2017年房价将何去何从？

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2016：面朝大海，春暖花开

2014年，楼市跌进冰窟，全国库存高达 7.2 亿平，去化周期接近 7 年。

高压之下，行业自 9月30日起陆续迎来取消限购、降首付、降契税等全方位的宽松政策。

受此影响，2016 年需求全面爆发，至11月全国商品房销量已过 13 亿平。

2017：冷风过境，寒冬将至

2016年，房价疯狂，国庆期间 22 个一二线核心城市先后出台收紧政策。

首套房首付比例普遍提升至 30%，多套房异地购房等全面收紧。

房价调整，对刚需、改善性需求以及投资性需求全方位削弱，楼市2017年或将迎来寒冬。

2016年全国地产销量比2013年增长了30%，这一结果与人口关系不大，是纯粹的货币现象。

2016年房地产销售总金额大约在14万亿元，房贷总额7万亿，这意味着2016年购房一半都靠贷款，房地产对贷款的依赖程度接近于美国2007年金融危机时期。

近年，GDP增速维持在7%左右，GDP总量约70万亿，每年新增GDP约5-6万亿。经济的规模足够大，但支撑这个庞大经济体的不是令人骄傲的实业，不是令人仰望的高科技，不是具有竞争力的产业，而是一个击鼓传花的游戏——房地产。

为了创造5-6万亿GDP，需要新增7万亿的房贷。虽然我们通过房地产把经济稳住了，但是付出了房价暴涨和增大金融风险的巨大代价。当房地产洪流走到今天，手里传的已经不是“花”，而是炸弹，是随时可能摧毁中等收入家庭财富的手雷。

对于一个经济体而言，如果大多数资源集中在房地产和股市等虚拟领域，则意味着关系国计民生的实体产业和高新技术领域的资源将逐步萎缩，最终使得经济呈现空心化，整个经济体将演化成一个只追逐财富分配，。

建立在房地产沙滩上的海市蜃楼一旦烟消云散，留给经济的，将是惨不忍睹的狼藉。

房地产首先要考虑民生政策，人应该有房子住，这是最基本的要求。

12月16日，，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，让住房回归其居住属性，由此，预计2017年调控城市的政策环境都将维持从紧局面。

此外，，货币政策要保持稳健中性，调节好货币闸门，同时考虑到汇率等因素的影响，预期明年货币政策不会太宽松。

最值得关注的是，2017年，房地产市场很有可能在制度建设层面出现实质性的突破。，提出综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。管理层开始明白，仅仅靠限购限贷已经无法让市场健康。

过去10多年，房子成了创收和稳增长的工具，当房子偏离了“居住”的主题，房地产就会走上歪路。，如果实现经济预期的增速目标会带来过多风险，那么6.5%不必成为稳增长的底线。

而这也意味着，经济增长房地产不用太出力，房价暴涨失去了宽松政策的温床，明年房地产市场将大概率歇火。

政策偏紧抑制上行空间，但资产荒限制下行空间。

在短期内，政府明确的限购态度确实可以起到抑制对房地产投资性需求的作用，改善房地产市场的供需格局，从而保护房地产市场平稳发展。但是这种限购政策并不能从根本上消除投资性需求。

在过去的18个月里，经济增长率持续下滑，货币宽松，上市公司除了金融企业，回报率只有6.5%，金融资产的回报率持续下行，股市经过了一个短暂的疯牛之后，股市近乎腰斩，很多人想在股市里面获得持久性的资产收益，不小心本金也不见了。银行理财的预期年化收益率已经跌破4%，大家很熟悉的余额宝，前两年最高还有6%，现在也下降了，唯一一个例外的就是房产，只有全国各大城市房价出现大幅增长。

从资产配置端来看，在强势美元的周期中，人民币汇率依然承压，在加强资本管制的背景下，不能外流的资产也需要买买买。而实体经济疲弱的状况暂时不会发生改变，投资实体的回报率仍徘徊在低位，这类资金同样也需要买买买。投资一线城市房地产尽管会牺牲流动性，但兼得安全性和高收益，得到众多资金的追捧。

同时，城市化进程及土地供应的限制也支撑了人们对一二线城市尤其是一线城市房价长期上涨的预期，只要持有房屋的成本不剧烈上升，比如开征房屋持有税，不论居民是出于投资还是投机需求目的，都会捂着房子不卖。

因此，限购政策往往充当了房价泡沫破裂的保护伞，在房价没有上涨到足够高，以至于有一部分理性人开始抛售离场的时候，实际上避免了泡沫被刺破时的房价大幅下跌。

2017年，房价将大概率继续震荡。

由于人口流动和土地供应的不匹配，当前房地产市场的结构性矛盾尤为突出，未来仍将延续。

未来一线城市住房的刚需依然坚挺。在经济发展过程中，出于对收入、就业和生活质量的追求，人口向大城市集中是全球普遍现象，也一样。

尽管北京、上海等一线城市人口规模已经很大，但这些超级城市还不够大。一线城市在创造就业和医疗、教育等方面的优势仍可能继续吸引人口流入，人口的不断流入带来住房需求的持续扩张。

至于二线城市，本轮房价的上涨主要依赖于一线城市的带动作用。由于上海、北京、深圳等一线城市为了打压房价高速上涨，出台了号称“史上最严”限购政策，主要是针对外来人口本地购房的限制，炒房资金被迫从一线城市退居二线。

因此，二线城市也出现了非理性的房价上涨迹象。典型的就是深圳队东莞和惠州的溢出效应，上海对杭州的溢出效应。对此，地方政府也是喜闻乐见。因为这不仅有助于其完成去库存任何，还能增加地方财政收入。

而三四线城市，并不存在房价上涨基础，比如人口、资金、消费能力、配套设施等，去库存仍然是主要任务。目前，我国有293个地级市、361个县级市，还有1381个县，三四线城市的实际库存可能永远高于统计数据。去库存可以说是任重道远。

虽然2017年一面火焰一面海水的情况将有所缓解，不是因为三四线城市去库存后来居上，而是一二线城市降低步伐，以前是跑，后面是走，甚至不排除跳起舞步，往前走三步，往后倒两步。

如果把2016年房价史诗级般的上涨比作夏天，那么2017或许就是冬天，天冷了，朋友们记得多穿两件衣服。