买房切忌只图门槛低,4位深圳资深投资客透露炒房经(附各区笋盘)

发表于 讨论求助 2022-06-13 14:12:58


在房展会现场,下午14点,四位资深投资客围绕“不做理论党,教你真枪实弹房产投资”进行了交流。


到了2016年10月份,相信各位在投资这件事情上,特别是房产投资这件事情上是越来越迷茫了。以往我们总说还有洼地,现在洼地都补涨上来了。


楼市到现在这样的价格区间段,是不是有点危险了呢?现在深圳的临深片区还值不值得投资?如果要投资的话,还有什么价值洼地可以给购房者一些提示的?今天来听听三位嘉宾的意见。


今日嘉宾:

快乐106.2快乐家居主持人正东、张乐

咚咚找房天团摩天、偏北、牛浩思

从零到五千万+的炒房小鲜肉大白





临深还能投资吗?


摩天:今年东莞从4位数到2位数的价格,临深今年的投资价值不如二线,但是每个人的需求不一样。


投资要考虑变现,去年临深的交易市场比整个深圳的还要大,而且七成以上用来投资。其次是变现能力,我去临深踩盘的时候,中介会问你要不要考虑新房,任何新房都要变现二手房市场,所以我优先考虑二手房市场。还有一方面是交易流程比较方便。目前临深的获利空间可能只是个位数的涨幅,甚至还有回调的可能。


偏北现在临深区域大部分房产大部分楼盘的品质档次都不错,但有一点是一直到现在没有改善的,就是交通成本。举个例子,从长安到公明,地理距离十公里不到,但高峰时间我很少见到不堵的时候。跨过一个行政区划之后,区域之间的交通交流滞后于经济发展的水平,在考虑临深片区的时候就要注意这一点。


临深片区是一个很大的概念,但要抓紧临着深圳,因为靠着深圳的辐射力,才有临深片区的价值所在。如果能直接接受深圳的辐射,未来有规划的改善,特别是交通规划的改善,这两点都能抓住,那么可以考虑投资。


另外一点就要注意了,临深片区这个概念提出这么久,大概七、八年了,片区的房价起起落落,我相信其中有一点是共通的,就是你是否耐得住寂寞。如果一套房放五、六年,要等到下一个经济周期出现才有可能把房产卖出,这样才能获得预期的收益,否则所谓临深片区涨价永远只是账面数字,换不成实际收益。


牛浩思:我换一个角度,讲讲开发商。


3月份我跟一个专门在黄江做开发的朋友聊,开发商都在抢地,他们认为黄江非常有前途。我一同学老爸在松山湖拿地,拿地的时候想卖2万,第二期卖2.5万才开始赚钱,第一期不赚钱,但没想到第一期开盘就卖到2.5万了,他跟儿子说“我们第一期就赚钱了,太吃惊了”,开发商自己都不相信能赚钱。


但开发商现在不太想拿地是真的,有成本压力,有的时候他们不太想拿地,但如果不拿地,没有房子盖,业绩负增长的话,股价会出现更大问题,所以即便有风险,或者开发商本身不想拿地,但为了业绩,还是一定要去拿地王。


买卖二手房,临深也有机会,我同事家里条件不是特别好,就会去看14号线,14号线在惠州有三个站,他去看那边有没有二手房,因为那边八千块可以淘得到二手房,14号线相对比较明确,正常情况下2022年可以修成,这种情况下,八千元就可以考虑一下。



深圳哪些片区值得投资?


正东:如果说临深片区现在投资有风险,那么回到深圳,深圳还有没有一些片区是值得投资的?


摩天:从投资的角度来看,只看单价,不看总价,参考意义不大,特别是通过去年一波大涨之后,房价应该会慢慢回归理性。从房产投资来看,一是保值,二是适当的增值,不能太激进。


今年的投资,我偏保守,一是抗跌,二是适当的有上涨机会的区域,地铁口物业我比较看好,特别是70多、80多平的三房。还有一点就是地铁三期工程。


偏北:如果说洼地,在我看来,有的时候会根据外部条件的变化有一定的不同。如果半年前的话,我会说观澜是第一选择,接下来是坂田,其他片区我会把位置排得后一点。但了过了几个月之后,不管是新房还是二手房,交易都非常活跃,所谓洼地已经渐渐填平了。


