了公积金新政，宽松了一年多的公积金政策出现了一定程度的收紧。
杨东卉说：“按目前北京的情况，估计江门的银行很快也会提高首付和首套房利率优惠额度。从全国来说，加息也是接下来会发生的事。一二线城市发生的事，接下来会在三线城市发生，政策是会传导的。”
莫志华则预测认为，2016年“930政策”以来，各地出台的调控政策短期内不会退出，楼市调控的长效机制将会逐步完善。在前期调控下，江门楼市已开始降温，2月新推盘的去化率为65%，比前几个月有所下降，各区域的成交量也有所分化。总而言之，2017年房地产政策的主要特征将是“托底盖帽”，三四线城市刺激有效需求，一二线城市抑制投资需求。江门下半年在建待建的项目货量较多，去库存压力不小，政策收紧也只能是微调。一线城市楼市过热，政策调控加强，需求会传导到周边具有发展潜力的三四线城市。鹤山、江海近来出现的外来客户，主要是来自中山、佛山、广州、深圳的投资客户，他们虽然以购买刚需户型为主，但大多都不是自住的。他们只是来江门投资赚钱的买家，他们对刚需房的后续承接力很有限。
“从政策来讲，对江门未来会有影响。”陈志炎表示，在广州买不起房的人，便会往佛山、江门、中山等地分流。江门如今的交通更加便利了，随着城轨、高铁、高速公路的不断完善，未来会吸引更多的外来客。陈志炎认为，江门在粤港澳大湾区城市群中，房价处于洼地，吸引外来客是“有机会的”。
杨荣初也表示，一线城市限购政策的相继升级，对整个楼市会产生影响，如已有不少广州客去佛山三水置业，如今那里的房价已出现较大幅度的上涨。除了个别楼盘广州客的成交致使房价出现上涨之外，近期鹤山一些楼盘带装修发售也是导致房价上涨的一个原因，如保利、碧桂园等带装修项目的开卖，也拉高了整体房价。
新闻知多D
广州、深圳、佛山、东莞、惠州、中山、珠海
楼市限贷限购到底是个什么情况？
废话不多说~
快来看！
广州
最新政策时间：2017年3月17日
（一）限购：
1.本地户籍居民限购2套
2.本市户籍单身(含离异)人士限购1套
3.非本市户籍需连续缴满5年个税或社保，限购1套
4.从化、增城仍不限购
5.境外机构和个人购房按照现行政策
（二）限贷：
1.无房无贷(过)者：首付最低3成
2.无房有贷款记录者：普通住房首付最低4成
3.有房无贷款记录者/首套房贷还清者：首付最低5成
4.有房首套未还清者：首付最低7成
5.有房购买非普通商品房：首付最低7成
（三）执行时间
3月17日及之前已签订认购书或购房合同，并且完成购房合同网签的，按原政策执行。
3月17日及之前未完成购房合同网签，但已签订认购书或购房合同且能提供交付房款(含定金、首付款或部分房款)的银行入账凭证或完税证明原件的，仍按原政策执行。
深圳
最新政策时间：2016年10月4日
（一）限购
1.本市户籍成年单身人士（含离异）限购1套住房
2.本市户籍居民家庭（含部分家庭成员为深圳户籍居民的家庭），限购2套住房
3.连续缴纳5年以上个人所得税或社保的非户籍居民家庭，限购1套住房。
（二）限贷
1.无房且无贷款记录，继续执行三成首付。
2.无房但有贷款记录，首付不低于五成。
3.已有1套住房的，首付提高到七成以上。
（三）重点打击零首付、首付贷、众筹买房
（四）对超出备案价格、擅自提价且不接受价格指导的企业，立即停止网签并责令整改。
佛山
最新政策时间：2017年3月24日
（一）限购
1.继续在禅城区全区，南海区桂城街道、大沥镇、里水镇，顺德区大良街道、陈村镇、北滘镇、乐从镇执行新建商品住房限购政策和差别化住房信贷政策。
2.本市户籍居民家庭在本市拥有两套及以上住房的，继续暂停向其销售限购区域的新建商品住房。
3.非本市户籍居民家庭在本市没有住房的，在限购区域购买新建商品住房时，需提供购房之日前两年内在本市累计缴纳1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明，通过补缴的个人所得税或社会保险缴纳证明不予认定。
4.非本市户籍居民家庭在本市拥有1套及以上住房的，暂停向其销售限购区域的新建商品住房。
5.境外机构和个人购房的，继续执行国家及省有关政策。
（二）执行时间
自2017年3月25日零时起执行。
执行时间点之前已完成购房合同网签的，按原政策执行。
执行时间点之前未完成购房合同网签但已签订认购书且能提供交付房款的银行入账凭证的，仍按原政策执行。
