怎么买房才不会当接盘侠?

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楼主 2021-02-19 08:15:17
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人生中的第一场在线课程顺利结束!

上周六(3月4日)晚上,朕开了人生中的第一场在线课程《10万块也能当包租婆-无锡房产投资实录》,居然有100多位小祖宗来给我捧场,莫名的有点小感动!


其实,周五(3月3日)下午,已经有一小波鹿粉赶往无锡,面朕之余,也顺便看房、买房、当了包租婆。


本来应该一结束就写个课程总结的。然而,从去无锡开始,我就一直病到现在。身为一个有节操的18线小网红,我还是强撑起病躯,瞎逼逼几句,为人生中的第一次“为人师表”画下一个句号。


课程主要是从我刚入手的鹿三堡为例子,分析了无锡二手房市场的一些投资机遇、以及相关的政策和风险!满满实操、谢绝假大空!原本半小时的答疑,因为我答得太嗨了,延长到1小时。


不管满不满意,希望大家不要批评我!我这个人最经不起批评了,你如果批评我,我就怀恨在心!


我想,我是得了一种爱买房子的病!

自从买了鹿大堡之后,我就得了一种“爱买房子的病”,连包包、衣服、化妆品、鞋子都有点失宠的意思了。不信的话,你买一套试试!


我的眼光和运气都算不错!从2013年到今天,4年的时间里,我买了3套房子。这4年其实并不是房地产的黄金时期,各方面基本都是看低楼市,鼓吹大跌。但是朕逆势而为,幸运的是,堡堡们都涨势喜人!


鹿大堡是2013年买的,目前涨了接近100%,目测还没有到顶。鹿二堡是2016年7月份买的,目前涨了37%,就在鹿大堡的对面。鹿三堡(全款购买)我上个星期才过户的,至于能不能上涨,我们只能坐等!但是,因为三套房子都是在放租,租金都可以抵月供,所以基本上我毫无压力,完全等得起。 


那么问题来了, “为什么长颈鹿投资的房子基本都涨势喜人,而劳资一进去就是接盘侠呢?”


关于这个问题,我只能说“三分靠运气,七分靠算计”!因为准备课程的关系,我特意分析总结了:“长颈鹿房产投资7大招”。至于围观群众是否得益,那是师傅领进门,修行在个人。 


1. 关注潜在的风险和你的风险承担能力,而不仅仅是可能的收益!!!

绝大部分人一听到房产投资机会,第一反应就是:“会不会涨?是不是一定会涨?能涨多少?多久才会涨?”我不知道为你提供这个投资机会的人是如何忽悠你的,但是事实就是没有人可以回答这个问题。


再厉害的砖家也不是神,再精准的分析的也会有错误,再牛逼的内幕消息也会有不靠谱的时候。持有这种心态的人,要么就是基本不出手,白白浪费好机会,要么就是跟风随大流,追涨杀跌,成为接盘侠! 


作为“包租婆俱乐部会长”的长颈鹿的想法自然跟这些“好清纯好不做作”的接盘侠不太一样。当然,我也关注它升值的潜力,但是我更关注:假如我的判断失误,房子没涨,我的损失有多大?我是不是承受得起?如果承受得起,我才会考虑认真地考虑这个投资机会! 


2.等得起:关注中长期收益,而不是短期涨跌!

房地产行业是典型的中长期投资。新楼盘的话, 从筹建期-建设期-竣工验收-交楼一般都要经历2-3年的时间。对于客户而言,你购买的一般都是期房,从建设期-竣工验收-交楼-收房产证,最少需要2年左右的时间。


如果你选择的是二手房交易的话,整个交易流程一般也需要1-2个月的时间,交易周期短是我喜欢投资二手房的原因之一(二手房和新房的优劣,我们下期再细说)。 


然而,不管你买的是新房也好,二手房也好,你转手套现的时候,都是属于二手房了哦!根据国家规定,你起码要持有2年或者5年,交易税才会比较低。持有低于2年的房子,因为交易税过高的缘故,一般在市场上处于劣势,也会遭受买家狠狠地砍价。

 

另外,在正常情况下,一般一年半年内,房价突然翻一番,让你持有几个月就迫不及待要卖房的几率还是比较低。不是每个地方都叫北上广深,也不是每个地方都叫苏杭。。。特别是在现在的打压政策之下。

 

因此,房产投资,你需要做好至少持有2-5年,甚至更长时间的准备!



3.买得起:投资的话,小户型比大户型好!

