临深楼面地价破2.5万，深圳中心区土地若公拍又将如何？

■以后卖4万/㎡以上，临深区域房价疯了吗？！

9月22日，东莞黄江宝山社区2016WG024地块被北大资源以总价34.3亿元、楼面价25264元/平方米、662%的溢价率拍下。2016WG024地块用地面积为61710.83平方米，容积率为2.2，为普通商品住房以及商服用地。该地块拍卖吸引了万科、招商、融创、金地、北大资源等20家房企争夺。

整个拍卖过程持续3个多小时，经过122轮竞拍后被北大资源拿下，刷新了东莞土地拍卖史上单价和总价的纪录，成为了东莞新地王。25264元/平方米的楼面价，综合各方面成本来算，该地块上开发的项目以后的开盘价要在4万元/平方米以上才能赚到钱。

目前，黄江中心区新房为1.6万~1.8万之间，就连黄江南部与深圳接壤地区房价也才2万/平方米左右。从这些区域价格表现来看，宝山社区2016WG024地块楼面价已经属于“面粉比蛋糕还贵”了。

■临深区域地价2.5万/㎡，再鉴深圳中心区土地价值！

众所周知，近两三年来受深圳客外溢影响，东莞的黄江、塘厦、凤岗，以及惠州的惠阳等临深区域不断迅猛上涨。其实，像黄江等这些区域临深片区房价、地价高涨表面是因为深圳客涌入产生住房需求而刺激房价、地价上涨，更深层次的原因是深圳土地资源不足！

《珠江三角洲全域规划项目研究报告》显示，目前，辖区面积仅1995平方公里的深圳，开发面积已经逼近900平方公里，而去除掉不可开发的974平方公里的生态控制线，还可以用来开发的面积仅有100多平方公里。而深圳规土委公布的数据显示，到2020年深圳可供新增建设用地仅有8公里！

此外，从土地开发强度上看，国土开发强度的生态宜居线最高是20%，警戒线是30%，一旦超过30%警戒线，人居环境就会受到影响。目前，深圳国土开发强度达50%，已经超出警戒线的20%！受新增土地供应不足的影响，深圳只能通过旧城改造来获取新土地。

从2012年开始深圳存量用地规模首次超过新增土地规模，并且从2012年的56%逐步上升，2014年达到69%。2015年，深圳计划存量用地供应比例达到75%。新增土地不足、旧城改造成本高、旧改工作推进难等一系列因素的影响下，深圳不但会频频出现天价地王，甚至会带动临深区域地价暴涨。

再者如果将黄江的宝山社区2016WG024地块的位置挪到深圳中心区的话，土地拍卖现场绝对是疯抢，更有可能一次报价提升10亿元的现象。其最终总价或者单价更有可能超过去年12月份拍出的尖岗山地王。

可见，无论深圳城市怎么扩张，人流再怎么外溢，中心区的土地才是最有价值的，像华润银湖蓝山这些中心区物业才是楼市的优质标的物！

■华润银湖蓝山：不可错失的标的物和理想居所！

华润银湖蓝山在拥有福田、罗湖双中心繁华服务。项目楼下即是将在10月28日开通的地铁9号线银湖站，通过该线可以快速到达罗湖“金三角”、福田车公庙等地。同时，还享有银湖片区优质的山、水资源服务。项目背靠的是深圳中心区最大山体公园之一——银湖山郊野公园，也是深圳中心区最近的一片原始生态林。

山上曲径通幽，虫鸣鸟叫，置于顶峰更能远眺城市繁华美景。而其中的银湖别墅群更是深圳一代豪宅的标杆。此外，俯瞰笔架山、金湖和银湖环绕、以及依据“道法自然”理念打造的3万多平方米的自然山地园林，让居住于此的业主们在生活上更多姿多彩。自然资源丰富、近距离享受享受城市繁华，这样的中心区物业是不可错失的标的物和！

目前，华润银湖蓝山约190㎡-260㎡精装新品热销进行中，更多关于品质生活的精彩，请与华润银湖蓝山共同期待。