万科张纪文:10年后房地产公司谈销售额没有任何意义!

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楼主 2021-11-03 14:10:38
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万科高级副总裁张纪文

导 读    

当其他城市效率赶上香港时,香港的效率就显得低了,它的房价就会导致城市的衰败。”



这是一个本末倒置的时代。在许多人眼里,房价成为衡量一个城市活力和创新能力的唯一标准,房子成为衡量一个人是否有高价值的标的物。


11月19日的大理,微风不燥,阳光正好。在洱海轻缓的风中,万科集团高级副总裁、广深区域总经理张纪文在《城市的未来十年》论坛上抛出一个“惊人”的观点:城市产生和发展都是基于效率形成的。


“我们必须使人与人之间的交流效率提高,城市才有可能更快地持续成长,这效率的提升则很大程度上基于更高速运行的轨道、更密集的产业和更快速传播的互联网的影响。”


最明显的就是高铁的诞生,将人与人之间的距离拉近,城市的边界除了行政概念的强势划分,在老百姓心中已越来越模糊了。“未来10年,每一个城市想要独善其身的可能性几乎为零,城市与城市之间的无缝连接使城市之间的协同变得非常重要。”


不过,在都市圈的扩大与拓展中,并非所有城市都能纳入其中。比如深圳周边,惠州是除了东莞外,最被投资客看好的区域,但在张纪文看来,惠州,包括河源江门肇庆阳江,从城市发展的过程中进入衰败期是早晚的事情,因为效率太低。


想要提高城市的效率,是让已建成的区域效率变得更高。“城市人口增长结构已经发生改变,由外来型转为内生型。”张纪文认为。


“内生型人口”,即从城市的一边迁移到另一边的人口。这些人往往出于改善性需求,集聚在拥有更多优质资源的城市核心区。万科转型为城市配套服务商,正是基于这样的研究结果。


“未来内生型人口增长时,人对城市功能的配套需求就会明显强于过去,这些已经发展成熟的区域会发生一次城市基础配套的颠覆性改变:交通、商业、教育、养老、服务等。”


万科的胃口很大。“5年,大家会看到万科已经不是一家房地产公司。”张纪文甚至忍不住骄傲地表示,万科已经具备了不是一家房地产公司的所有资源和素质,万科非常有机会、也是唯一有可能创造下一个奇迹的城市配套服务商。


“我们已经提前完成了布局,我们希望这件事能发生,但如何发展,我们还不知道。”对人口流入早有研判的万科,“几乎踩准了珠三角最好发展区,几乎踩准了人口结构和产业结构所导致的所有变化”,若论提前布局,也确实无人能出其右。如果不是因为股权事件的影响,万科管理团队也不会像今天这样,对万科规划中的未来,表现得如此渴望又如此犹疑。


万科在股权事件中陷于被动,实际上是因为传统价值分配方式在企业管理中仍然根深蒂固:财务资本凌驾于人力资本之上,因此我们可以看到,宝能系在拥有越来越多万科股票的同时,话事权也越来越大。


但在知识时代,人力资本正在超越财务资本,成为最活跃的资源。2016年的诺贝尔经济学奖,颁给了奥利弗·哈特和本特·霍尔姆斯特伦这两名经济学家,以感谢他们对于理解现实生活中的契约与制度,以及对契约设计中的潜在缺陷做出了有价值的研究。


比如哈特的新分支理论,就阐明了控制权的最优分配,即在特定情况下,控制权或者决定权,可以配置在股东,也可以配置在职业经理人。这个理论对于纷繁复杂的公司控制权结构有解释力,而且可以更好地配置最终的决定权。


这样的理论有助于理解万科管理团队在股权之争中获得主动权,是多么的重要。不过,从目前来看,这并不足以成为万科的“底牌”,不然张纪文也不会在忍不住谈到股权事件的影响时,又无奈又充满希冀地快速低声说道,如果没有那么多事情发生,如果顺利走下去,产业资本和知识资本得到平衡,所有价值创造都能得到尊重的话……


说回城市配套服务商。如果这是万科的目的,那么实现这个目的的重要手段就是技术革新。万科董事局主席王石在19日晚的广深媒体晚宴上,透露了万科一直未曾公开过的转型方向:万科已从传统的房地产开发公司转型成技术公司。在晚宴后的补充采访中,王石进一步表示:“城市配套服务商是模式,技术是支撑。”


“万科的增长才刚刚开始。”中国地产商对规模一直“痴迷”,在这场没有指令枪的赛事中,万科始终是领跑者。不过,当恒大以今年前三季度总共2805.8亿销售业绩,超过万科的2629亿,成为了新地产“一哥”后,人们对万科规模的增长计划充满了好奇,此番王石的表态或许表明了万科在这方面迎头赶上的自信。


张纪文则说得更为洒脱:“10年后有一样东西大家一定不会关注,那就是销售额,因为没有任何意义。”张纪文认为,所有的开发商在向不动产商转移过程中,面临两条路的选择,资本化和服务化。“但谁存在更有价值,我相信是后者,因为服务是创造价值的,资本只是个杠杆。”



