2017年房地产要“变天”？价值百万的分析干货和牛股送给你！

深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉认为，这主要取决于两点：一是政府土地出让政策和房价调控政策的前景。，原来利用资管计划配资、通过资本市场融资和发行基金都不可能了，地方政府也会控制的非常严格。

李宇嘉强调，今年各个城市在土地出让的调控政策制定上，要确保不出地王。特别是热点城市，低溢价率是必然的。包括达到一定溢价率，就配建和自持，或者是在此之前就与有意向的开发商进行沟通。今年地价走势毫无疑问会较为平稳。

需要注意的是：2017年，房企并不缺钱，从各大销售排行榜来看，销售额反倒是增加了！ 

有钱不能任性！明源地产研究院副院长刘策表示，整体上房企拿地会更为谨慎。但是擅长逆周期操作的房企反而会在淡市下加大拿地投资力度。（房企最高技巧：买地买在最低点，销售卖在最高点。是不是和炒房团有点像……）

中国指数研究院报告也指出，当下更应该看到的是，近期各地政府在土地市场创新性的推出多项竞买政策，土地市场调整的步伐将很快来临，进一步加剧了已成交地块未来开发环境的复杂性。

李宇嘉认为，对于二线城市来说，推地节奏加快毫无疑问。这种土地区域分化也会很明显，今年的土地分化可能比去年更加明显。其中有一个特点就是，都市圈内的土地供应会多起来，尽管一线和热点二线城市高地价短期内难以很明显的下降特别多，但是都市圈内的三四线城市是拿地的好时期，比如佛山、东莞、惠州之类的，包括昆山、廊坊，现在基本上没有房价控制的目标，所以土地释放还是比较多的。

果不其然，日前武汉市国土局宣布将以挂牌方式出让P（2017）001号至P（2017）010号共计10宗地块，包括六宗限价地块，总出让土地面积约66万平方米，总起始价达138.7亿元。

东兴证券认为，重庆市场近期热度直升。近期重庆市场升温较快，市场热炒原重庆市长黄奇帆卸任和未来或改以建面计价的销售形式，促使整个市场对重庆的关注度急速上升。据统计，2016年12月开始，重庆市场无论是成交面积、成交套数还是成交价，均呈现出节节攀升趋势。在重庆房价均价显著低于全国平均水平的背景下，重庆或将面临“迟到的”补涨，但需警惕严控政策出台为市场降温的可能性。

严跃进强调，地价本身不会出现下降。但地王现象减少，确实会影响市场预期，使房价上涨的幅度减少。

刘策表示，土地成本下降，反映到房价上也要一年后。房价压力这次更多的来自政策收紧后对需求端的打压和客户观望，以及开发商基于资金压力降价跑量的积极性。

那么，一线城市永远涨的神话会不会逐渐开始被瓦解？如下图所示，深圳和上海的成交均价在12月明显有了回落！

（数据来源：易居研究院智库中心）

这会不会是暴风雨前的预兆？

做人呢，最重要的是开心，买不起房那就买……房地产股？

虽然房地产行业进入了明显的调整周期，但是优质标的仍然存在投资机会，优质股票仍可以有所期待！

大部分券商不约而同地选择推荐国资国企改革概念相关地产股！！！

混改、壳资源、区域热点等类别地产股关注度最高！！！

绩优地产股、拥有优质资源的地方国资背景等特征的地产股也值得期待。                    

新一轮国企改革要以资源货币化、混合所有制改革、员工持股等多种手段充分发挥市场的资源配置作用、提高国资国企运营效率、释放经济活力。

沪深“国改”亮点多：

上海——发展混合所有制经济。

深圳——并购重组推动国企改革及转型。

建议关注“国改”概念地产股，尤其是资产整合类、混合所有制改革类、壳资源转型类地产股，其中已公布改革方案的公司归入“稳健组合”，其余归入“弹性组合”

稳健组合：天健集团、外高桥、陆家嘴、嘉宝集团、*ST中企、市北高新、张江高科、浦东金桥、光明地产、上实发展、中粮地产、招商蛇口、华侨城A、保利地产；

弹性组合：沙河股份、深物业A、深振业A。

成长预期、预期差和业绩牛是2017年三大投资思路。

一是从大周期规律中寻找成长预期

聚焦：荣盛发展、首开股份、迪马股份、上实发展、华远地产、新城控股和蓝光发展；

二是从中周期规律中寻找预期差

聚焦：阳光城、厦门国贸、金融街、冠城大通和京投发展；

三是从小周期规律中寻找业绩牛

聚焦：万科、保利地产、招商蛇口、金地集团和信达地产。

注意、注意、注意

房地产业将成为国企改革下一个重点整合领域。

地产平台依然多且分散，“做强”成为国企改革首要任务。

国企改革将加速房地产行业集中度提升进程，看好地方国资背景房企。

重点推荐新首都、新北京主题的两类资源股：

第一类，提前卡位布局环北京，充分受益北京城市功能疏散、京津冀一体化和大北京经济圈发展的环北京资源股，如华夏幸福和荣盛发展。

第二类，在北京具有稀缺资源和独特拿地优势的北京资源股，如在北京拥有大量稀缺资源储备，北京土地变性上市先驱的首开股份；北京轨交物业王者京投发展，北京棚改第一股北京城建。

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