观察者(10)-目前深圳楼市成交率低的六大因素

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楼主 2020-10-16 15:38:53
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深圳楼市成交率很低,2016年以来基本上每月成交率都在百分之1.5~8,个位数徘徊。像福田区和南山区更是低到不超过2%。而二手房交易,许多中介门面已经几个月无一套成交,全面转型代理东莞、惠州、中山的一手楼盘去了(更好卖)。本文就详细介绍一下成交率低的几个因素。


第一、深圳房价太高、收入太低的局面


深圳全体劳动者平均均月收入才8142元,然而深圳市8月份房价均价破6万。目前深圳的房价收入比=27.7,严重泡沫指数全国第一。这是许多人选择周边城市购房的原因。


第二、3年社保+40%首付


深圳目前户籍人口380万左右,剩下流动人口1800万左右;针对这么庞大的非户籍人口,需要购买房产必须达到3年连续社保+首付40%,这一条件几乎让绝大多数人失去购买资格。


第三、购房人群范围太窄


流动人口绝大多数都会考虑回老家定居,极少数人群考虑在深圳安家,根据第二条,失去购买资格的占绝大多数,再加上目前的房价导致首付款额最少也要一百万以上,可购买人群范围进一步缩小。


而深圳户籍人口有的是原住民、有的是来得早绝大多数早已有房、极少数没房户籍人口也在排队申请保障性住房或已申请到。这使得购买商品房的人群范围限制在了很狭小的范围了。


第四、首付款太高


以均价6万房价计算,一套75平米的小户型,总价格只450万。如果是深圳户籍人口,首付款需要30%(也就是135万),非深圳户籍人口首付款要40%(也就是180万)。仅首付款就已经将绝大多数有意向的人群挡在了大门之外了。极少数90年代的老小区价格在4~5万左右,但是面积都很大,总价格也在330万以上,首付款也在百万以上。


第五、月按揭额太高,极少数人能达到


按照2016年3月份深圳出台的《深圳楼市调控决议九条》简称《深九条》第5条规定:严格落实购房借款人偿还贷款月支出,不得超过收入50%。(换句话说也就是:每月收入要超过2倍月按揭额)。


同样以上例75平米450万深圳户籍首付30%计算,月均还款 15349元,那么月收入应该超过15349*2=30698元。(如果已结婚则按夫妻收入总和计算,如果你是单身,月收入必须超过3万才可以)


请购房者谨慎纳言,勿信中介。银行贷款审核人员必须按照政策办事,否则是要丢掉工作的,不太可能违规审核放款。不要抱有侥幸心理,请自觉遵守政策规定。


许多中介忽悠购房者赶紧买,一个劲在耳边吹风:“每月流水不够没关系(帮你弄假流水或者差一点点没关系),有不良信用记录也可以帮你消除等等"。(那都是放屁,千万别信),中介们这些90后甚至00后Ta们大多数无文凭无学历、Ta们自己也从未购房过,根本不熟悉政策和贷款审批流程,只顾一个劲地怂恿客户赶紧交纳订金或首付款,一成交抽走提成再也联系不上了。至于客户贷款风险了那是客户自己的事儿、自己想办法去吧。中介这种行为是功利心极强又极其不负责任的坑骗行为。


第六、周边楼市优势


深圳的楼盘,相比周边3个城市新楼盘相比,袖珍许多,毕竟深圳土地少,每宗地面积也是按平方米计算。然后东莞、惠州、中山全部是超大楼盘,低房价,特别是中山,随便一个楼盘占地5000亩或10000亩(300万平方米以上),各种商业配套也很齐全,然而深圳的一个楼盘占地面积才十几万平方米。


价格方面,更是差距悬殊,周边楼市价格都只有深圳的几分之一,这也使许多深圳客都外流到了周边去抢购房子。


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