一个房产中介的2016：赚了500万！

▲1亿条个人信息遭泄露！幕后黑手竟是房产销售（中金在线出品）

　　来源：中国房地产报、华龙网

　　朱海霞，深圳中原地产金牌客户经理。2016年年末她还一直在带客户看房的路上，“2016年10月深圳限购后，市场冷清了两个多月，12月终于有点起色了。开发商趁着年底要冲一波业绩，优惠力度也很大，很多买房人也觉得这时候买房还是很划算，不然明年又是新行情。”

　　截至2016年12月27日，朱海霞在2016年已经赚到了500万元的佣金，虽然和2015年超过600万元佣金相比还有差距，但是朱海霞已经十分满意，“2015年买家购房欲望十分强烈，但在2016年，买家的心态变得大不相同，变得更为理性，也少有短期抛售的行为，绝大部分是出于资产保值的目的。”

　　2015年深圳的楼市，走出了一枝独秀领涨全国的行情。该年深圳新建商品住宅与二手住宅价格涨幅均超四成。

　　朱海霞回忆起自己2015年的工作，也十分感慨。“2015年我还经常带客户去惠州，卖得最好的是惠州雅居乐的项目，一个月能成交8～10套。”朱海霞对中国房地产报记者感慨道。

　　火热行情延续到了2016年3月，彼时还在罗湖区工作的朱海霞，业绩也达到了高峰，当月二手房就卖了11套，“基本上客户都是以投资为主，都持着买一套赚一套的想法”。

　　不过连涨了18个月的深圳楼市热度，在2016年“3·25新政”之后戛然而止，加上二手房评估价上调的“组合拳”非常显著。深圳市规划和国土资源委员会（以下简称“深圳市规土委”）数据显示，2016年4月深圳楼市成交量大幅下降，遭遇“腰斩”，深圳新建商品住宅成交套数环比下降47.55%，二手住宅成交套数环比下降54.47%。

　　朱海霞感受最深的还是买家陷入观望期并变得更为理性。直至2016年5月份，深圳楼市开始慢慢恢复，尤其是高端项目入市带动了房价提升。

　　朱海霞的业绩在当年8、9月开始回升，但“9·30新政”出台后，深圳楼市再度跌入冰点。对此，朱海霞还是心有余悸，“我之前所在的罗湖东郡分行基本上全店销售佣金不会低于200万元，但在2016年10、11月业绩惨不忍睹，很长一段时间几乎没什么人来看房。”

　　在朱海霞看来，2016年、2015年楼市最大的不同不是房价的变化，而是认为买家心态的变化。

　　“现在许多买家购房不是为了投资，而是进行资产保值。 ”朱海霞谈起了自己一位来自北方的珠宝商客户，2016年这位客户在深圳买了两套房，一套是位于罗湖区湖贝的住宅项目，一套是位于南山区前海的公寓项目。“买家此前在北京工作，已经有物业，手头还有闲钱，本身并不炒股票也不炒黄金，苦于没有投资渠道，来深圳后看好深圳未来发展前景。”

　　朱海霞接待的另一位台湾客户看法也类似，这位客户来深圳20余年，此前购入房产只是为了自住或者给公司员工居住，但2016年在罗湖区又买了两套住宅。“这个买家也是看好深圳城市发展前景，认为物业有升值空间。这两位买家的购房行为都是想长期持有物业，并非做短期抛售。虽然现在深圳租金回报率不到2%，但是他们还是觉得买房是一种资产保值的方式。”

　　2016年，卖房业主的心态和2015年相比也变得不同，“只有急着用钱的业主会下调10%～20%的价格急售，绝大多数业主定下一个心理价位就不会轻易改变，即使市场行情有变化，挂牌价也十分坚挺”。朱海霞告诉中国房地产报记者，“有一位客户在罗湖区有一套170平方米的住宅，心理价位定在1400万元，我告诉他，1100万元比较好卖。但是他认为现在要卖房子还必须得卖够买下一套的钱，尤其是深圳出台新的限购政策后，有贷款记录再买房首付要5成，如果不能达到心理价位不能轻易卖房。”

