买房也可以听听靠谱度达99%的陈劲松 丨房地产

中国房地产界，有那么几个人，老是说真话，他们 99% 的观点都是非常值得信赖的。一位是 RZQ，一位是 RZQ 一样靠谱的陈劲松，世联行的董事局主席。他说过三千金句银段，我们选了几瓢。

❀

住与炒

什么样的房子是用来住的，而不是用来炒的？只要可以用来「租」的房子就是。

❀

首套房该怎么买

买房的原则是什么呢？首套房子，不是你认为住得舒服的，而是买得起的，这是唯一原则。远就远点，小就小点，无所谓。首先是先上车，搭上货币超发的车。否则首套房根本没法买，看这儿不满意看那儿不顺眼，本来还能买，结果又买不了，这种故事天天几乎发生。

❀

何时才是买房的好时机

房价永远上升，这个传说对不对呢？也对也不对。那我是不是马上要投资一套房？什么时候投资最好？一年内房价走势怎么样？类似这种问题，我们经常碰得到。因为一个一个的具体问题很难说，我们说说规律。

全球房价的基本规律是波浪式上升。我们怎么在波浪式上升的低点买呢？

首先，从最低点开始，房价到最低点有几个特征：1.萧条，成交量非常低；2.开发商地价更低，没人要地；3.谁在买房？急用的，比如结婚急需的，他算了一个账发现，出租回报率合理，他付一点按揭，这是真实的用家（即自住购房者）。

然后，随着用家的不断介入，开发商房子成交量不断增加，这时候开发商发现好卖了，开始进入成长期，一般成长期的时间 3 倍于萧条期。这个成长期一般都是缓缓上升的，开发商的地价依然很便宜，因为大家还没确认到底行不行。所以这个时候是开发商买地的最佳时间。这时候买家是用家加上长期投资者，不是为了炒。因为他有钱，他觉得房地产是稳当的，这个比例开始增加了。这段时间是很长的，一般来讲有三四年，甚至四五年。这段期间买房全是最好的时期，因为涨得缓慢。在低点时你不敢买，因为那挑战人性，但是在缓慢增长期的时候，对用家加长期投资者而言就是最好了。

最后，进入了风险期了。风险期指：1.房价急升；2.地王频现；3.成交开始萎缩；4.用家退出市场；5.动力全是投资客。如果成交量越来越低，这时候可能走到顶部了。走到顶部时，危险随时来，就是一个金融政策、一个房地产政策，比如提高首付、限购限贷，实体经济有点什么事，就进入了急速下跌期。这段风险期时间不到成长期的 1/3，但市场上没有人有动力买房，投资者不买，用家买不起，然后开发商的地价这个时候就急降，成交量基本上跌下来了。风险期是大家要高度关注的，年轻人这个时候不应该去抢房。

❀

经济学家跟房地产隔了一层

我不是经济学家，我是这个行业的人，得说行业的事。经济学家跟这个行业不太接地气的原因就是，他对这个行业本身的理解可能就隔了一层。

❀

哪些人的话不该听？

判断中国房地产形势有「四个凡是」：

第一，凡是简单说中国房地产这个事的不能信。比如说明年泡沫要爆，这个就不能信。

第二，凡是用一个地区的事说全国的不能信。用温州来说深圳，用鄂尔多斯来说武汉，这个不能信。

第三，凡是上来就批判政府的，不能信。上来就批判政府，说政府怎么怎么样。这个就别信，因为他们从来没有成功过。

第四，凡是上来就批判市场的，说市场不好的，也不能信。

那么信谁呢？我也不知道，但是我一定说不能信谁。

❀

一二线三四线分法不对

我们发现一线、二线这样的分法不对，为什么呢？比如说惠州，按照分法就是四线城市，跟吉林市人口一样，但是去年惠州市的总体销售额是吉林市的 12 倍。一个同样量级的城市，销售金额差 12 倍，显然一二线、三四线这种分法，完全是错的。

