【瑞峰周报】供需两旺态势承上启下良好开局助涨信心

发表于讨论求助 2022-07-06 08:06:10

文/瑞峰·优慧垛数据中心

一、导读

1、宏观环境：二线城市信贷收紧或持续 深1.65万亿谋东进 莞公积金缴存上限降至12%

全国：2016年上半年，全国已出现205宗单宗超过10亿元的高总价地块，51宗超过30亿元的高总价地块，3宗超过100亿元的高总价地块。144宗溢价率超过50%的单宗地块，约是去年同期8.5倍；92宗溢价率超过100%的单宗地块，约是去年同期45倍，其中，以苏州、南京、杭州、合肥为代表的二线城市土地出让金排名更是居于全国前几位。为抑制土地和楼市持续过热，部分城市出台开始调控政策，例如合肥将执行差别化住房信贷政策，率先收紧信贷政策或将是一个关键性的标志，预计后续其他城市信贷政策也会纷纷跟进，即出现二套房收紧、首套房认定更加趋于严格的情况。

在2016年初的深圳市委六届二次全会上，深圳提出要实施城市东进战略，提出要打造龙岗、坪山中心，就是要发挥交通的先导作用，打通联接东部、辐射粤东的战略通道，促进各类要素、资源均衡分布，建设以西部中心功能协同、交相呼应的东部中心。尽管深圳东进战略提出到落地不足一年，更多还停留在规划和布局阶段，但是房地产市场已经开始萌动。2016年1—5月，深圳房价同比上涨79%，东莞房价同比上涨100%。东莞和惠州的新房溢出效应和同城化效应已经非常明显，预计深莞惠轨道交通预期会拉动整个都市圈的同城化效应越来越明显。

东莞：日前《关于调整我市住房公积金缴存比例及缴存基数上限的通知》下发，自本月起，东莞住房公积金缴存比例上限由原来的20%调整至12%。东莞个贷率暂时不高与东莞当前公积金缴存覆盖率不高，缴存人中外市户籍占比大、流动性强、在莞购房意愿低等有关，相信未来东莞市公积金贷款平稳发展将是一种常态。

2、新增供应：7月首周供应保持高位运行 常平、清溪成供货主力

房企半年冲刺后的首周，推货量稍有回落，但仍保持高位运行，住宅新品新增2425套，环比下降15%，供应面积为27.03万㎡，环比下降7%。非住宅新增806套，面积合计为7.53万㎡，环比上涨263%，主要是有樟木头的绿茵温莎堡香堤和大朗的碧水天源加推车库产品。

住宅供应方面，常平镇和清溪镇是住宅加推的重点区域，其新增供应占总体的72%，表现在常平的纯新项目翔龙天地全新入市，批量推出1211套45—143㎡户型产品，清溪新盘碧桂园天誉则首推672套96—144㎡刚需和改善型洋房。

从上周新拿预售证情况来看，房企近期加推有所回升，包括海逸豪庭、御河湾花园、海德骏园、金地时代广场、石竹山水园、万科湖畔花园、星城玉珑湾、悦府、万科云广场三区等项目已拿到预售证。

3、成交量价：供应充足助力网签向好后市成交量或继续上涨

上周东莞全市住宅成交1744套，面积约21.22万㎡，环比下降6%；非住宅成交866套，面积约3.22万㎡，环比上涨12%。商品房市场相对前一周的高位成交，上周签约量有所放缓，但仍保持高位运行态势。主要的原因是近两周市场供应增加，为成交备足弹药；另外，碧桂园和万科项目去货良好，个盘效应为楼市的成交量起支撑作用，从数据来看，翔龙天地和碧桂园天誉已经批量入市，多个项目新增将推动后市的成交量持续向好。

4、成交价格：22个镇区过万支撑价格成交均价小幅上涨

上周东莞楼市住宅均价13641元/㎡，价格保持小幅上涨。主要原因是上周成交主力项目基本与前一周保持一致，表现在碧桂园十里江湾（8217元/㎡）、南部湾万科城（17700元/㎡）、万科·珠江东岸（9406元/㎡）三个项目连续两周进入洋房排名榜的前三甲，助力两周均价保持相同的步伐；另外，东莞过万的镇区已经扩大到22个镇区，且大部分项目价格保持居高不下，所以整体上仍然呈现小幅度上涨态势。

5、楼盘活动：房企推货力度减弱进入的蓄客期碧桂园天誉开盘

年中冲刺后的首周，房企推货力度有所减弱，进入短暂的蓄客期。全市仅有1个项目开盘：碧桂园天誉推384套洋房，为97-145㎡三房、四房，整体均价月19800元/㎡；52套231-243㎡双拼别墅，价格为27000-28000元/㎡，由于定价偏高，洋房去化率仅有3成，别墅去化率约5成，整体去货率较低。

新盘认筹方面，星河城市广场推20-80㎡商铺；御景半岛推75-142㎡洋房，104-212㎡别墅。楼盘营销活动亦较为冷清，约有3个项目举办活动，其中御景半岛举办亚热带极地滑雪节，恒大华府举办万人运动会，另外星河城市广场样板房开放。

6、土地市场：莞城、中堂商住商服用地本周待拍樟木头9571㎡商住地出让

出让方面：上周樟木头有一宗商住用地在东莞国土局进行公示出让，该地块位于樟木头樟罗社区，面积9571㎡，起始价为7417万元，起始楼面地价为3100元/㎡。

待拍方面：中堂和莞城皆有1宗商住商服用地于本周进入最后一轮的竞拍，其中位于中堂镇斗朗社区的2016WG018号商服用地，占地面积约0.81万㎡，起始地价2365元/㎡；而莞城的位于创业路和运河东三路交汇处东侧的商住用地，占地面积约1.41万㎡，起始地价3004元/㎡。

二、东莞房地产市场

1、楼市成交

1.1总体情况：成交量小幅下滑但仍保持高位运行态势