目前,我比较偏向投资的房是小户型,一房一厅或者二房一厅,总价不超过100万。 


其中一个原因当然是因为我穷。。。大户型我也买不起!就算买得起,我也不会买!围观群众都知道:不要把鸡蛋放在一个篮子里!那我干吗那么傻,把几百万都投资在一个房子里?!多做点分散投资不好吗?


另外从房产出租市场和买卖市场而言,一般比较受欢迎的还是一房一厅,两房一厅这种小户型,属于 “出租出售两相宜”,“刚需族的好伙伴”。毕竟天朝还是穷人多,不是每个人都买得起大house。 


4.租得起: 地段一定要好!配套一定要齐全!

上面讲过,房产是中长期投资,房子起码在你手上持有三年五载。那么这几年,你就只能靠租金收益度过这段“孤单寂寞有点冷”的岁月。

 

假如是你自己租房,你是愿意租“鸟不拉屎”交通不便的新区呢,还是一下楼,吃饭,娱乐,交通。。。样样方便的区域呢?如果你自己都喜欢方便,那又会有多少傻了吧叽的租客愿意租一点都不方便的新房呢?假设真有傻了吧叽的租客愿意租,你觉得这房子还能租得起价格吗?

 

如果租不出去,你就白白浪费了好几年的租金收入,以鹿大堡为例,5年的租金收入,大约为30万;鹿二堡,五年的租金收入约为15万。。。。你觉得还是小钱吗?

 

特朗普老贼曾经说过:买房子,最重要的就是location, location, location (地段)!在楼市疯长的大环境下,可能买了一个地段不好的房子,照样也涨势喜人。但是你要知道,地段好的房子,涨得更加夸张!而且万一楼市低迷,第一时间掉价的肯定是地段不好,交通不便的房子。

5. 风险低:不跟风、不追热点,不信规划,绝对不当接盘侠!

我开课的时候,有一个学员问:上海周边那些四五线城市的房价都超过无锡了,干吗不去那边买“。我说:“一个四五线城市,没有什么经济支撑,房价都超过无锡了,你还打算去买,你是打算去当接盘侠吗?”

 

中国的楼市整体低迷,三四线城市土地库存量高企、价格低迷。大城市呢,基本价格都处在高位。你想随随便便买套房,大赚一笔的可能性基本为0,但是当个“接盘侠”,落个鸡飞蛋打的机会可是到处都有哦!

 

投资的秘诀很简单:“低价买进,高价卖出!”因此,尽量不要买那些已经处在高位的房产,除非你在北上广深,除非你是铁打的刚需一族。

 

不要因为一大群人涌去购买哪里的楼盘,就撸着袖子一起去!因为崩盘的时候,你可能跑得比人家慢。


不要因为某个18线小城市临近北上广深,炒得风风火火地而去投资那里的楼盘,因为以一般人的消息渠道,你已经完美地错过了最低点,成功地抄在了半山腰或者山顶上!


不要因为传说中的规划而去投资哪个鸟不拉屎的楼盘,因为在大天朝,从规划到现实,没有十年八年下不来;而且规划这东西随时都可以改,不一定会成为现实!

想要风险低,多看些实打实的东西!



谨记房产投资的2个重点: 

说了这么多,其实房产投资,我最关注的只有2个重点:

第一:当地的经济情况。

经济情况良好会对房价提供有力的支撑,确保房价可以稳定的增长。虽然不一定会暴涨,但是肯定不会暴跌。如果当地经济情况不好,只靠炒作的话,楼市是很容易崩盘的,分分钟就砸在你手里。


我所接触的大部分靠炒作涨起来的楼市,多半是有价无市,比如惠州的一些新区。我目前是没有看到买了这些新区并成功套现获利的盆友!如果有的话,欢迎大家留言告诉我!


第二:地段:

地段好,设施配套齐全、交通便利的地段,迟早都会涨,出租市场也非常活跃。在最恶劣的情况下,也就是不涨或者少涨而已,基本上不可能暴跌。再不济,留着放租也是极好的。


但是,一个规划中的新区要拥有完善的配套设施,起码要10年8年的时间,这也就是意味着你需要增加十年八年的闲置成本。最可怕的是,有规划还不一定会实现,也许你就是最后的接盘侠了。


至于,其他因素:规划、炒作、地缘优势、新旧等等,都不是决定性因素,仅供参考就可以了。


朕的头疼又犯了,今天的瞎逼逼就到此结束!



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