　　在朱海霞接触的购房者中，有的人看了近两年房还在等房价大幅下跌才入手，朱海霞凭着自己多年来的工作经验表示，目前深圳的二手房房价已经有15%调整，再大幅的调整也比较困难。“ 政府还是希望房地产市场能长效稳健发展，不应有太多的投资性行为。我预计2017年还是会恢复之前的正常交易水平，价格不会有太多变化的。 ”（本文观点仅供参考，不构成投资建议）（来源：中国房地产报）

　　房产中介的不规范行为屡见不鲜，有些甚至成为了行业内的“潜规则”，以下几种常见的中介公司“陷阱”，消费者需提高警惕来避免人力物力的损失。

　　虚假“模特房”吸引顾客

　　不少中介公司会在网站上、门店内发布一些价格和位置都特别合适的房源信息，还配有详细直观的各个房间、厅室、厨卫的照片，十分 诱人 。当你感到惊喜和他们取得联系后，他们会告诉你，这个房子已经卖了，随后向你推荐其他价格贵得多的房子。类似这样的假房源、假房价在业内通常被称为“模特房”。为了“勾引”顾客，中介机构往往发布一些“价位明显低于同等地段”的房屋信息，当顾客现场看房时，对方会以“该房源已出租或已售罄”为由转而推荐其他“更好房源”。

　　独家房源推高房价

　　一套房源本已约定以450万元成交，购房者付了5万元定金。另外一家中介联系到卖方之后，暗示若与之签约独家可以卖得更高，该房东最后赔付10万元违约金后，再重新由中介挂牌，后以510万元成交。类似独家协议并不具备法律效力。一旦产生纠纷，中介往往会利用优势地位，恶意锁定委托房源。

　　“10个中介8个没有证”

　　部分小型中介公司工作人员往往只向客户提供一张印有联系方式的名片，不能提供相关执业证号。消费者实际买房或卖房的时候，穿针引线的是一个人，而到房地产交易中心办理正式手续的往往是另一个人。所以买卖房屋的双方人士在与中介开展合作之前，首先必须核实经纪人和中介机构的合法性。

　　中介垫资赎契利息过高

　　举例说明，买家要购买的物业是按揭的，要交易必须赎契，但卖家没有资金能力，就往往要求买家垫付，但买家垫付资金存在风险，需要第三方垫付以降低风险，为了撮合交易，中介公司往往同意垫资，而买家为这部分资金支付一定的利息。而这种业务本来风险就比较小，利润也比较高。对于中介公司而言，很多都是打法律的擦边球。

　　隐藏信息“承诺”形同虚设

　　中介在明知风险和障碍的存在前提下，却不履行告知和披露之责，又促使消费者自行排除已存在的障碍和承受已存在的风险；不按照法律规定签订相关的居间协议，在操作上不按照居间协议的内容履行其约定的相关义务。中介许下的“空头支票”最终却要由消费者买单。

　　佣金1%过户前翻倍

　　合同中明明写了2%的佣金条款，房产中介却说可以申请打折，让买家放心签约。然而，过户之前中介却翻脸了：不交完佣金，就不给过户。这样的手段屡见不鲜。中介公司前后变脸之快让人咋舌，公司规定佣金是2%，许诺消费者能申请1%甚至更低的佣金，但并没承诺一定能申请到这项优惠。而消费者往往因为轻信中介公司的言论造成损失。

　　推高房价赚取巨额差价

　　在房产中介行业内曾有这样一句话：“半年不开张，开张吃半年”，说的就是房产中介通过赚取差价，一次赚的钱相当于半年或者几年的收入。一般来讲房产中介赚取差价的方式主要有两种：1）房产中介直接接入交易，即看到报价较低的房产，房产中介自己出钱将其收购，然后再倒手卖出；2）采用委托代理、抬价销售的方式，撇开房主，直接与买家洽谈，进行交易。在房价上涨的过程中，房产中介一般会自己出钱买下房子，再转手卖出，从中赚差价，同时也进一步推高了房价。（本文观点仅供参考，不构成投资建议）（来源：华龙网）

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　　编辑：汪金杨

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