举个例子,观澜,记得今年刚过完年的时候,350万买三房可以到处挑,而且带固定车位,装修不错,位置很好。但现在同样的户型,在观澜基本上要接近400万甚至超过400万,不到半年时间涨幅已非常大了。


我最近会把龙华老城这个区域的位次往前排一点,因为龙华老城有一定品质水准的社区基本上是在4万多到5万。它周边有很多旧改规划,比如我们现在已经知道卖了好几期的壹城中心就是它的成果之一,另外还有三大旧改,小规模旧改也有很多。而且这个区域有一点不一样的,生活配套、商业配套,特别是学位配套都有比较良好的基础。它有一个没落地的好处,就是中轴线和宝龙线,轨道四期现在没有落到实处,也算是一个未引爆的卖点。

以现有的条件来说,龙华老城的投资潜力可以排在第一位,第二位是观澜。


观澜处于黎明前最后的黑暗的阶段。有轨电车明年就要通车了,观澜最为短板的交通在明年会有初步的缓解,到2020年会有大的改善,区域的投资价值往往在利好或规划已经确定的情况下,在规划利好和往常的短板被弥补前的最后一刻,实际上也是你进入的最佳时机。


牛浩思:从纯投资的角度,我讲三个方面:


一是总价要低,大概300-400万,不超过500万,二手房现在的统计,只有这个价格段的成交是比较活跃的。


二是地铁口,原本是交通很不便利,到比较便利的地铁,如果关内原本已经有地铁的,地面交通也比较方便,地铁口的帮助不是特别大,也就是说三期往后向外延伸的地铁口。


三是如果选择关内的话,希望是租金比较好的,或者是名校学位房,但不用特别大。


投资不是说哪个片区有低洼,经过2015年的暴涨,现在没有哪个片区有明显的低洼。去年我准备在观澜买一套房子,地铁口+商业综合体,往深圳的外部延伸,一般都是地铁口+MALL+旧改的搭配比较保险一点。



大白的炒房经


正东:今天下午我们请到一位神秘嘉宾,这个神秘嘉宾有一个特质,那就是他是一个80后年轻人、小鲜肉,靠自己投资房产,财富从零增长到五千万+以上,一个年轻人来深圳,靠买房子能够获得这么多的财富,我相信他在买房道路上一定有着非常好的买房经,今天我们特地把他请到活动现场,有请大白。


大白今天要跟我们分享一下他这么多年来的买房经验,包括目前这样一个楼市,他作为非常有经验的购房者,有一些什么话想对购房者说?




大白:叫大白是因为我以前一直穿白色的衣服,穿了很久,其实“大白”这个名字我已经用很久了。


我估计一说起投资,大部分人想听到的就是让我明确告诉你买或不买,如果买的话,买哪里,甚至告诉你买哪套房。对于投资来说,你需要认清的不是哪套房最值得买或者什么时候最值得买,而是要认清三个东西:一是你自身的情况特点,二是市场现在所处阶段的特点,三是房子本身具有的属性。从这三个角度考虑你所能够建立的投资系统,而不是自己蒙着头去想买哪套房最赚钱,这种心态一定程度上可以称为“韭菜心态”,跟炒股差不多,属于陷入跟风或追涨。


第一点是每个人的情况不同。其实人和人是不同的,钱和钱也是不同的,不同的钱、不同的人,所能接受的回报率、所能够等待的时间、所能承担的风险是不一样的。


第二点是市场阶段不同。最近我比较怕的事情是什么呢?我发现今年深圳的市场是越涨越加杠杆,越涨越加仓,跟炒股的特征是一样的,这个特征其实是非常危险的状态。事实上杠杆这个东西是越涨越减杠杆、越跌越加杠杆,而不能越到顶部越加杠杆。


第三点是房子本身的特点,深圳这么多年以来,你说房子谁好谁坏、谁涨得多谁涨得少,从长周期来看差异并不太大,越成熟的地方,爆发力更大一点,但实际上它可交易性低一些,变现能力更弱,持有成本更高,房产有它的优势也有它的劣势,你是找自己的优势,避免不符合自己的劣势。


