明日南京2017年首场土拍预告，今年全国土地市场“地王”难现

关注 城市流动的方向

倾听 城市心跳的声音

明日，南京将迎来2017年第一场土拍。其中江宁区两块地、建邺区1块地、栖霞区1块地、鼓楼区1块地、雨花台区2块地，出让总面积34.58公顷，总起始价36.018亿。

7块地中只有江宁滨江G90地块和汤山G91地块2块拥有住宅属性，两块地被设置最高限价，最高限价地面价均破万。其中G90地块起拍楼面价5715元/平，最高限价楼面价11902元/平； G91地块起拍楼面价6669元/平，最高限价楼面价14078元/平。

2016年30多个城市出现约340宗“地王”，数量创历史新高。不过，2017年新年伊始，地价呈现明显降温趋势。日前上海新年举行的首次土地拍卖中，碧桂园斥资22亿元获得宝山区罗店镇老镇区C1-2、C5-5地块，楼板价16405元/平方米，溢价率为3%。

此前的热点城市南京、厦门和苏州均对地块均设置了价格上限。厦门成交的4宗住宅用地达到50%的溢价率上限，转为竞报无偿移交政府的居住建筑面积。世茂地产竞得的2宗地块实际楼面地价均超过37000元/平方米，而周边区域目前房价约为32000元/平方米。在苏州，住宅用地的出让不仅地价受到限制，个别地块的未来销售价格也受到限制，售价超出限价部分的70%须上缴政府。

2016年12月以来，受政策约束、土地出让条件变化的影响，全国高溢价地块明显减少。12月以来，全国土地市场成交量降温，成交金额超过10亿元的共109宗，溢价率超过100%的只有23宗。

从溢价率看，2016年全国300个城市土地平均溢价率为43%，较2015年上升27个百分点。其中住宅类用地平均溢价率为55%，较2015年上升34个百分点；商办类用地平均溢价率为14%，较2015年上升7个百分点。预计2017年这些城市的土地平均溢价率将降低。

● 地价走势将平稳

2017年许多城市在制定土地出让调控政策时，要确保不出“地王”，特别是热点城市，因此土地出让低溢价率是必然的。例如，竞价达到一定水平后，开发商就必须配建、自持，或者有关部门在土地拍卖前就与有意向的开发商沟通。由此来看，今年地价走势会较平稳。

2017年在政策调控预期持续收紧下，房企销售、回款会面临一定压力。由于资金面状况不如2016年，房企整体策略将是慎投资、控开工。不过，一些地区土地市场“僧多粥少”的格局尚未改变。

从2017年初各大城市的土地交易数据来看，存在竞拍房企少、溢价率低的特点，说明地方政府在土地供应方面注重结构性调整和价格管控。此时土地交易数据会显得相对平稳，这是房企新一年战略扩张较好的机会，因为拿地成本不高。

土地市场在降温的过程中也要谨防风险。一是前期产生的“地王”可能有套牢的风险。从2012年楼市调整的历史经验来看，2010年和2011年产生的大量“地王”在2012年被套，2017年也会出现类似情况。二是当下成交量萎缩较明显，可能恶化市场预期，出现土地流拍的情况。三是2017年收紧房地产的金融杠杆，特别是收紧房企通过非销售收入的融资来拍地的渠道，这对房企资金链是很大挑战。虽然2016年拿了地，但2017年不一定会进入开发状态。土地市场调整步伐将加快，从而进一步加大已成交地块未来开发环境的复杂性。

●  供地结构有望优化

热点城市供地节奏势必加快，。过去土地市场较热的城市依然会成为土地交易的热点城市，但会发生一些变化。例如，中部地区如武汉、郑州等地的土地市场热度可能进一步提高。北京市住建委日前表示，2017年将进一步调整用地结构，合理提高住宅用地比例。

二线城市的推地节奏将加快。2017年土地市场的区域分化将比2016年更明显。都市圈内的土地供应会增多。尽管一线和热点二线城市的高地价短期内难以明显下降，但都市圈内的三四线城市面临拿地的好时期，如佛山、东莞、惠州、昆山、廊坊等地。

在热点城市加快供应的同时，有关部门将注意盘活存量用地。大城市的新增用地供应集中在外围，对于缓解中心区住房的紧张状况存在一定难度，需要盘活存量工业用地，从而增加土地的有效供应。此前，，商用房改租赁后，土地用途可转为居住，但盘活工业用地尚需相关制度的明确。

对于今年房价是否会由于土地市场的降温而有所下降，房价下降不一定来自土地成本下降的传导，因为现阶段土地成本的下降反映到房价上至少要过一年时间。目前房价下行的压力更多地来自政策收紧后需求端的收缩、开发商基于资金压力降价跑量。

 “地王”数量的减少会影响市场预期，导致房价上涨幅度收窄，这是积极管控土地市场的正面效应。

部分内容来自中国证券报