❀

光有地铁还不行

对于房企来说，如果在北上深周边的城市高价拿了地王，但缺乏产业支撑，即便轨道交通十分发达，也不一定卖得。一定要轨道交通加产业才能让城市焕发活力。

❀

纽约新楼盘多着呢

大家认为深圳、北京、上海没有新房供应了，资产方很着急。这不对，纽约目前到处是工地，旧城更新非常火爆，纽约新房项目我还去看了好几个。一个城市现在不买将来就没有供应了，这个说法不成立。旧城改造、城市更新会提供大量的物业空间。所以一手楼是不是走到尽头了？也不是，纽约一手楼的量非常大。实际上我们在纽约看到的，在其他城市能不能看到呢？不能。所以跟中国的情况一样，世界不是平的，房地产更不是平的。

❀

非洲大城市房价也很贵

非洲的摩洛哥经济只相当于中国的 20 世纪 80 年代，而且是一个农业国家，其两个主要城市，马拉喀什和卡萨布兰卡的房屋质量比中国差很多，相当于深圳的农民房，但房价在人民币 12000 每平米左右。因为这两个城市是核心城市。

80 年代的上海、北京、深圳这些一线城市，房价大概是 3000 到 5000，只有马拉喀什和卡萨布兰卡的一半。

❀

香港几十年前的大户型都在改造

我们以前讲究户型的模范家庭式，但核心区的资产泡沫化，几乎都不是模范家庭式。香港 70 年代卖出的的户型，全部在改造，变成劏房（打破原户型，分割出的小房）销售。因为价格太贵，如果过大的话，租也租不起。未来，中国大陆核心城市中心区的户型也会变。

❀

增速唯一超过房地产的是快递

中国房地产 2016 年 10 万亿突破了，这是一个重要的数字。10 万亿是一个什么概念，是巨量市场的巨量增长。中国房地产过去一年大概增长了接近 30% 的成交额，30% 是什么意思？

车，过去一年增长 9%；电商火爆吧，过去一年总成交额增长 20%，那么谁增长最多呢？快递，增长 50%。唯一超过中国房地产是快递。但是快递的基数太小，这个基数跟房地产一比，就不算什么事。

❀

房地产的前景大着呢

未来中国房地产市场是一个更加波澜壮阔和巨量的市场。大家一定要记住，即便新房没有卖的了，还有二手房这个庞大市场。二手房已经变成老百姓最重要最可靠的资产，中国每年的交易在七万亿到八万亿。老百姓形成的资产大概有两百万亿，两百万亿的资产会发生什么故事？

从三个角度看，若能适合交易、适合经营、适合金融，如果再有一个的适合信息平台，那将非常不一样，这将是一个巨量市场。美国目前房地产经营附加值占美国 GDP 的 12%。中国才占多少？整个存量资产 3% 都不到。

❀

“租”才是深圳核心竞争力

“手里拿着锤子，看到什么都是钉子”，因本人从事房地产工作近三十年，在我看来世界上的事儿无不与房子相关，而且越大的事越由房子来决定。

比如深圳的城市竞争力，大家普遍说这么几条：高科技、民营经济、创新，而且因为房地产GDP占这个城市的总量如此之小、每年出让土地面积如此之少，以至于在中国大都市中，被认为是唯一摆脱了“土地财政”和“房地产路径依赖”的典范。

这样一个城市的发展神话，真好像是“神”一般的存在，而且还传得越来越“神”。其实任何现实中的“神话”都不可迷信，多少城市在大力发展民营高科技呀，凭什么深圳就发展起来了？

我90年来深圳，回首往事，至97年深圳说什么高科技都没人相信，没底气啊！

有大学吗？记得深大校长气愤地说要拆除遍及学校周边的“发廊”呢！有科研院所吗？华强北倒发票的商店倒是多；有科技人才移民吗？引进一个牛院士就会兴奋整一年，科技人才比珠海还差半截；有强大的工业基础吗？俺一哥们投身深圳的高科技企业，不过是制造计算器。