正东:一路走来,大家总想关心你大概的炒房经历。你是怎么样从第一套开始,一直到现在几千万+。


大白:我截取一些片段来讲吧,依据我刚才讲的第二点原则,就是从市场判断如何处理自己的杠杆和仓位。


先说一下今年市场的情况,今年一个季度房产抵押贷款增加了三千亿,这些大部分资金都不是拿去消费了,而是流入市场了,实际上今年我没有加杠杆,我今年是在去杠杆,我杠杆加得最猛是2014年底,2015年初也加了一些,最高的时候杠杆接近百分之百,负债跟资产相等,当时我最高能接受的资金成本,短期是15%,长期是10%左右。


但现在我基本不会做,2014年下半年一直到2015年上半年,从负债的角度大概调集了近一千万作为首付来做,当时敢这么做,是因为我知道市场冷淡了这么久,同时又有政策的干预,它有非常强的预期,预期确定的时候,你可以把杠杆和头寸放大。但你现在这个时候再去通过超出自己现金流能力的,高资金成本、高杠杆去做,这个点的风险已经非常大了。


我们再从自身情况来判断选择什么产品。其实大部分情况下,个人买房的时候没有办法做到自由选择,比如2015年上半年买房,我个人的投资价值观会选择比较大众化的产品,比如典型的刚需上车或者典型的一次改善,但当时我没法选这样的产品。


当时的情况是半年之内我就必须要决定投出去将近一千万的首付,在那样的情况下,我没有办法在那么短的时间内找到那么大的房票,三四百万的房子要挑十多套,但我没有办法调集那么多的房票。其实你个人的资源不单是你有多少钱,是你能调集多少房票资源,能跟多少需要用得到的中介人脉混熟,把该把握的信息都把握到,其实每个人所能拥有的资源并非无限的,你要认清自己所拥有的东西,在这个范围内做出选择。


我今年只买了半套房,跟一个亲戚的孩子一起买,其实相当于是帮他,我今年也没有加杠杆,反而把2014年、2015年加的杠杆慢慢通过现金流收益抵掉了,我也跟各位建议现在这个阶段抱着这样一种态度就可以了,不是说不会涨,我没法断定接下来的一年、半年市场不会涨,事实上最近有些房子还是在涨,从这个角度来说,不能保证你永远买得最便宜或者卖得最高,不做错事比做对事要关键,因为各位也不是从零开始、白手起家,有一定家底、有一定条件的人,不适合去追求收益最大化,不做错事更重要。



未来一年,深圳楼市怎么走?


正东:今年下半年到明年,截至到2017年底,大家对于房地产市场的预判是怎样的?


牛浩思:其实刚才已经讲了,下半年投资我会趋于谨慎。


区域市场选择最主要是稀缺性,悦府二期会有一个115平还是105平的一房一厅,一房一厅就要1300万起,对于绝大部分人来说肯定不是好的投资品,但对于有一千多万闲钱的人来说,115平一房一厅就有稀缺性。大白有一套110多平的三房,租金4万多,刚好在那个区域是稀缺的,所以投资还是以稀缺性为主。


偏北:买新房买的是区域价值预期,更多体现在区域价值上,你如果买新房,你对这个区域看好,对它未来的规划利好有一定的认识或者有一定的了解,你了解到这个区域的价值所在,它的短板又有比较良好的时间表去补齐,这个时候你买区域的新房也是可以考虑的。


如果是我个人买区域新房,我会考虑既然投资这个区域的预期,我就要尝到“头啖汤”。举个例子,华盛观荟去年第一批入市的时候价格非常低,公寓当时的价格是1.9万左右,很多是1.8万,只有住宅和公寓相比,我们都会推荐住宅,但我当时对观荟的公寓很动心,想去买。我们看一下深圳同一区域的住宅和公寓价格差,一般在五千或五千多一点,但观荟旁边的二手房当时是3万多,等于对半砍了,可想而知,它可能达到的价值峰顶有很大的空间,所以使我产生了买它的冲动。


买新房,要找它的收益点,如果你找不到那么多可供投资的稀缺资源点,也可以考虑它入手的价位是否比周边市场的均价有一个比较大的落差,如果有非常大的落差,也可以作为你投资入手的理由,而且可以压倒你对其他稀缺资源属性的追求。


二手房,你要考虑区域价值和你所要购买的楼盘,它的优点和缺点之间的结合,是否能够良好的结合这个区域的优点,又能有效或有希望补足它的缺点,这无非就是进行比较,需要具体分析。


