【Q房简讯•上海周报（2017.4.3-4.9）】受清明节影响，楼市量价下滑明显

长三角城市商品住房库存告急，急需供给端发力

针对热点城市库存减少情况，4月6日，，提到：各地要根据商品住房库存消化周期，适时调整住宅用地供应。南京、杭州、合肥、南昌、郑州、惠州6个城市在过去六个月的平均去库存周期都在6个月以下，必须显著增加供地。通过对土地供应结构性的调整以及严防出现高价地等规定，将更有利于引导房地产商以及购房者对于市场的预期。

Q点评：从供地角度来看，现阶段落地仍有阻力，因为一旦推出就易成为高价地，会削弱调控效果。

上海一季度新房成交缩水近七成，均价环比上涨6%

在严厉的市场调控和供应量缩水的双重影响下，上海一季度新房的成交量锐减了近七成。一季度，上海新建商品房住宅市场共成交129.98万平方米，同比下降68.69%；成交均价为每平方米47335元，环比2016年四季度上涨6.0%，同比上涨35.48%。上海的楼市政策在2017年将保持紧缩。由于改善型需求依然强劲，开发商将不太可能在接下来的几个月里降价。

Q点评：上海目前政策已经是史上最严，短期内放松可能性较小。

2017房企"补血"重要渠道：信托，海外债券

信托业协会统计，截至2016年末，信托资产中约1.43万亿投入房地产业，较15年末的1.29万亿元新增了1400亿元。去年四季度开始房地产业务回归信托趋势已经较为明显。地产融资收紧以来，海外债券开始升温。海通证券统计，2017年以来内地房企共成功发行海外债券13只，累计金额达到46.4亿美元，较2015年1-2月总额多出一倍。2017年到目前，房地产融资成本回升已经有所显现。

Q点评：现在拿地受限，增量项目减少，房企去年大规模融资后资金宽裕，融资需求暂时还不会大规模的体现。

三四线楼市隐忧：银行出现坏账或重现次贷危机

今年春节以来，已有约15个一二线城市、14个三四线城市出台楼市调控措施，热点三四线城市不可避免地加入限购行列中。三四线的向好都是由加杠杆而来，这是每个国家在利率市场化、金融自由化过程中必然的结果。全球所有国家的商业银行在利率市场化和金融自由化之后只能被动大幅度增加按揭贷款占总贷款的比例，在资产配置上大幅度向按揭贷款倾斜。否则严重者或许会产生如美国八十年代时整个银行业的危机。

Q点评：此轮三四线城市楼市行情由加杠杆而来，如果让房价加速上行，达到一个高位，银行资产配置无法形成正向循环，会非常危险。

不动产统一登记年底全覆盖

作为我国一项基本的物权制度，不动产登记制度正在悄然“发力”。国土部近日表示，力争到今年年底前，全国所有市县的不动产统一登记将接入国家级信息平台。不动产统一登记提供了基础信息，能够有效支撑房地产税收相关改革。

Q点评：不动产统一登记提供了基础信息，但房地产税的立法、征收要审慎决策、审慎推进。

嘉兴市本级开展房地产市场综合整治专项行动

为进一步整顿房地产市场秩序，规范开发销售中介行为，切实维护群众合法权益，促进房地产市场平稳健康运行，市建委、发改、，对嘉兴市本级房地产市场开展为期半年的综合整治专项行动。此次专项行动将重点整治房地产开发企业的十大不规范销售行为以及房地产经纪机构的十大不规范中介行为。整个综合整治行动将分为三个阶段，持续到今年10月份。

Q点评：综合整治专项行动将确保市本级房地产市场回归理性，持续健康发展。