周二市场说 | 没有“国五条”，却迎来了更猛烈的“限购潮”

二三线地方政府又重新开启了限购调控模式，四季度成交下滑应该已成为必然。有一两季度的稳定期，对市场来说不是什么坏事。

自9月18日杭州重启限购开始，到昨天苏州全面升级限购、限贷为止，短短16天已经有13个地级市出台了18项调控收紧新政。政策发布密度之高，已经超过 ，甚至可与2014年三季度末的40城“限购解禁潮”相比。距离今年3月中旬珠海全面放开限购仅仅过去半年，二三线地方政府又重新开启了限购调控模式。

本轮调控信号应该来自于最高层，否则不可能如此统一，在这样一个时点火力全开，仅仅是住建部或个别部委的要求，不可能做到这么大的力度、这么广的范围。这也代表了最高层对目前楼市的态度：涨太高、冲太猛，应该歇一歇，楼市应该更理性一些了。，房产再多我们也将无家可归》、《楼市疯了？！》等文章其实都是一种提示。

具体来看，这轮调控主要有这么几个大招：

1. 重启限购。在本轮出台调控新政的13座城市中，11市新政宣布重启或扩大限购，仅北京、福州没有涉及。其中合肥、南京调控最严，本地户籍禁购第三套新房（限主力成交区域）；苏州涉及的行政范围最大，下辖的吴江区、昆山市、太仓市也纳入了限购范围；成都调控力度最轻，限购对象是对同一自然人（或法人）而不是家庭。

2. 限贷升级。常见政策为提升二套房首付至四成或五成，但与2013年的7成首付相比，目前大多数城市“限贷”力度算不上最高，对于置换、旧改类客群而言，调控力度也相对有限。在此类政策中，昨天苏州出台的新政力度最大，不但第三套禁贷，二套房首付（贷款未结清）也提升到了前所未见的八成；北京新政也值得关注，本轮新政进一步扩大了二套房认定范围，还清贷款也算第二套，意味着第二套非普通住宅首付比例有可能由四成提升至七成。

3. 价格限涨。此类政策本意是减少项目待价而沽的心理，以此推动项目加快推案节奏，从而达到恢复市场供需平衡、缓解房价过快上涨的目的。但视房价涨幅、市场供求矛盾的差异，各地新政力度也泾渭分明。，福州和合肥房价同比涨幅分别为20%和40%；对应本轮新政来看，福州规定同项目下一批次预售价不得高于上一批次的10%，而合肥则是在同样条件下，6个月内不得上涨，超过6个月的备案价格上调幅度也不得超过1%。

4. 土拍调控。此类调控中，最为严厉的即类似南京、苏州的“限地价”，但此政策利弊共存，地方政府也大多相对谨慎，出台此类新政的不多。本轮调控中郑州宣布土拍溢价率超过50%的，市区进行一次集中报价（类似苏州），郑东新区、经济开发区则采取限地价、竞房价的模式。而济南、福州等市只是提高了土地保证金比例和收紧了土地款缴纳期限。

由此判断市场走向，在本轮地方调控之后，随着二线城市“领头羊”们的调控全面升级，整体“疯涨”的市场应该在三季度末结束了。接下来市场将进入调整期已是必然，不过调整的幅度和长短还有待观察。具体来看：

1. 房价不会率先先调整。部分城市虽然出台了房价“限涨令”，但反而言之也是对房价的支撑，再加之新房市场的供求关系在短期内难以扭转，2016年以来高企的地价也在成本侧提高了项目的价格预期。

2. 成交量会迅速下滑，限购令的出台直接削减了需求基数，限贷的升级则是直接加大了购房成本，再结合近日舆论导向风向来看，预计将有越来越多投资者选择观望，会让成交量出现迅速下滑。从之前深圳、苏州的市场经验来看，一旦调控真正到位，月成交量下滑幅度可达五成，并且如无土拍或其他利好刺激，市场成交至少会持续一到两个季度的低位。

3. 政策调控还会进一步加剧。对于新房市场，二、三线城市方面，房价上涨较快的福州、惠州等城市仍有调控升级的可能，一线城市方面，如果上海10月份楼市出现成交、价格回调，那么不会有新的调控跟进；但是如果没有如期回落，调控升级难以避免。对于土地交易市场，未来也会有更多银行、金融机构出台调控新政，在开发贷、土地款等方面抑制地价的过快上涨。

四季度成交下滑应该已成为必然。好在大部分房企在前三季度已经完成全年指标，四季度调整一下也可以接受。更重要的是，楼市在最火爆的时候也需要更理性一点，有助于楼市接下去更健康的发展，有一两季度的稳定期，对市场来说不是什么坏事。

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