东莞
最新政策时间：2017年03月21日
（一）限购
1.有无本市户籍都限购2套新房；其中非本市户籍第2套需连续2年社保
（二）限贷
1.两套房以上暂停贷款
2.首套房、有贷款记录但无房、有房贷款已结清，首付3成
3.首套房贷款未结清，二套房首付4成；144平方米以上非普通住宅首付6成
（三）限价
1.重启备案价；实际成交价不得高于备案价，下浮幅度不得超15%；
2.新房备案价不得明显高于同区域同类项目价格；上涨幅度不得高于最后一次备案价的5%。
惠州
最新政策时间：2016年10月6日
（一）限价
执行“一套一标”，规定实际销售价格不得高于明码标价价格，不得捂盘惜售 。
商品房明码标价必须与申报监制的价格相一致，商品房成交价格不得高于明码标价的价格。 不得开展“垫资”、“零首付”、“赎楼贷”。
房地产经纪代理机构及从业人员不得炒卖房号，不得在代理过程中赚取差价，不得通过签订“阴阳合同”违规交易，不得采取内部认购、雇人排队等手段制造营销恐慌。
中山
最近政策时间：2017年3月26日
（一）限购
1.对拥有3套及以上住房的本市户籍居民家庭，暂停向其销售新房。
2.非本市户籍居民家庭能提供购房之日前半年以上在本市连续缴纳个人所得税证明或社会保险证明的，允许购买1套新房。
3.对拥有2套及以上住房的非本市户籍居民家庭，暂停向其销售新房。
非本市户籍居民家庭不得通过提供补缴个人所得税证明或社会保险证明购买新房。
4.对在中山辖区内没有住房的祖籍中山的华侨及港澳台同胞家庭，允许购买1套新房。
（二）限贷
符合条件的购房者，首套房首付不低于30%，二套房首付不低于40%。
1.居民家庭购买首套住房，首付不低于30%。
2.对于有购房贷款记录但申请贷款购房时实际没有住房的居民家庭、拥有1套住房但没有购房贷款记录的或相应购房贷款已结清的居民家庭，再次申请商业性个人住房贷款购买住房的最低首付款比例不低于30%。
3.居民家庭拥有1套住房且相应购房贷款未结清，再次申请商业性个人住房贷款购买住房的最低首付款比例不低于40%。
4.对本市户籍居民家庭，暂停发放第三套及以上住房的商业性个人住房贷款。对非本市户籍居民家庭，暂停发放第二套及以上住房的商业性个人住房贷款。
（三）限价
1.对报价明显高于周边在售项目价格和本项目前期成交价格且不接受指导的商品住房项目，价格主管部门不予备案；没有进行价格备案的项目，属于期房预售的暂不核发预售许可，属于现楼销售的暂不办理权属登记。
2.实行“一套一标、一房一价”，实际销售价格不得高于备案价格。同一批次分批销售时，不得提高销售价格。
3.严肃查处哄抬房价等价格违法行为。禁止隐瞒销售情况，捂盘惜售。
珠海
最近政策时间：2016-10-26
（一）限购
拥有3套及以上的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上的非本市户籍居民家庭、无法提供购房之日前在本市逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭，暂停向其销售建筑面积144平方米及以下的普通住房。
（二）限贷
1.居民家庭首次购买普通住房（指从未购置过住房），最低首付款比例不低于30%；
2.居民家庭拥有一套住房且相应购房贷款未结清，再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房的最低首付款比例不低于40%。
3.对拥有两套及以上住房的居民家庭，暂停发放商业性个人住房贷款。
珠海楼市限价 增幅不得超3%
（三）限价
报备项目有前期价格的，报备价格在项目前期价格的基础上，增幅不应高于3%。
没有前期价格的，报备价格在周边在售价格的基础上，增幅不应高3%，没有周边在售价格的，报备价格在区域价格的基础上，增幅不应3%。
如前期价格明显低于周边在售价格的，按周边在售价格或区域价格比较。
（前期价格指项目在该次备案前三个月的网签交易均价；
周边在售价格指报备的项目所在区域周边2平方公里范围内，选取3个至5个在售项目前三个月的网签交易均价；
区域价格指报备的项目所在的区域内(有设立不动产登记分机构的区域)前三个月的网签交易均价。）
此外，商品房销售价格原则上不得高于备案价格，确实需要调价的，必须重新备案，且间隔时间应在6个月以上。
来源：江门日报、广州参考
