央行的刀已出鞘:楼市顶部信号出现!?

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楼主 2020-10-29 15:17:02
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     本文由金融七公主综合采编

    供不应求的局面下,房子特别是一些重点城市的房子,就成了市场相互争夺的目标,房价也就被越炒越高。但眼下,政策收紧即将打破这一局面。

一、央行的刀已出鞘,未来5年会持续紧缩!


此前,央行行长周小川已明确表态,货币政策宽松已到达周期的尾部。因为眼下的局面是,无论是出于国内防风险、去杠杆需要,还是应对国外美联储加息、缩表组合拳带来的资金外流压力,中国的货币政策都必须转向紧缩。


不是吓你,货币真的收紧了!


央行公布的3月份的金融数据,这是两会表态后的第一个数据,所以显得十分的重要。 从广义货币(M2)来看,3月末, M2余额159.96万亿元,同比增长10.6%,狭义货币(M1)余额48.88万亿元,同比增长18.8%此数据一出,市场一片哗然,已经预感到央行要紧了,但没想到会这么紧。


本来市场预测,这个月的M2应该能到11%左右,而M1的预期值更高,给到了19.3%,所以这可以说是一个相当超预期的数据,没想到央行做的这么绝,市场的钱会这么紧。另外,3月新增贷款10200亿元,也比预期的12000亿低了不少。要知道去年此时还有13700亿,所以今年一下缩减了将近40%,这已经不是中性的货币政策了,显然是明显的偏紧。只有社会融资略超预期,主要还是因为表外业务增长所带来。



说了这么多什么意思?主要就是想说,今年央行的态度已经十分明确,去年一季度放出了太多的信贷,造成了巨大的问题,为去年下半年的汇率制造了巨大的麻烦。今年一上来,我们就已经吸取了足够的教训,开始小心的呵护货币和信贷的投放。M2和M1的减少则说明货币投放平稳主动踩刹车。延续了去年年底的货币紧张态势。从信贷方面来看,也是同比增速减少,维持在了一个很低的水平上。3月末人民币房地产贷款也在减少,但个人住房贷款增速回落明显更快,这其实也不难理解,毕竟首付调高了,利率优惠也取消了,门槛也提高了。所以未来很长一段时间,房地产特别是个人住房贷款这一块,都是要继续回落的。



整体而言,3月新增信贷规模增长仍弱于预期。“除了MPA考核,也就是央行推出的宏观审慎评估体系对信贷增长的约束因素外,央行其实也很清楚的知道,今年的市场利率会不断的提升,所以必须有节奏的调整,让大家逐渐的适应苦日子,而不能突然掐住大家的脖子。显然宏观金融上的收紧已经如期开始。而这个周期可能要持续3-5年。


为什么这么长的时间呢?央行也有苦衷,他何尝不想继续的宽松下去,但没办法,他的央行出了问题,也就是我们说的央行中的央行,这就是美联储,美元是世界货币,而且美国掌握全世界8成的黄金,所以美联储理应就成为了全世界的央行。只要你要全球贸易,只要你开放,就必须接受美联储的领导。而我们的央行自然也不例外。未来三年,美联储的高层已经明确表态,2019年底,还要有8次加息。而从2018年开始,如果我们维持利率不变。美联储的利率将和中国的利率倒挂,这是绝对不能允许的事情,如果中美利率倒挂,那么势必引发资金大规模撤离,而此时已经无关美元指数和汇率了。因为内在价值发生了变化,而大量外商投资都是有正常进入渠道的,人家正常手续进来你就得让人家正常手续出去。否则就是耍无赖,必然受到全球的鄙视,当年只有俄罗斯敢这么干,坑惨了索罗斯。但随后也付出了更为惨痛的代价。弄得选择俄罗斯的经济跟我们的广东省差不多。


所以这个代价是我们承担不起的,而除了利率之外,美联储的缩表更可怕,美联储手里拿的短债也就是5年以下的债券占了一半还多,也就意味着未来5年美联储极有可能持续的缩表,而缩表的形式就是债券到期不续投了。这样美元的地位和信用都会增强,美元的吸引力就会更强。俨然在未来3-5年之中,就是中美经济资源的一场争夺战,谁拿到了更多的资产,拿到了更多的资源,谁就能够胜出,而被掏空的一方则会相当危险。但这不是一场公平的竞争,美国完全掌握着主动,他们有美元,还有处于复苏期的经济局面,而唯一的弱点就是处于泡沫期的美股,而中国的全是劣势,唯一的优势就是我们可以用行政手段冻结国内楼市泡沫的交易。这就好比拆积木的游戏今年已经正式开始,两国身后各有一个泡沫,一人一块拆掉身后的积木,看谁的积木先塌下来。谁的积木先塌,谁就算输了。美国的优势在于他能时不时的过来给你搞一下破坏,而我们的优势则在于可以作弊先把几个关键的位置用胶水粘上。