以下为见地君记录的张纪文在《城市的未来十年》论坛上的发言:



01丨房地产不是城市发展的主因


如果一个城市发展的主因是房地产的话,那么鄂尔多斯现在就是中国最繁荣的城市了(笑)。房地产只是城市发展的细枝末节,只是发展的结果,不是主因,那么我们需要追根溯源去看主因是什么。


第一,过去10年,由于产业和企业的导入,使得珠三角的城市新增人口成为城市的主流,人的结构、新增人口的支付能力、产业未来变更能力都发生了很大的改变,而这也是一个城市发展最重要的核心所在。但是外来型人口带来的产业格局的改变只是表象,城市基础人群的改变才是根本,这样的改变也带来了珠三角人口结构的改变。


第二,过去10年,是从传统单一城市发展向城市群发展最关键的十年。如果把整个珠三角,广州、深圳、东莞、佛山、中山、珠海等等城市的人口画一个标识,定位在地图上的话,会发现一个改变:他们在向珠江口迁移,而且密度发生了根本改变。


第三,过去10年,交通的发展使人与人之间的距离在拉近。过去从广州到深圳要两个半小时,但现在高铁只需要半个多小时。在过去5-10年,所有人口和产业的改变将会导致整个珠三角变成一个大城市,像大东京、大伦敦。未来我们不再像过去一样,讨论单个城市的发展会怎样,而会讨论他们在整个都市圈结构中的发展会怎样。


因为人口和城市结构发生的改变,使得每个城市的产业从独立成型到协同发展,在这个基础上,人怎样变迁,才会导致房地产怎样变迁,房地产只是这些所有事情的结果。


02丨中国房地产发展已无先例可遵循


房地产商总会被人问起:你们觉得城市里未来哪块土地会升值?这不是我们考虑的范畴。说实在,我们碰到的最大麻烦是,中国已经在全球产业和城市发展上找不到先例了,已经学不到任何有益的经验了。


从时间的维度,过去20年,我们在课堂上学到的经验,是美国如何用100年完成了欧洲270年的城市发展,但现在,中国用了30年时间就将欧洲270年和美国100年的城市发展过程都完成了。


从量的维度,中国在过去30年发展过程中城市化人口总量相当于之前欧美城市化人口的总量;在30年前,人们把百万级人口当作是超大型城市,但是现在,百万级人口只是“像个城市”的起点,这些都导致中国在城市发展过程中,已无逻辑可循。所以我们会看到一些专家说,我预测了一个城市的发展,但发展的程度超过我的想象。要成功“预测”的办法是什么呢?对不起,我们已经没有这样可模仿的“先例”了,我们不得不尝试再做出一个可行性的模型去完成这样的“预测”,针对不同人群怎样建立这样的模型。


但是我们可以看到一件事情,城市与城市之间的距离,如果用一百公里计的话,公路年代以1小时时间圈来界定,然而就在5年前,美国用高铁来颠覆了。高铁发展使得如今全球城市基础理论发生了颠覆性的改变。城市与城市之间的能级搭配被这样一个高速工具给重新梳理了。


对于未来5-10年的发展,我们最多能看到趋势。将趋势搁置下来,我们面临的问题是:单就珠三角而言,其面临的产业、新增人口的集聚程度,远远超过过去中国任何一个时期,我们没有什么经验可以遵循,去面对这样的变化和发展。


但我们知道,城市产生和发展都是基于效率形成的,我们必须使得人与人之间的交流有更高的效率,城市才有可能更快地持续成长,这效率的提升则很大程度上基于更高速运行的轨道、更密集的产业和更快速传播的互联网的影响。


更高效率的形成,是我们面临的一个重要问题。比如万科做物流,这个行业过去五十年形成的经验每天都在刷新,组织结构和供应结构在刷新。当然,大家能更直观地感受到的,是房价在刷新,哪个城市房价非常高一定是因为这个城市创造的效率非常高,与这个城市的规模和位置无关。


再过30年,珠三角会发展成什么样,不可想象。


03丨城市与城市之间的边界会越来越模糊


过去5-10年,每个城市每五年的规划报告,都会对城市剩余空间做一个规划,向东发展向西发展,做成一个城市里的整体布局。可是未来10年,每一个城市想要独善其身的可能性几乎为零。城市与城市之间的无缝连接使城市之间的协同变得非常重要。


举个例子,10年前从广州到佛山的路都是“断头路”,佛山害怕资源被广州抢走,但现在不一样了,地铁都直接开过去了。我们还说自己是哪里人吗?我们在佛山南海,还说这个房子是卖给广州人吗?这个观念已经淡化得非常多了。城市与城市之间的边界,从原来非常强势的行政边界概念外,在老百姓心中已经不那么明显了。


