谢逸枫:央妈放水!真相帝怒揭房价暴涨黑手

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楼主 2022-05-12 13:02:00
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文/谢逸枫

今天老谢给广州一房企内部讲课时,就直接指出:“判断房价上涨的因素,最根本的就是住房供需关系、库存供量去化期、货币供求关系、土地供应量价增速、楼市政策走势、人口增速结构变化、经济增长产业结构。其中货币供求最为关键,即使市场上住房供大于求、库存高企、土地供应量巨增价平、人口增速负指标,只要货币供应超发,房贷加杠杆,首付杠杆加杠杆,什么城市的房价都要飞上天,哪怕是猪都会飞起来。这就是为什么我经常讲的,中国房价每轮上涨周期与暴涨背后,真正的房价猛涨幕后黑手就是央行,实质上就是货币超发,房贷杠杆加杠杆。一旦遇上住房供小于求、库存不足、土地供应持续下降、人口增长快速,尽管是楼市政策调控收紧,房价依然会上涨。例如2016年上半年一线城市与部分二线城市就是最好的证明,下半年肯定还会上涨。”

 

央行报告已经揭秘楼市上涨真相,数据显示今年上半年居民按揭贷款新增2.36万亿,同比多增1.25万亿元。2016年7月15日央行发布的上半年金融数据显示,6月末,广义货币(M2)余额149.05万亿元,同比增长11.8%,增速与上月末和去年同期持平;狭义货币(M1)余额44.36万亿元,同比增长24.6%,增速分别比上月末和去年同期高0.9个和20.3个百分点,再创历史新高。M1的增速为何比M2大了近一倍?央行调查统计司司长盛松成解释称,M1增速持续上升,很大程度上是由企业活期存款大幅增加造成的。而企业活期存款增加的原因有三方面,一是因为定期存款与活期存款的利息差收窄;二是不少企业存在“持币待投”的倾向,这也说明目前经济下行压力大,企业投资意愿比较弱,所以把闲置资金放在活期账户上;三是房地产市场销售活跃,这使得大量居民存款转换为房地产企业的活期存款。

 

央房地产相关的货币数据主要两个,第一是M2余额149.05万亿的房价逻辑。1990年12月M2余额为1.53万亿,2016年6月底的149.05万亿,意味着不到26年货币增加97.4倍。货币巨额增加,房价基本上和货币供应同等涨幅。回头看房价中国北京、上海、深圳房价25年上涨20倍是起码的。涨得多吗?一点都不多,货币多了97倍,一线城市房价涨20倍,其实不算涨,本质上是货币贬值,即使说是上涨,已经算很温和。北京、上海、深圳房价涨幅远不及货币增长和食品价格上涨的幅度。第二是上半年居民按揭贷款新增2.36万亿,钱流方向指引楼市方向。今年上半年居民按揭贷款新增2.36万亿,同比多增1.25万亿元,同比翻倍增长,意味着强劲的楼市投资置业力量,钱流方向指引楼市方向。上半年新增贷款总计7.53万亿,按揭贷款占31.3%。如此规模的资金进入房地产,房价趋势没有任何怀疑,只能坚定不移上涨。

 


 

按中国地产金融菁英汇说法,房地产这个行业就是最大的货币供应吸收容器,地产商是亲儿子,政府是亲爹,银行是亲娘。2016年7月15日上半年经济数据公布了,其中信贷数据最为值得关注。6月份新增房地产贷款1.38万亿,整个上半年新发贷款7.53万亿,占到三分之一以上。从新增总货币供应看,2015年同期是6.56万亿,今年上半年只多发了1万亿,对比过去5年前就是2011年同期只有4.17万亿,几乎只是现在的一半。从全年新增贷款总量来看,2015年无疑是一个大飞跃,此前都是每年1万亿的增长,2015年突然比2014年多增了2万亿。关键的在于信贷结构,简单说就是这些钱流向了哪里。这个规律就是住户部门中长期贷款和非金融企业贷款之间的比例越来越缩小,就显示房价将处于上涨通道。

