中原地产：深圳房价已进入实质下调时期

　　近几年，楼市并不太平，楼市泡沫论、崩盘论层出不穷，也有业内人士指出，房地产依然处于发展的黄金时期，具体如何，尚无定论。而据欧米茄评论了解，昨日上午，在深圳中原地产2014年中媒体交流会上，深圳中原董事总经理郑叔伦表示，深圳房价的实质性下调已经开始。自今年起，楼市将进入了为期长达2-3年的调整期，到2016年初都不会回暖。

　　 郑叔伦还提醒深圳二手房业主，如果想卖房，最好在9月前出手，以期在即将到来的降价潮中占得先机。

　　 而中原华南区总裁李耀智则认为，开发商应顺应市场，主动降价走量，及时回笼资金，以提振市场信心。此外，李耀智还表示，整个中原集团已被开发商拖欠佣金达30亿元，且欠佣周期越拉越长。

　　降价已经开始了 但9月才真正明显

　　2014年5月，旨在“反映房地产整体行情”的深圳中原领先指数，26个月来首次下跌。中原地产认为，这标志着房价的下行“已成定局”。为此，他们将原本应在6月结束后召开的半年市场发布会，提前到了6月10日。

　　根据中原地产提供的数据，包括成交量、推盘量、访客量、销售率及按揭购房比例在内的楼市数据，均出现大幅下跌，仅有库存量和去化周期出现快速增长。而最受购房者关注的深圳房价，则仍然处于历史高位，5月新房成交均价达23981元/平方米。

　　今年前五个月，深圳一二手房合计成交仅306万平米，同比下降42.8%，甚至低于市场惨淡的2008年。月均成交61.2万平米，不仅低于去年97.5万平米的水平，也少于2008年和2011年的月均成交量。

　　今年前五分月一手房市场，总成交面积为119万平米，同比下降36.7%;月均成交2514套，低于2011年的历史最低值;总推盘量60万平米，仅为此前最低年份的53.5%，而该数据历年均在100万平米以上;一手楼盘访客量自4月以来震荡下行，5月每周访客量仅在2000人次左右徘徊，每个项目日均来访不到5人次，接近春节期间的冰点水平;多数新盘开盘销售率不到5成，平均销售率远远低于去年70%的平均水平。

　　而二手房市场所受的影响更大。前五月中，深圳二手房成交量同比下降46.2%，月均成交37.4万平米，与2008年最低谷时相当;访客量每周维持在18000人次左右，但成交转化率明显下降，2013年1-3季度平均每38位访客成交一单，4季度仍是60位成交一单，近三周内，80位访客才可带来一单成交。李耀智则表示，目前市场中90%以上的客户都认为房价要跌，观望气氛浓厚。

　　此外，在中原地产放盘的业主信心指数已连续14周下滑，对中原门店经理的信心调查也显示，悲观情绪已占据主导，达到2012年初以来的最低值。

　　郑叔伦认为，上述迹象表明，当前的市场僵持局面即将被打破，仍处于历史高位的房价即将下跌。

　　郑叔伦表示，从历史经验看，中原领先指数对房价变化的反应，比官方成交统计数据领先3个月左右，因而市场真正感受到下跌可能会在9月份，但具体下跌幅度难以预测。

　　由于本届政府政策的变化，房地产市场也渐渐趋于成熟，市场这只“无形之手”越来越有力。中原地产认为，市场化主导的楼市中，下行调整期也会变长至2-3年，此轮低迷期或将延续到2016年年初。

　　就本轮楼市调整的原因，中原地产报告总结了四大原因：1.目前中国正处于经济转型阵痛，一季度GDP增速仅7.4%，但政府对经济增长放缓的容忍度提 高，并未进行强刺激;2.M2增速处于低位;3.地方微调效果有限;4.房地产业增速下降，小房企资金链断裂，且银行融资成本上升，按揭贷款利润微薄，故 而收紧房贷，即便两次定向降准，对房企及购房者的意义也不大。

　　中原报告认为，在市场主导的楼市中，房地产将经历衰退期、复苏期、高涨期、危机期四个阶段，周而复始运行。目前，楼市正处于衰退期的第一阶段，成交量已大幅下降，但价格仍未见下跌，买卖双方均在观望;买卖双方僵持一段时间后，一些楼盘和小业主将加入降价队伍，以价格换取成交，量升价跌的第二阶段随之开启;在此之后，是降价也失去吸引力的第三阶段，楼市进入真正的“冰河时期”;其后则是触底反弹的复苏过程。

　　房企应顺时降价跑量 李耀智：快还佣金

　　李耀智表示，去年房企普遍看好后市，拿了一批“地王”，指望今年销售回笼资金，一些房企负债率超过了100%，但今年上半年仅完成全年目标的20-30%。目前，万科、保利等全国品牌开发商已陆续在多个城市的项目中降价，势必将吸引更多房企加入降价行列。

　　房企的销售困局和负债危机，也影响到了作为中介的中原地产。李耀智在发布会现场呼吁，发展商应尽快支付中原地产的销售佣金。他透露，整个中原集团被欠佣金30亿元，且欠佣周期越拉越长。

　　李耀智建议，在卖方处于下风及买方看跌的博弈环境下，开发商应顺应市场走势，主动下调房价，降价走量，缓解去化压力，及时回笼资金，缓解去化压力以提振市场信心。“随着市场进一步变化，惠州某家房企的倒下恐怕只是冰山一角，还会出现更类似的事情”，李耀智说。

　　在当前的深圳市场中，包括中骏四季阳光、金汐府、招商花园城在内的一批楼盘，已在楼市僵持期，率先开始以低于市场预期的价格销售，并取得了80%以上的当日销售成绩。深圳中原二级市场总经理玉家熊认为，今年深圳将要推出的项目较多，由于上半年市场形势不好，其推售时间普遍推后，但一二线房企要面临负债和周转压力，这些新项目不可能无限期推迟下去。因此，下半年会迎来供应的反弹，但需求减弱，导致价格压力增大。房企必须将房子退出来，降低售价，加快销售速度，才能完成既定目标，保证偿还负债的资金。

　　而郑叔伦则针对二手房业主提出建议。他表示，资金紧张有抛盘意愿的，在9月份之前就要赶紧抛。到9月份时，房价会有明显下跌，抛售会成为普遍现象，即便以比现在更大的降幅也不易卖出。

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欧米茄评论

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