11月福田新房价破10万？谁导演了深圳房源真空期

听说

深圳房价跌了

而且是两月连跌

这说明了深圳楼市调控的成效还是很明显的。

但是仔细研究数据，我们会发现，福田房价“破十”了！？

这是闹哪样？说好的降房价呢？

据楼市自媒体陆家嘴（ID：szlujz）报道，今年前11个月，深圳房价环比涨跌出现7次上涨、4 次下跌。在今年两次政策调整中，均出现了调整后的次月，跌幅萎缩的现象。

“330”后的4月份，环比跌幅缩小到0.2%，随后开始又一轮上涨；“104”后的11月，房价下跌幅度，同样萎缩，从10月的9.7%，到11月的1.1%。

下面就是11月份为什么仅仅下跌1.1%的原因了：

看一下福田11月新房备案数据：仅仅8套！

再看看上面这个表格，真相大白：原来整个11月，福田就宝能公馆一个楼盘有备案数据，也就是说，福田的房价就是宝能公馆的房价。又是一个彻彻底底的“结构性行情”。

【那么，是谁导演了深圳房源真空期？预售审查or变相捂盘？】

新政出台的第一个月，深圳无一例新建住宅入市，新增供应量从9月的7600套直降为零。据深圳中原研究中心数据显示，10月深圳没有住宅项目取得预售，仅前海卓越金融中心的商务公寓取得预售，仅山语海一个住宅项目开盘，供应量处于2008年以来同期历史最低位。

供应冷清也延续到11月，截至11月29日，仅有4个项目拿到了预售证，其中两个为商业项目，一个为保障房，只有一个纯住宅项目。原本市场预计11月将有超过10个项目入市，实际上只有一个住宅项目顺利拿到预售证开盘。

位于福田区的清凤创投大厦原对外宣传9月底开盘，拖延至今也毫无动静。有市场人士称：“最近楼盘都严查，预售不给审批。近期成交都是新政前拿到预售许可的，现在所有住宅类项目，预售证都被卡了，目前备案价高于6万元/平方米的很难获批。”

即便处于市场观望期，但年关将近，部分开发商要在年底冲一波业绩。因为预售证问题，不少楼盘都延期开盘。南山区某房地产项目负责人对中国房地产报记者直言：“我们9月底就想拿预售证，10月开盘，结果遇到了调控期。之前也和客户说了，年内一定会推售，但是现在还没拿到预售证，你问我什么时候能开盘，我真的无法答复你。”

深圳中原研究中心经理王飞表示：

深圳房地产研究中心高级研究员李宇嘉则认为：

尽管开发商拿预售证数量变少，但深圳楼市库存周期还是处于合理区间。今年深圳进行了两次房地产调控抑制高房价和打击投资性需求，按照深圳市建筑物普查数据和人口结构数据测算，深圳市常住人口家庭户均套数已达1.6~1.7套/户，住房总量是充足的。

深圳市规划和国土资源委员会（以下简称深圳市规土委）相关负责人指出，目前住房需求基本上都可以通过市场新供商品住房、新供人才住房和保障性住房，以及存量住房满足。

据深圳市规土委提供的数据显示，截至10月末，深圳商品住宅待售库存为383.51万平方米、34357套，按最近一年月均销售面积来计算，库存消化周期为9.2个月，比9月的10.6个月库存周期还有所降低，处于合理区间。

李宇嘉表示：

一方面预售证难拿，一方面在深圳市内还出现了“特价房”，一些开发商已经开始不同程度的价格让步刺激买家入市。

位于深圳市坂田的佳兆业城市广场就拿出了10套89平方米房源做特价房销售。该项目销售称，特价房是带有折扣总价在417万元至475万元之间。据悉，同类型的产品今年高峰期基本上每套总价500万元，这批特价房的平均降价幅度大约是10%至15%。

位于光明新区的光明一号，10月均价为4万元/平方米，从10月下旬价格调整至39500元/平方米。在售的房源，销售强调为一房一价，具体能有多少优惠，得到现场才能得知。不过有知情人士表示，之前该楼盘也有推过数套特价房，价格更低。

此外，“深圳市场咳嗽，临深市场感冒”，深圳市场在调控重压下一片沉寂，观望的心理也显著传导至东莞、惠州市场。因此临深片区特价盘的数量更多，开发商的优惠幅度也更大。

东莞的松湖豪庭、风度盛荟、春晖国际城、浙商大厦等项目都有进行“一口价”特价房促销。有楼盘正常的销售价格在1.3万元/平方米，推出少数几套特价房定价约1.1万元/平方米。

而惠州大亚湾的御蓝湾开售价格在8800元~9800元/平方米，比周边在售楼盘均价低约5000元/平方米，引来深圳客疯抢。熟知该项目的人士对中国房地产报记者表示：“因为政策调控，定价高预售证批不下来，但是开发商想在年前走一批量，所以定价比市场预期低。这个项目在楼市成交低迷的背景下能迅速回笼资金，证明开发商的降价策略是对的。”

但是如果价格下降幅度达不到预期，买家依旧不会买账。例如近期南山区的佳兆业前海广场二期推售一批“特价”商务公寓，均价在7.2万元/平方米，而该项目此前的住宅产品为7.5万元/平方米。但是不少买家直言心理价位在7万元/平方米以下，因此该项目的销售成绩也并不理想。

何倩茹表示：

本文综合自：陆家嘴（ID：szlujz）、中国房地产报