 

为什么呢?住户部门中长期贷款,你可以简单一点理解为居民个人房贷,而非金融企业贷款,你可以理解为进入实体经济的钱,当然这里面应该也包括房地产开发贷。当居民房贷越来越多,用杠杆越来越足,这本身就说明房价在上涨,而这么多的钱流入居民个贷,说明贷钱更容易了,货币廉价了,这也是房价上涨的动力。过去5年来这两项数值的比例2011年1:3.45、2012年1:4.26、2013年1:2.30、2014年1:2.91、2015年1:2.42、2016年上半年1:1.73。是不是从2015年以来缩小很多,而今年上半年更是丧心病狂了。所以聪明人,在2015年上半年信贷数字出来的时候就应该考虑买房了,其实放水从那个时候就已经开始了,再加上还有个330新政的宽松!到2015年年底就已经高攀不起了。

 

上半年房地产数据中的危险信号,市场会进入一个平静期。千万不要解读为房价要暴跌了,本人向来鄙视一有风吹草动就认为房价会暴跌的。为什么说这轮房地产的高潮可能要接近尾声了呢?我们还是看房地产的娘——信贷数字。6月份的新增贷款中,流入居民房贷的没有流入企业的多了,而在4月5月前者都是超过后者的。这说明随着销售的下滑,居民房贷在减速了。这个必然迅速传导到房企到位资金。我们看6月份房企到位资金的情况,各类到位资金全线减速。其中国内贷款增速从前5月的2.3%降为1%,个人按揭贷款增速也下降1.5个百分点,利用外资下降63.2%。相应,房地产开发投资也在5月的基础上继续下降,房地产开发企业施工面积、土地购置面积、销售面积等增速也均比1-5月出现回落,各项核心数据都显示出全面降温的信号。

 

如果按照正常全年信贷4321的节奏,上半年7.5万亿的新增贷款应该占全年的70%,可以算得下半年新增贷款应该在3.5万亿以内,如果是这样的话,房地产下半年火爆就没戏了。所以下半年房价涨不涨,还得看央妈怎么想。不过,2015年上半年发了6.56万亿,全年发了11.72万亿,上半年只占全年的56%,说明下半年开闸放水了。有人说这轮房地产调控没啥效果的根本原因就是没有针对开发商,这话不假。回想2013年、2014年那一波,好多开发商贷不到钱,不然就是资本成本非常高,都不敢去拿地,一线城市土地都会出现流拍的现象。但这一轮不同,虽然地方政府在需求端一直各种设卡抑制,但货币层面并未节制,房企融资渠道也比前几年广了很多,销售成绩又要,资金充足。这也就不难解释,为啥越调控越出地王。

 

在上半年,央行利用逆回购、MLF等货币政策保证了在资本市场的流动性的合理充裕。而到了下半年,面临更为复杂的经济形势,如何保证合理流动性充裕成其需仔细考虑的问题。转眼就到了下半年。在今年上半年复杂多变的国际国内经济环境下,央行运用多种货币政策工具保持了流动性的合理充裕。下半年,国际国内经济环境会更趋复杂,央行又会放出哪些大招来确保流动性合理充裕呢?时值年中,受金融机构面临宏观审慎评估(MPA)考核、月末缴税以及国际环境影响,货币市场流动性趋紧。流动性趋紧的最直观的指标是上海银行间同业拆放利率(Shibor)隔夜利率。6月28日,Shibor隔夜利率冲上2.0400%,创下两个月来的新高。此后两个交易日,受央行大额逆回购的对冲,Shibor隔夜利率连续两个交易日小幅回落至2.0370%。

 