所以未来全世界的焦点就会变成,到底是美股的泡沫先炸,还是中国楼市的泡沫先炸,如果一方的泡沫平稳落地,而不引发经济危机,就会在未来资源争夺战中占有先机。


二、官方已经启动了增加土地供应这一大招


4月6日,住房和城乡建设部官网发布了由住建部和中国国土资源部共同签发的《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》(建房[2017]80号)。这是自北京开启全国楼市调控升级后住建部第一次出台全国楼市调控的统领性文件。《通知》要求,各地要根据商品住房库存消化周期,适时调整住宅用地供应规模、结构和时序对消化周期在36个月以上的,应停止供地;36-18个月的,要减少供地;12-6个月的,要增加供地;6个月以下的,不仅要显著增加供地,还要加快供地节奏。


根据易居研究院最新统计,全国70个重点城市中,至少有45个城市的库存消化周期在12个月以下(含12个月),这些城市至少需要“增加土地供应”,其中南京、杭州、合肥等6个城市“不仅要显著增加供地,还要加快供地节奏”。


目前,北京已率先作出回应。出台《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供应计划》。北京市将坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,以建立购租并举的住房制度为主要方向,优化完善住宅用地供应结构。未来五年加快供地新建住房中产权类约占70%,租赁类约占30%。产权类住房中,商品住房约占70%。商品住房中,自住型商品住房、中小套型商品住房约占70%。


今年住宅用地供应的调整同样是根据需求导向。据介绍,今年全市住房建设需求为30万套,其中产权类住房20万套,租赁住房10万套。产权类住房计划供地973公顷,其中,定向安置房用地121公顷,棚户区改造用地132公顷,自住型商品房用地200公顷,商品房用地450公顷,其他用地70公顷;租赁住房计划供地227公顷,其中,公租房用地27公顷,集体土地建租赁房用地200公顷。


与今年原计划相比,自住房用地由83公顷调整大幅增加到200公顷,是原先的约2.5倍。


除此之外,要说当下是史上楼市最严调控期,也不为过。自去年9月30日全国掀起一轮楼市调控后,已有45个以上城市出台各种房地产调控政策140余次。最近政策又有新变化,限购、限贷后的大杀招——“限售”来了。


三、楼市调控祭出“王炸” 炒房客被逼入绝境 房价真的要降了?


3月25日,厦门市对商品住宅出台了“限售”政策,标志着“供给端”楼市调控的展开。截至14日,已有10余个城市发布房地产“限售令”,对“拿房即卖”说“不”。


“T+N”年限售 斩断楼市流动性


“T+N”年交易制度设置了已购商品住房转让年限,即在房子正常交易后规定购房者在几年后才能进行第二次交易。



启动限售地区(不完全统计)

厦门:新购住房需取得产权证后满2年方可上市交易

成都:高端人才所购住房5年内不得上市转让

福州:新取得不动产权证未满2年的,不得上市交易,不得办理转让公证手续

青岛:房屋取得不动产证后满2年方可上市交易

广州:新购买住房须取得不动产证满2年后方可转让

长乐(福建):取得不动产证未满两年的,不得上市交易

常州:新购房满2年方可上市交易

惠州:新购买的商品住房满3年方可转让

珠海:新购房屋3年内禁止交易转让

东莞:升级限购,满2年才可交易

扬州:产权未满两年不得交易

杭州:企业购买区域住房需满3年方可上市交易

海南全省:新购房须取得不动产权证满两年后方可转让



限售可以极大遏制房地产炒作,这被视为“斩断楼市流动性”的狠招。


四、如无意外,今年的中国楼市,将是低迷的一年。


近日,有“楼市风向标”之称的深圳,传出了3月份一手住宅量价齐跌消息。


深圳市规土委公布的最新数据显示,3月份深圳一手住宅成交均价跌破5.5万元/平方米关口,为54730元/平方米,环比小幅下跌0.1%,已连续第六个月出现环比下跌。而成交量上也仅有803套,创下2009年以来的最低位。


当地还有楼盘传出,房价较两年前每平米降了6000元。


趋冷的不止深圳,今年的清明假期,北京现商品住宅(不含保障房与自住房)仅成交163套,成交面积2.07万平方米,分别同比下降83%、75%。


而据中国指数研究院监测,2017年后,上海、广州、深圳、南京、苏州、厦门、武汉、成都等13座重点城市的新开盘定价,已有18.8%的楼盘项目较上次开盘下跌。


如无意外,今年的中国楼市,将是低迷的一年。

本文由金融七公主综合采编,作者|


  还有一种原因我在想,是不是因为抗战时期重庆是中国的精华集结区,社会名流,明星,各界优秀人士都集结在重庆,慢慢的把好的基因繁衍了下来。





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