【新房辣评】地主不涨价，佃农急什么——从香山美墅6万多说到华侨城滞涨现象

在凤凰树花开季节，华侨城几乎成了深圳最美的地方。每个喜欢华侨城、又没住上华侨城的人，都异常大方的把自己的屁股摆上华侨城集团的老总的大班椅，大公无私的希望华侨城涨：街区应该这样划分、楼盘应该这样规划、销售应该这样做。总之，华侨城楼市没领涨深圳，估计是没让自己当老总。

其实，在市场上看，从华侨城到科技园这深南路沿线的物业，一直在价格上纠结地不行。华侨城虽豪，但价格气势上早输了香蜜湖、深圳湾和蛇口。每个人都喊着想住华侨城去当土壕，但每个人都不乐意大价钱在华侨城当土壕。到了世界之窗、白石洲，5、6万单价的物业层出不穷。侨城豪苑、中海深圳湾畔、世界花园都是5-6万多的报价。科技园片区的深南花园、汇景豪苑、朗景园也不少5-6万的房子。沙河的品质还算不错的英伦花园也是6、7万左右。所以，光从房价看华侨城，只能说周边非纯住区太多、大盘拉低整体。

这次，华侨城的西北角的香山美墅，平面大户型开到6万多起、实际很多7万多，一个月左右陆陆续续销售去化70%左右，也不算奇怪。首先，大市影响，调控后市场、人们买房比较冷静也比较纠结。第二，位置其实算偏，公交出行不太方便、地铁更是比较远。第三，学位比较普通，没有名校刺激。第四，靠近白石洲，城中村对纯豪宅区来说还是一个“苍蝇”。第五，周边首地容御、香山里，二手报价也是7、8万为主，虽然很多是双拼。甚至天鹅堡、纯水岸也很多8-9万报盘的。那么，香山美墅想额外跳出一个价来也不容易。

所以，顺从市场，香山美墅开个6万多-8万多的价位，也不过是一个“保守稳赢”的营销策略。不算太稀奇。同比南山区的“亲民型豪宅半岛城邦3”，其开售价也不过是略高几千。大势，难逆。但要跟深圳湾壹号比策略，那就被甩开几条大街：有理想的名企做项目，哪怕不是住宅，也对标世界真正的顶豪，开出深圳豪宅的最高榜。

而真正往项目的营销中心和样板房一走，就能发现华侨城根本就没认真卖房子。营销中心讲究在天鹅堡的商业街，沿用往期场地和沙盘。销售代表长相朴实，不像豪宅卖场的流行款式。房还没卖完，小区里就把塑料地毯去掉、雨天一地泥水。样板房楼下的大堂，电梯位的墙面瓷砖大理石都没贴完。真的很少在深圳看房时，会联想到惠州大亚湾非主流楼盘的营销中心。

一个地主佬都不想超高的地方，一堆佃农和清客能急出什么道理？华侨城真有理由不狠着赚钱，为国家维护南中国的楼市稳定：地拿地太早、太多了，估计低价比新房单价的零头还要少一点。前期几个旅游景点和豪宅项目，为品牌打下了基础、积累了一批忠粉。在国家喊调控木涨价的号子里，马马虎虎的卖一个豪宅里的刚需品，真是十拿九稳的安全性做法。而且后期还有几块地要开发，一期总比一期高、留点余地给后面好操盘：作为国企，不可能把华侨城打造为中国高房价的屡屡推动者。

那么，考验置业者智慧的时候来了。一个卖得如此马虎，依然还能顺利走量的项目，所卖出的6万多-8万，应该算是一个“被挤去泡沫”的房价了。或者说，这是一个深圳没有泡沫正常品质楼盘的房价了。那么，1200-1400万左右的总价，上一个知名的豪宅区域的新盘呢；还是在福田南山上一个多少有保养瑕疵的二手3-4房呢？人的一生，总是充满了很多的纠结、决策。每一个决策的背后，可能是3-8年后才能揭晓的数百万房价增值落差。

要居住地舒服，还是要捡便宜，还是要房价的快速猛进、多次倒手以进行阶层的跳跃？你在此时所做的选择，就将影响未来家庭十年的生活方式、十年的财富资产总额。以过往论将来，华侨城是此地的大地主。他们的行事是“不过”，拿捏“中庸”。华侨城区域，生活是悠游的、名声是好听的。但是日常小交通是会抱怨的。房价不会跑输大市太多，但肯定会不如明星热点区域和楼盘增值那么快。有得，就有失。一切，其实你都明白，就是看选择什么而已。

另：香山美墅这个楼盘，在容积率、绿化、物管、品质等方面都不错。外立面看起来也比较高端。户型方正、通透、采光。在厅的融合尺度，主卧的衣帽间等方面可能不是最优，但整体还是可以。也就是说，产品本身还行。区位虽然不是公共交通主干道，但也不算是硬伤。所以，影响项目价格的，主要因素不在项目、位置等等。反而作为豪宅区，华侨城已经把氛围和认可度做起来了。所以，华侨城房价上不来，原因还得从别处找（如果让我做华侨城操盘手，我会__________）

位置：华侨城东北角 香山西街

学位：南山第二实验学校 华侨城中学

交通：地铁1.2公里外，2路接驳巴士

户型：177-186㎡4房，238-245米5房

价格：2016年8、9月份约6.7-10万

公园：OCT生态广场，燕晗山郊野公园，天鹅湖，燕栖湖，华侨城雕塑走廊，华侨城喷泉走廊

推荐户型：

楼层较高、景观较好的。

楼盘基本信息：

占地约9.2万平米、建面约20万、容积率2.17（较低）。

套数-套，车位-，车户比-。

爱home楼盘评估请见本日多条消息第二条

1.半岛城邦2016年开盘7万出头起，整体实现约7万多到12万的销售价格（同类豪宅）

2.华润城2016年大概在8万左右（档次略低的准豪宅）

3.豪方天际2016年开盘在7万左右（刚需高端、非豪宅）

4.新天鹅堡2016年12-15万（顶级豪宅）

5.宝生Midtown2016年7-9万（同类豪宅）

6.恒裕滨城2016年12万（档次略高豪宅）