从东莞和苏州房产发展,看嘉兴房价能涨几何?

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楼主 2020-11-05 13:28:57
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任何事物的发展,都是有章可循的。

比如,一个城市房价到底是涨是跌,很多时候,我们必须要遵循市场的规律。其中之一的可循原则是考究这个城市在过去若干年内的整体供应水平,包括土地、新增商品房供应量、市场库存量及至少5年平均年化销售量,基于以上指标判断,市场的整体供求结构;此外,我们还要考究的是当地城市在整体城市发展方面的政策、规划等因素;综合来判断某一城市房地产整体发展的现状和前景,以此来给出某个城市在房地产投资开发、商品房销售价格、商品房物业投资价值等方面的机会。

当嘉兴这座城市在7月份荣登全国百城房价涨幅榜首位时,市场内喊涨声不绝于耳,房地产市场面给出的消息和直观感是房价的直线飙升(或仅局限于个别项目)、土地成交的高溢价率(100%以上的溢价率都不叫事)以及市场供应端的断顿现象严重。但,基于以上判断,就做出嘉兴房价未来是涨还是跌,我想说,是极其片面的。

今天,我们来判断嘉兴房价未来可能性,我想和大家一起换个角度来看待这个问题。我们以长三角和珠三角城市经济圈核心城市的房价水平来进行一些 对比分析,看一看嘉兴这座城市在整体城市发展过程中,房地产市场整体发展的可能性。

首先,我们来看一看珠三角都市圈,以深圳、广州、惠州、珠海、佛山等为核心的都市圈,我们选取了2016年8月百城房价作为参考依据,情况是这样的: 从珠三角都市圈来看,深圳作为都市圈的核心城市,均价54478元/平米,独占鳌头;广州、珠海居次席,房价基本维持在1.7-1.8万/平米之间,东莞整体均价13031元/平米,惠州和佛山的房价水平为9000-10000元/平米之间,而相对发展边缘化的江门、中山房价则维持在6000-8000元/平米。如此价格分布格局构成了珠三角城市圈的价格分布图。

决定一个城市房价高与低的根本原因是什么?我想,整体城市的购买力是关键,而城市购买力的强与弱,和城市人的整体收入水平有莫大关系,而城市整体收入水平又和城市经济发展总量不无关系。

珠三角城市经济圈各个城市的发展特性各异,如果非要找一个城市来类比嘉兴的话,我更愿意将东莞作为嘉兴的一个类比城市,这就如上海和杭州之于嘉兴的关系一样,东莞亦处在深圳和广州两大经济体中间。

翻阅历史数据,东莞市2008年-2015年间,地区生产总值从3700亿元到6275亿元,经济总量增长了1.7倍,东莞市的房价涨幅从6000元到9700元,房价涨幅约1.6倍,地区生产总值与房价的涨幅呈现了同比例增长。详见下图:

我们再来看长三角区域市场的情况,直接见下图:和珠三角的情况类似,上海作为核心城市,房价达43420元/平米,独占鳌头;南京和杭州作为两大省会城市,房价水平相当,均在18000元/平米这一档,其次为苏州及宁波这样的经济强市,房价维持在区域城市圈的三级水平,即12000-15000元/平米,其余南通、无锡、湖州、绍兴、嘉兴等城市除无锡外(9743元/平米)都维持在8000多元/平米的单价。

在这个都市圈内,有两个中心城市,一个是上海与南京之间的苏州,一个是上海与杭州之间的嘉兴,当从这两个城市来说,相对于上海的关系,从地域和地理关系是相等的。但在房价和城市经济发展的关系上,却大相径庭,差距甚大。

以东莞经济和房价关系来看,我们也同理分析苏州和嘉兴近年来的房价和经济总量的关系.

首先,我们来研究一下苏州房价近年来的涨幅和经济总量的关系,如下图:

苏州地区生产总值在2015年已达14000亿元以上,房价水平维持在13500元/平米以上水平,从走势图来看,经济增长和房价的关系更加趋同和接近。自08年以来,经济增长的后劲依然强劲,8年间,房价和经济总量基本都翻倍增长。

我们再来看嘉兴的情况,具体情况如下:嘉兴地区生产总值近六年时间,经济增长呈现稳步增长势头,近6年,涨幅1.5倍,但是房价自2010年开始,一直处于横盘阶段,始终维持在7000多的成交单价。按照苏州及东莞经济总量和房价关系规律来看,嘉兴房价的增幅和经济总量增幅相匹配,则房价水平应在11000元/平米左右,相对合理。

从东莞及苏州城市经济总量的绝对值来看,东莞经济总量约6000亿,其房价整体水平在10000元上下,苏州经济总量为14000亿元,其房价整体水平为13500元/平米以上,而嘉兴经济总量约为3500亿元,其房价水平为7000元/平米左右。

从这三个数据来分析,东莞经济总量和房价涨幅的关系对于嘉兴或许更具有参考意义,可以得出的一个结论是,嘉兴房价的最终上涨空间的决定因素依然是要寄托于整体地区生产总值的增长。

如果3500亿元的地区生产总值所对应的是7340元/平米的房价,那么,在未来,随着嘉兴地区生产总值的翻倍增长后,房价也理应在14000元/平米上下。

那么,嘉兴地区生产总值的快速提升,依托于什么样的核心政策?8月28日,政府出台的以互联网经济强市的政策,我们可以看到政府的野心,笔者也非常赞同以互联网经济快速拉动地区经济建设。

综合上述,关于嘉兴房价涨幅的各种言论,我想都可以暂放一边了。那些鼓吹房价疯涨的,和那些对房地产叫嚣要跌的,其实,都是片面的。历史的经验,和其他城市走过的经验,是一个很好的佐证,希望你能从中可以得到解惑。

文中所提及,剔除各种经济建设和城市发展的因素,可以得出的几个结论是这样的:

1、嘉兴这座城市的房地产市场确实是一块洼地,值得长期战略投资。

2、嘉兴这座城市今年的房产热,更多是一次基于经济面的补涨行为。

3、将城市个因排除,嘉兴目前合理的房价水平应该在11000元/平米。

4、8391元/平米的现价,有一定涨幅空间的,投资机会可期,长期风险存在。

5、房价后市是涨是跌,经济总量只是单一考量因素,还有更多因素左右,比如宏观调控。


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