11月福田新房价破10万?谁导演了深圳房源真空期

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楼主 2020-10-18 13:52:37
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听说

深圳房价跌了

而且是两月连跌





这说明了深圳楼市调控的成效还是很明显的。

但是仔细研究数据,我们会发现,福田房价“破十”了!?


这是闹哪样?说好的降房价呢?




据楼市自媒体陆家嘴(ID:szlujz)报道,今年前11个月,深圳房价环比涨跌出现7次上涨、4 次下跌。在今年两次政策调整中,均出现了调整后的次月,跌幅萎缩的现象。


“330”后的4月份,环比跌幅缩小到0.2%,随后开始又一轮上涨;“104”后的11月,房价下跌幅度,同样萎缩,从10月的9.7%,到11月的1.1%。


下面就是11月份为什么仅仅下跌1.1%的原因了:




看一下福田11月新房备案数据:仅仅8套!



再看看上面这个表格,真相大白:原来整个11月,福田就宝能公馆一个楼盘有备案数据,也就是说,福田的房价就是宝能公馆的房价。又是一个彻彻底底的“结构性行情”。



【那么,是谁导演了深圳房源真空期?预售审查or变相捂盘?】


预售审查积压房源


新政出台的第一个月,深圳无一例新建住宅入市,新增供应量从9月的7600套直降为零。据深圳中原研究中心数据显示,10月深圳没有住宅项目取得预售,仅前海卓越金融中心的商务公寓取得预售,仅山语海一个住宅项目开盘,供应量处于2008年以来同期历史最低位。


供应冷清也延续到11月,截至11月29日,仅有4个项目拿到了预售证,其中两个为商业项目,一个为保障房,只有一个纯住宅项目。原本市场预计11月将有超过10个项目入市,实际上只有一个住宅项目顺利拿到预售证开盘


位于福田区的清凤创投大厦原对外宣传9月底开盘,拖延至今也毫无动静。有市场人士称:“最近楼盘都严查,预售不给审批。近期成交都是新政前拿到预售许可的,现在所有住宅类项目,预售证都被卡了,目前备案价高于6万元/平方米的很难获批。


即便处于市场观望期,但年关将近,部分开发商要在年底冲一波业绩。因为预售证问题,不少楼盘都延期开盘。南山区某房地产项目负责人对中国房地产报记者直言:“我们9月底就想拿预售证,10月开盘,结果遇到了调控期。之前也和客户说了,年内一定会推售,但是现在还没拿到预售证,你问我什么时候能开盘,我真的无法答复你。”


深圳中原研究中心经理王飞表示:


目前开发商预售证拿得少,一方面观望情绪浓,另一方面价格审核也比较严格。


深圳房地产研究中心高级研究员李宇嘉则认为:


拿预售证艰难的问题关键是开发商主动申请预售的节奏在放缓,这是和调控思路相悖。目前政府正在采取措施,达到预售条件的新盘必须加紧入市,如果不申请预售,是变相捂盘,处理是和之前其它捂盘销售一样的。


深圳库存处于合理区间


尽管开发商拿预售证数量变少,但深圳楼市库存周期还是处于合理区间。今年深圳进行了两次房地产调控抑制高房价和打击投资性需求,按照深圳市建筑物普查数据和人口结构数据测算,深圳市常住人口家庭户均套数已达1.6~1.7套/户,住房总量是充足的。


深圳市规划和国土资源委员会(以下简称深圳市规土委)相关负责人指出,目前住房需求基本上都可以通过市场新供商品住房、新供人才住房和保障性住房,以及存量住房满足。


据深圳市规土委提供的数据显示,截至10月末,深圳商品住宅待售库存为383.51万平方米、34357套,按最近一年月均销售面积来计算,库存消化周期9.2个月,比9月的10.6个月库存周期还有所降低,处于合理区间。


李宇嘉表示:


深圳的库存是一定要保持相当供应量,库存和市场预期有关。市场预期不好的话,开发商供应会减少,这样就会导致销售放缓,库存会一直稳定在合理的水平上。”


部分新盘已有价格让步


一方面预售证难拿,一方面在深圳市内还出现了“特价房”,一些开发商已经开始不同程度的价格让步刺激买家入市。


位于深圳市坂田的佳兆业城市广场就拿出了10套89平方米房源做特价房销售。该项目销售称,特价房是带有折扣总价在417万元至475万元之间。据悉,同类型的产品今年高峰期基本上每套总价500万元,这批特价房的平均降价幅度大约是10%至15%


位于光明新区的光明一号,10月均价为4万元/平方米,从10月下旬价格调整至39500元/平方米。在售的房源,销售强调为一房一价,具体能有多少优惠,得到现场才能得知。不过有知情人士表示,之前该楼盘也有推过数套特价房,价格更低。


此外,“深圳市场咳嗽,临深市场感冒”,深圳市场在调控重压下一片沉寂,观望的心理也显著传导至东莞、惠州市场。因此临深片区特价盘的数量更多,开发商的优惠幅度也更大。


东莞的松湖豪庭、风度盛荟、春晖国际城、浙商大厦等项目都有进行“一口价”特价房促销。有楼盘正常的销售价格在1.3万元/平方米,推出少数几套特价房定价约1.1万元/平方米


而惠州大亚湾的御蓝湾开售价格在8800元~9800元/平方米,比周边在售楼盘均价低约5000元/平方米,引来深圳客疯抢。熟知该项目的人士对中国房地产报记者表示:“因为政策调控,定价高预售证批不下来,但是开发商想在年前走一批量,所以定价比市场预期低。这个项目在楼市成交低迷的背景下能迅速回笼资金,证明开发商的降价策略是对的。


但是如果价格下降幅度达不到预期,买家依旧不会买账。例如近期南山区的佳兆业前海广场二期推售一批“特价”商务公寓,均价在7.2万元/平方米,而该项目此前的住宅产品为7.5万元/平方米。但是不少买家直言心理价位在7万元/平方米以下,因此该项目的销售成绩也并不理想。


何倩茹表示:


目前很多开发商陷入了两难,既不想把自己的房子贱卖,又摸不准市场能接受的价格范围。所以,前三季度的销售业绩不错,开发商也不急着入市。”


本文综合自:陆家嘴(ID:szlujz)、中国房地产报


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