关于深圳房价下半年走势，陈劲松讲了这7件事

7月8日，在深圳市房地产业协会主办的“2016年深圳房地产盛典暨行业综合评价发布会”，几乎深圳所有开发商大佬都出席了。会议主题是“把握时代大趋势，开启城市新纪元”。但在记者看来，这并不是一场号召开发商把握时代大局的武林大会，更像一碗给深圳购房者的心里鸡汤。

50年后，几十年后，每年都通货膨胀，每年都货币超发，但土地只有这么多，每个单元的房价必然是上涨的。

但从短期来看，由于一线城市土地供给还是非常紧缺，像深圳，每次跑到深圳来我都感受到，基本上每次下飞机的时候，晚上十一点、十二点，看到深圳人头涌动，你看北京、上海，大家早就关门回家了，地铁都关了，但是深圳是一个非常年轻的城市。

在这种情况之下，房地产有许多需求，同时土地供给又非常有限，从宏观大环境来看，货币还是非常充裕，而且其他市场并没有特别好的前景，像股票市场、债券市场，大宗商品上来一轮以后马上又下来了，黄金也是，如果没有退欧公投，黄金可能已经下来了，因为美联储没有加息。

在这种情况之下，一方面货币要超发，同时货币没地方去，当然只能流到房地产。但关键是它不会下去，它能够上去多少我们不知道，因为还有政策方面的管控，关键是它的底线是还没有到达下跌的时点。

第一件事，慢下来的市场。这个市场逐季逐月走慢，全国房地产销售额增长了54%。但是二季度就下来了。

深圳的成交面积在下降，1-5月份深圳新房成交面积207万平米，下降了13%。深圳1-5月成交套数是2万套，下降了18%。

第二件事，疯狂的“地王”。“地王”不只是在一线城市疯狂，主要二线城市疯狂，甚至三线城市一样疯狂。

如果一个慢下来的市场，一个疯狂涨的地价，这件事就不是啥好事儿。

第三件事，性感的一线城市。一线城市除了广州郁闷一点，深圳最性感，北上深2000万以上豪宅突破了历史性占比，深圳在十年前2000万以上就没有，1000万以上大概十年前占0.5%也不到。现在全部北上深豪宅2000万以上突破1.5%，接近2%，太性感了。

都市圈，核心城市的产品豪宅化，这已经没办法了，2011年1000万以上才0.8%，现在1000万以上是10.8%。

深圳今年上半年楼市总成交额1008亿，上涨56%，太性感了。原先深圳一年1008亿，现在半年1008亿。均价深圳是4.87万/平米，上涨79%。

工商也性感，中国最牛的开发商不是华润，如果他是一个公司的话叫国贸，北京那个国贸，他就在那个小地方干了三十年，现在他的物业估值是1000亿。我们华侨城那么大，市值到1000亿都很难，国贸1000亿，太性感了。

第五，悬殊的三线。三线城市悬殊最厉害，悬殊到什么程度？廊坊、惠州增长接近100%，有的三线城市下滑80%，差距就这么远。

深圳人已经开始都市群生活了，都市群生活是中国大都市，目前几乎是深圳唯一的出路，深圳房价上涨79%，按理说这个城市无法整了，成本太高了，这个城市为什么还这样充满活力呢？

我想来想去有两个原因，第一个原因是东莞、惠州，数摆在这儿；第二个原因是城中村，使得这个城市的经济还能转得了，否则半年上涨接近80%的房价，这个城市就别转了，哪个城市出现这种情况都是噩梦。

东莞今年1-5月份卖了450万平米，比深圳多一倍以上，增长51%。东莞今年上半年1-5月份卖了4万套，深圳的2倍，增长54比，深圳是下降18%。东莞今年上半年总成交额555亿，大幅上涨102%，均价12300元/平米，上涨33%。

光一个东莞不足以说都市圈，加上惠州，情况就清楚了。惠州上半年707万平米，深圳基础是207万，惠州是707万平米，惠州今年上半年总成交面积同比增长108%，惠州7.6万套，深圳是2万套，上涨111%，惠州成交总额544亿，同比上涨149%，均价7094元/平米，上涨20%。

都市圈，深圳上车楼盘没办法弄了，深圳上车楼盘的底是300万人民币，香港是280万人民币，我们已经贵过香港了，不好解释，但是我们如果看惠州和东莞，这个事又能解释了。轨道改变城市，没有轨道，都市圈就塞死了，完全不行。

第六，焦虑的开发商。销售额100亿以内的开发商面临着生存的危机，你怎么拿地啊？销售额不太够，拿地怎么办？100亿-300亿面临着身份证的危机，他不超过300亿，发债有问题，发债额度也太高，银行给你的评级也不对。

300亿-500亿面临着管理突破、地域突破的危机，到哪儿去？到哪儿去都是“地王”。500亿-1000亿正在面临着发展的焦虑，1000亿以上的开发商就是保级和转型，反正都焦虑，开发商目前普遍焦虑。

最后一条，就是伟大的消费者。消费者知道他们要什么，话语权越来越大了，当上海南京路商铺开始关门的时候，就知道我们的消费者决定市场的时代来了。

上半场，城市化带来了地产传统的黄金时代，下半场，轨道交通建设将催生一个全新的都市圈的黄金时代，这里面的机会还是大把。从东莞和惠州1-5月份的销售量就看到哪里有城市会这么好？全球找不到，未来中心城市的新崛起会形成城市群，这是非常值得期待。

未来不是被预测出来的，是创造出来的！预测其实都没啥意思，深圳赚大钱的人都不是预测出来，都是干出来的，宝能是赚大钱的人，人家是干的，像我们搞预测的人都是赚小钱的，整个创造过程为什么这么惊心动魄同时这么有魅力呢？因为中国真是一个大国，中国是一个最有魅力的市场，而中国人是最伟大的人民，我们非常有幸能见证整个下半场，房地产依然活力无穷。

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