深圳和东莞的连接,在上一次产业迁移的过程中,已经完成过两轮。现在是第三轮。人们说“东莞一扫黄,东莞就完了”,但现在大家看到,东莞没有完。东莞七八百万人,就算走掉了三百万人,还是个五百万人口级别以上的城市,这些人在生活,不断地创造出新的东西,支撑了整个城市的发展。


所以我个人非常看好东莞,未来深圳和东莞之间,不是说谁会成为谁的后花园,而是成为一体化的大城市,除了行政区域划分外,就人口而言,未来城市与城市之间的边界一定会越来越模糊。


广佛之间、莞深之间,甚至珠海和中山之间,边界都会越来越模糊。单一城市要做新城,是不可能的了,从城市增量发展的方向看,我觉得会是这样的趋势。


04丨城市人口增长结构发生改变:由外来型转为内生型


我谈珠三角,总是在谈莞深、广佛、中山和珠海,为什么?从我个人观点,无论是惠州河源江门肇庆阳江,从城市发展的过程中进入衰败期是早晚的事情,因为效率太低。除非珠三角的人口从1亿变到2亿,但再过10年也达不到这个数。


我们能支撑最有效率的范围,是让已建成的区域效率变得更高,这样就会形成人口黑洞。我们看到,在外边缘的城市已经成人口增量下降变为人口下降,而且今后会进一步加深这个趋势。


城市发展会到另一个阶段,不是重塑一个新区,而是重构一个旧区,将最有效率的核心区造就得更有效率。


因此,未来5-10年,城市边界会更模糊是一个大的趋势,另一个趋势是,珠三角集聚区的新增人口是内生型人口,或者是从城市的一边迁移过来的人口。


在过去二三十年间,外来型新增人口最需要的是居住,所以那个时候房地产最快得到发展的是居住空间,而未来内生型人口增长的时候,房地产行业新增的需求就是改善型房子要做得好一点。


这样一来,人对城市功能的配套需求就会明显强于过去,所有城市配套都将进行巨大升级,在已经发展成熟的区域会发生一次城市基础配套的颠覆性改变:交通、商业、教育、养老、服务等。


一个明显的例子是,东莞扫黄后留下的城市中心服务功能将面临升级改造,我相信未来东莞会有城中新型小镇的诞生。


城市新增人口结构由外来型转为内生型后,城市里各个功能区配套亟需升级改造,将会是未来5-10年最大的改变。


05丨万科非常有机会成为创造下一个奇迹的城市配套服务商


城市房价过高,人口溢出了怎么办?城市房价为何高,是因为产生的效率远高于其他城市,使得有人支撑这个城市,是增量的溢出;假如这变成一个趋势,房价持续不断地增加,而本身城市新增的效率又跟不上房价上涨的趋势时,就会造成城市发展过程中的悬差。


这样悬差的典型,是香港。香港的房价非常高,是因为效率远远高于内地城市。香港还没有那么开放的时候,作为整个珠三角甚至整个中国支撑区、枢纽区,香港效率不断地提高,但当其他城市效率赶上香港时,香港的效率就显得低了,它的房价就会导致城市的衰败。


我们可以看到,在历史上几乎所有城市的衰败,除了战争因素、自然因素导致的,都是因为在城市效率持续增高的过程中,增量覆盖不了成本时,城市就垮了。


所以当我们关心城市房价高企是否会出问题时,不用担心房价高到哪里,只需要关心一个问题:城市发展中创造价值时新增的效率和财富,增量是否持续在一个维度上,如果不是,除非它有能力让房价下来,否则城市就衰败了。


一般来说,城市衰败到那个地步,人们才会意识到这一点。到了那时,城市就会自救。


万科正在转型为城市配套服务商,如果没有那么多事情发生,如果顺利走下去,产业资本和知识资本得到平衡,所有价值创造都能得到尊重的话,也许5年后,你们会发现万科不是一家房地产公司了。


万科已经具备了不是一家房地产公司的所有资源和素质,但这件事如何发生和发展,我们不知道。万科曾经创造了房地产行业过去三十年的奇迹,也非常有机会、也是唯一有可能创造下一个奇迹的城市配套服务商。我们希望这件事能发生。


10年前,万科只是百亿企业时,就已经几乎踩准了珠三角最好发展区,几乎踩准了人口结构和产业结构所导致的所有变化。这都是因为我们对未来有期望,我们对未来有安排。我们已经提前完成了布局。


但是未来会发生什么呢?城市已经从制造为主的第二产业发展到以服务为主的第三产业,而如何做好服务,是所有从黄金时代舒适区走过来的发展商,未来5-10年要面临的最大挑战。


10年后有一样东西大家一定不会关注,那就是销售额。因为没有任何意义。所有的开发商在向不动产商转移过程中,面临两条路的选择,第一条路,叫资本化;第二条路,叫服务化。今天所有的开发商会分成两条路走下去,各有各的归属,但谁存在更有价值,我相信是后者,因为服务是创造价值的,资本只是一个杠杆。

(本文所列,未经发言者审阅。)



作者:姚瑶

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