当年任正非租一个朝西的二房倒腾交换机，大多数草根创业者居住在“农民村”呢！马化腾租华强北一个破厂房折腾OICQ，真的需要钱啊。

换句话说，深圳真正的高科技公司起步，都不是招商“养”出来的，是“租”房子“租”出来的！

只可以用来“租”的房子就是。比如曾占深圳50%以上存量房的农民村，就是深圳“市场化的廉租屋”。

“市场化的廉租屋”对于深圳高科技发展，民营经济发展和创新都市发展之作用，怎么强调都不过分。

政府当然也提供“微利房”和“福利房”，但由于民营草根企业几乎没有途径和资格申请，基本沾不上边儿。（后期政府按税收开始分配才能真正被分享）。

直到2010年，深圳还有一半以上的年轻人都住在“农民村”里，这既是深圳城市的现状，也奠定了深圳城市的核心竞争力。

我曾经说过，一个城市的核心永远不是“物资”，而是“精神”。

那么什么是深圳精神？我总觉得“深圳精神”就是“城中村”精神：

1、“市场化”，不只是“租金”市场化，提供“租”的房子亦市场化；配套市场化，管理亦市场化；

2、“奋斗者为本”，深圳不相信关系，没人会无微不至地关照你，你就要奋斗，因为城中村不相信眼泪；

3、“讲规则”，那么多陌生人“合租”在一套房子里，不讲规则就不行；那么多年轻人因此学会了平等待人、公平处事；

4、“远大理想”，你虽然住在城中村，但抬头就看到几万元一平的高楼大厦，这种激励是每时每刻都存在的；

5、“包容底层、向上流动”，大多数年轻人能立足的原因就是活得下来，大多数草根企业是从城中村开始的，没有这个基础，就没有这么多极具竞争力的民企。

房子是用来住的，试想一下如果小产权房被容许“炒”，深圳的民营和高科技企业会有今天的局面吗？

深圳房价之高已无须多言，有意思的是如果和香港比较，深圳房价的上升几乎与同类型房租没有关系。也就是说房价上涨的同时，回报率其实一直在下降。这种情况叫做房价的“二律背反”。如果这种情况只是暂时现象，租金会慢慢回补到合理的回报率也算正常，但深圳的房租尽管有涨，回报率却一直低企，这是什么原因呢？

1、深圳商品房业主并不在乎“租”的回报，因为房子是可以炒的，而且没有房产税，持有成本并不高；

2、 深圳高容积率的旧城改造，一批还建房（不能炒的，只能住的）进入了租赁市场；

3、 深圳地铁的加速建设，使得一小时工作生活圈不断扩大；

从目前来看，深圳确实一方面享受着财富繁集的房价效应，另一方面又享受着普遍劳务人员的平租效应。

但，这个局面并不能维持很长时间：

1、随着房价高企，城市更新成为房地产市场主流供应，普遍的“绅士化”运动必将推高租金；

2、对“产业”的偏爱和对“住宅”、“公寓”的歧视，体现在土地出让、旧房改造、消防……等等方面；

3、对“人才”的偏爱和对“草根”的歧视，越来越背离“市场化”原则；

4、对“租赁”市场提供方的漠视，随着消费升级，多层次租赁市场的形成必然是一个国际级都市的选择，可惜的是深圳对此还处于“严管”和“打压”状态，并无一套规范“二房东”的标准。

深圳的未来，取决于深圳人的工作与生活，取决于深圳企业的活力和竞争力，而“房价高”并不是城市的竞争力，各类人的“平租”才是。

来源：德科地产频道（ID：dekedichan）、世联行

声明：本文不代表塔木德富豪会观点，仅供读者参考。

文章版权归原作者所有，如有侵权，请联系我们进行删除。小编微信（81525345）

欢迎关注
塔木德大讲堂（ID：tmdfhh6）

长按识别二维码，欢迎关注

“

《塔木德》（Talmud）是犹太智慧“”，汇聚5000年文明基因。塔木德富豪会（微信号：tmdfhh）分享全球智慧，传播美好情怀！鼓舞积极人生！与塔木德为伍，您将在生活、生意、生命方面“三生有幸”:幸会，幸运，幸福！

欢迎转载 敬请注明出处

微信号：tmdfhh

欢迎投稿：tmdfhh@163.com
投稿互动请联系微信：deyuxi666

商务合作请电话：18688821327
或加微信：wangfangdo

请注明企业/项目名称

长按识别二维码，关注我们