周二市场说 | 没有“国五条”,却迎来了更猛烈的“限购潮”

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楼主 2022-06-18 16:10:05
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二三线地方政府又重新开启了限购调控模式,四季度成交下滑应该已成为必然。有一两季度的稳定期,对市场来说不是什么坏事。





自9月18日杭州重启限购开始,到昨天苏州全面升级限购、限贷为止,短短16天已经有13个地级市出台了18项调控收紧新政。政策发布密度之高,已经超过 ,甚至可与2014年三季度末的40城“限购解禁潮”相比。距离今年3月中旬珠海全面放开限购仅仅过去半年,二三线地方政府又重新开启了限购调控模式。


本轮调控信号应该来自于最高层,否则不可能如此统一,在这样一个时点火力全开,仅仅是住建部或个别部委的要求,不可能做到这么大的力度、这么广的范围。这也代表了最高层对目前楼市的态度:涨太高、冲太猛,应该歇一歇,楼市应该更理性一些了。,房产再多我们也将无家可归》、《楼市疯了?!》等文章其实都是一种提示。



具体来看,这轮调控主要有这么几个大招:

  1. 重启限购。在本轮出台调控新政的13座城市中,11市新政宣布重启或扩大限购,仅北京、福州没有涉及。其中合肥、南京调控最严,本地户籍禁购第三套新房(限主力成交区域);苏州涉及的行政范围最大,下辖的吴江区、昆山市、太仓市也纳入了限购范围;成都调控力度最轻,限购对象是对同一自然人(或法人)而不是家庭。

  2. 限贷升级。常见政策为提升二套房首付至四成或五成,但与2013年的7成首付相比,目前大多数城市“限贷”力度算不上最高,对于置换、旧改类客群而言,调控力度也相对有限。在此类政策中,昨天苏州出台的新政力度最大,不但第三套禁贷,二套房首付(贷款未结清)也提升到了前所未见的八成;北京新政也值得关注,本轮新政进一步扩大了二套房认定范围,还清贷款也算第二套,意味着第二套非普通住宅首付比例有可能由四成提升至七成。

  3. 价格限涨。此类政策本意是减少项目待价而沽的心理,以此推动项目加快推案节奏,从而达到恢复市场供需平衡、缓解房价过快上涨的目的。但视房价涨幅、市场供求矛盾的差异,各地新政力度也泾渭分明。,福州和合肥房价同比涨幅分别为20%和40%;对应本轮新政来看,福州规定同项目下一批次预售价不得高于上一批次的10%,而合肥则是在同样条件下,6个月内不得上涨,超过6个月的备案价格上调幅度也不得超过1%。

  4. 土拍调控。此类调控中,最为严厉的即类似南京、苏州的“限地价”,但此政策利弊共存,地方政府也大多相对谨慎,出台此类新政的不多。本轮调控中郑州宣布土拍溢价率超过50%的,市区进行一次集中报价(类似苏州),郑东新区、经济开发区则采取限地价、竞房价的模式。而济南、福州等市只是提高了土地保证金比例和收紧了土地款缴纳期限。

由此判断市场走向,在本轮地方调控之后,随着二线城市“领头羊”们的调控全面升级,整体“疯涨”的市场应该在三季度末结束了。接下来市场将进入调整期已是必然,不过调整的幅度和长短还有待观察。具体来看:

  1. 房价不会率先先调整。部分城市虽然出台了房价“限涨令”,但反而言之也是对房价的支撑,再加之新房市场的供求关系在短期内难以扭转,2016年以来高企的地价也在成本侧提高了项目的价格预期。

  2. 成交量会迅速下滑,限购令的出台直接削减了需求基数,限贷的升级则是直接加大了购房成本,再结合近日舆论导向风向来看,预计将有越来越多投资者选择观望,会让成交量出现迅速下滑。从之前深圳、苏州的市场经验来看,一旦调控真正到位,月成交量下滑幅度可达五成,并且如无土拍或其他利好刺激,市场成交至少会持续一到两个季度的低位。

  3. 政策调控还会进一步加剧对于新房市场,二、三线城市方面,房价上涨较快的福州、惠州等城市仍有调控升级的可能,一线城市方面,如果上海10月份楼市出现成交、价格回调,那么不会有新的调控跟进;但是如果没有如期回落,调控升级难以避免。对于土地交易市场,未来也会有更多银行、金融机构出台调控新政,在开发贷、土地款等方面抑制地价的过快上涨。

四季度成交下滑应该已成为必然。好在大部分房企在前三季度已经完成全年指标,四季度调整一下也可以接受。更重要的是,楼市在最火爆的时候也需要更理性一点,有助于楼市接下去更健康的发展,有一两季度的稳定期,对市场来说不是什么坏事。


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