6月下旬以来,央行持续开展大额逆回购。6月30日,央行在公开市场开展1300亿元7天期逆回购操作,这是央行连续第5个交易日开展千亿元级别以上的逆回购操作,当日净投放700亿元,为6月14日以来连续第13次实现净投放。6月27日,央行开展2700亿元7天期逆回购,规模创4个月新高,上次的天量纪录发生在2月26日,规模为3000亿元。统计显示,7月初公开市场将有较大规模的逆回购到期,同时还有逾1800亿元央票到期及大量中期借贷便利(MLF)到期。业界预计,央行仍将倚靠逆回购操作来熨平短期的流动性波动,同时仍将用MLF等工具向市场注入适量流动性。在英国脱欧公投结果公布后,央行第一时间向市场宣布,称已做好应对预案,同时强调将继续实行稳健的货币政策,综合运用多种货币政策工具,保持流动性合理充裕,维护金融稳定。

 

央行的这个表态令市场对下半年的流动性充满了信心。保持下半年的流动性合理充裕,除了上面提到的逆回购、MLF等工具外,降准、降息等空间仍然很大。但决策层不搞“大水漫灌”的表态则预示着央行对降准、降息将会非常慎重,但不排除推出变相降准或降息的措施,即通过MLF等释放中期流动性、通过调整利率走廊上限降低社会融资成本。还有一项即将实施的改革措施将深刻影响下半年的流动性,那就是存款准备金考核改为日终余额平均法。央行于6月3日傍晚宣布,自今年7月15日起,人民币存款准备金的考核基数将由考核期末一般存款时点数调整为考核期内一般存款日终余额的算术平均值。同时,按季交纳存款准备金的境外人民币业务参加行存放境内代理行人民币存款,其交存基数也调整为上季度境外参加行人民币存放日终余额的算术平均值。

 


2016年上半年有一个非常有意思的现象,北上深一线城市不再是领跑全国房价涨幅的“火车头”,惠州、东莞、中山、厦门、南京等南部城市环比涨幅更惊人。房价涨幅靠前的城市主要有两大类,一部分是房价上涨迅猛的二线“四小龙”——合肥、苏州、厦门和南京,其中合肥高居榜首,苏州和厦门位列三、四位,南京 位列第八。另一部分则是环一线城市地区,比如紧邻北京的廊坊涨幅高居第二,毗邻深圳的东莞高居第五,珠海位居第九,天津位居第十,此外,苏州的昆山等地也受到上海购买力外溢的影响。如果说北上深是核心,是中国的心脏,凝聚了太多的社会福利和经济资源,那么合肥、南京、廊坊、厦门这算什么?有多少有钱人混迹于此,恐怕还不如杭州和广州或者重庆多。

 

2016年7月14日,国家发改委表示,要知道一二线房价涨得越疯,对三四线城市的去库存越不利。一线城市居民一般不会去二线城市买房,二线一般不会去三线买房。三四线城市居民需求被严重透支和转移,这意味着未来房地产去库存会更加艰难。。7月14日,发改委新闻发言人赵辰昕在新闻发布会上谈地产调控时,着重强调了这四个字“因城施策”。具体来讲就是: 1、对一线及部分二线城市,要密切关注其库存下降情况,加大住房供应,合理引导住房消费,防止房价持续过快上涨; 2、对三、四线等商品房库存较大的城市,要根据当地市场情况,积极采取有效措施,化解房地产库存。 3、建立购租并举的住房制度为主要方向,深化住房制度改革。


如果用一个字形容中国房价上半年的走势,那就是涨!涨!涨!重要的事情说三遍。房价上半年这种涨法,连发改委都看不下去了。事实上,年初发改委就对今年的房价走势做了一个预测:全年房地产价格将保持明显上涨的态势,涨幅将超过去年。但由于各地库存、新增供给、购买能力等情况不同,因此不同区域价格仍呈现明显的分化走势,预计北京、上海为代表的一线城市和部分热点二线城市住房价格短期内将呈现明显上涨态势,但前期涨幅较大的深圳市房价会出现一定幅度的调整;热点二线城市住房价格短期内也将呈上涨趋势,且房价涨幅有扩大的可能;而去库存压力较大的三四线城市房产价格短期内下行压力仍然存在,但预计降幅将有所减小,部分三四线城市住房价格会出现不同程度的上涨。

 


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