摩天:对于后市的预判,从现在开始,截止到2017年,我们很难完全看到趋势,因为除了成交、政策、金融,外力因素很多,有很多不可控因素。对于今年的市场,我通过目前的成交量来判断,成交量整体来说比较平稳,未来1-2年内上涨或大涨的空间不大,如果出现大涨,我可能会减仓,适当卖掉一套房。


什么时候适合投资?任何时候都适合投资,因为投资不是完全的炒房行为,它是投资这个城市,跟随城市的发展享受红利。中国有稀缺性的城市,如北上深就属于稀缺性城市,稀缺性的城市中间又会有稀缺性的区域、稀缺性的楼盘,这种资源的门槛越来越高,在你有能力的情况下,应该提前占有这种资源。反而,现在不适合投机,一是现在的税费非常高,二是整体而言,投资客和买家的心态慢慢回归理性。


从你买入的时间点,就要判断什么时候可以卖。今年4、5月份是一个低谷,市场非常不稳定,我一直等,等到7月份觉得市场比较平稳,上涨的概率大于下跌的概率,我才考虑入手。另外,我会横向对比整个深圳区域,它是不是有总价优势?是不是有利好?是不是抗跌的?如果我三百万买的,每年有10%的涨幅,三年之后地铁开通我能卖到四百万,这种投资比存在银行要好,这是投资,不是炒房。就目前这个市场,高杠杆不是很建议,但正常投资的话,有合适的标的肯定是可以买的。



大白的淘房心得


正东:如果按照首付三成,一百万、两百万、三百万,也就是总价可以去到三百万、六百万、九百万,给你这笔钱,让你现在去买房子,你会买某某社区的什么房型?


大白:如果这段时间你真要买,还是建议你回到城市中心,因为接下来市场很难太热,在必要的时候,市中心的可交易性更好。


今年刚需不如改善给力,因为价格确实高了。基于这个原则,三百万出头的价位段,你一定要找最便宜的两房,刚需对价格比较高的两房接盘比较困难,按照这个原则去选,如果一定要在市中心区域,只能选择偏老的房子,如果是南山,只能是育才那一片比较老的房子,类似紫竹园、花果山这种,55、45平的,这种房子因为招商之前拿出来拍过,出货很多,导致价格压得比较低。


如果是五、六百万,我建议预算再压得低一点,六百万有点多,压到五百万出头甚至接近五百万,可以去福田的莲花,或者依然在蛇口育才这一带买比较老的三房,类似于南山的半岛花园、福田的福田花园。


如果是九百万,你就转优质区域最便宜的三房,以深圳湾为例,招商海月五期89平、蔚蓝海岸一百零几的户型,这是区域内最便宜的三房。周边配套比较成熟,产品最佳低一些,但多多少少会有一些缺陷,但门槛低,未来的安全边际也会高一些。



Q&A


Q

如何看求水山、南岭村一带的房子?

A

摩天


布吉可园那一块最近会有地铁17号线的规划,这个区域目前确实是交易量、关注度非常低的区域,但通过地铁的开通,它可以体现出投资价值,可园确实是很不错的楼盘,如果在福田,可能卖到8万+的价格,但目前5万+的价格也不低了,布吉是去年最后一波开始补涨的。


从短期来看,我觉得它的利好可炒作性和想象力不大,主要是地铁开通之后会有一些刚需过去,而且整个区域没有好的规划。房价要想涨得快,还是要有炒的概念,政府炒地,开发商炒旧改,炒作越多,升值越大。



Q

布吉未来几年赶得上龙华?

买房选品质好还是地铁口?哪个生长空间大?

A

大白


我是民间人士,没有什么立场,不需要为开发商说话。


从城市发展角度,从城市演进的角度,布吉的历史包袱太重了,它改进肯定非常困难。布吉有一些全国现象的问题,比如御岭花园这样超高容积率的产品,可以说是全国现象,这种东西一旦在一个区域蔓延开来,你想改变这个领域是非常困难的。


如果你真的要投资布吉,我建议你千万不要选品质好的房子,你就买最便宜、最差的、门槛最低的,它匹配这个区域所能接受的人,他们能接受的底线比投资者要低得多。因为他们的财富阶级、社会阶级相对低一些,我建议你买最小面积、最差的房子。



Q

关于房产税征收

A

大白


如果收房产税,理论上来讲,一、商业地产更容易收;二、房产税早晚会收;三、短期来说立法和社会条件都不是很具备,至少三四年之内你不用太担心这个问题,但长期一定会收的,这个逃不掉。至于收多重,房产税是调节社会民怨的工具,它会收多重,你就要看当时社会贫富差距有多大、民怨有多大。



Q

关于梅林片区的投资价值

A

摩天


我不认为梅林是洼地,更偏向皇岗和新洲这一块。因为从城市发展的角度来看,一是梅林的发展需要旧改,二是北环和山把整个区域封闭,它属于比较封闭的区域,而皇岗、新洲属于比较放射性的区域。


如果投资梅林,一是投资低总价、地铁口的房,做短期投资,从长期发展来看,一个区域会有一定的高度,比如刚刚大白说越便宜越差的项目,我个人认为整个区域的定位就是刚需上车的区域,区域不具备改善性或五百万、一千万以上的高端住宅,如果从短期刚需配置,两三年、三四年我觉得是可以,如果你的资金量比较大,我更倾向于关外的新区,比如平湖、观澜、光明新区,买一个花园小区地铁口,从楼盘品质和规划而言,成长空间更大。



Q

二三线城市哪个城市更适合投资?

A

摩天&大白


摩天:从城市化发展周期来看,北上广深四个一线城市承载的人口毕竟是有限的,我觉得很难超过2亿,这个时候它可能会分流一部分,特别是当房价涨到一定程度之后,之前我关注过杭州,杭州才2万的时候,深圳已经4万多、5万,但杭州的经济发展、人口素质和人口红利还是不错的,这个时候它就会出现补涨,资金的嗅觉是非常敏锐的,现在大家如果有关注大咖的文章就会发现,当一个二线城市涨完之后,没有涨的二线城市就会出现补涨。但长期来说,投资要考虑变现,成都60-70万的房子,租金可以租到3000+,你买过来基本上没有月供压力,这种房子肯定是抗跌的。


只有当潮水退取得时候,当政策收紧的时候,你才知道哪个城市最抗跌,这个城市最容易从二线城市中脱颖而出成为一线,长期来看,这种城市肯定是有投资价值的。


第二个是变现,我在长沙有投资买房,在长沙接触到很多投资客,家里不缺房,五六套、十来套的都有,本地人不缺房,买房的是外地人,又是投资客的话,这种时候就会出现洗牌周期。长沙的购房门槛非常低,基本上十万就可以买上一套房。


二线城市肯定有机会,但从长期来看,这种机会是属于个别城市的。


大白:绝大部分二线城市的大部分区域,即便在最热的市场下,它的二手房占比只占整个市场交易的百分之十几,甚至一些极端的城市,像西安、长安只有10%以下,这种情况下,大部分资产非常难变现。


这次二、三线城市的上涨是政府去库存的行为。政府把土地储备转给开发商,开发商把商品房库存转给消费者,杠杆也由开发商的政府负债变成房企开发贷,再变成个人房贷,它不是去库存和去杠杆的过程,而是转库存和转杠杆的过程。你们现在帮政府去掉的库存打算卖给谁?举一些例子,武汉的光谷、南京的鼓楼,这些城市是外来人口流入最强劲的地方,但大部分城市都是我刚刚说的局面。


正东:大白跟我们讲了一个血淋淋的事实,确实讲得挺在理的,大家在上车的时候或者在投资的时候,千万要记得不要踏进只图门槛低的误区,最终自己成为接盘侠。



Q

没有房票,只能投资商住吗?

A

牛浩思&大白  


牛浩思:商住公寓以两种产品为主,一种是平层,一种是4.5米-5米层高的LOFT,商务公寓的流转税费相对高一点,如果买商务公寓,你就要买LOFT,可以隔一层,可能会有人为了拓展空间买商务公寓,如果你确实想买商住的话,首先考虑LOFT产品。


还有一种产品可能有一定的机会,就是稀缺地方的超级豪宅,类似于万科红树湾这种几千万一套的超级商务公寓,包括深圳湾一号,这种产品有一定的市场。但对于在场大部分人来说,这种产品是不适用的。


主要的建议是两条,一条是有地铁口的LOFT,第二点是超高总价为了富豪打造的。


大白:如果你真的买商住,建议你去上海、北京买,因为上海的限购比深圳更严格,所以这部分需求会更迫切往商住转。另外,深圳有小产权房这种替代品,北京、上海没有。能买住宅当然买住宅了,如果买商住的话,北京、上海的优先级大于深圳。


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