房地产快速“败火”几成定局，未来充满了巨大的不确定性

综合：   叶檀财经   姜超宏观债权研究

编辑：朱瑾

，很多官员没听进去，以为是一阵风吹过就过去了，可是后来发现是来真格的，违反了确实就可能丢乌纱帽了；，不是用来炒的”，很多人没听进去，以为土地财政的模式不可能改变，慢慢市场发现是来真格的，因为交易大部分被锁死了、冻结了。

一直以为热点城市的房价会永远涨下去，月供大于收入的模式就可以维系，但随着交易成本的提升、交易时间的大幅拉长，观察君已经听见了楼市被冻裂的声音。

这时候能挺住的人最可贵，好日子短期内不会有了，后面就要咬牙勒裤腰带了。

过了度的房产调控

其实早在16年9月30日北京第一轮调控出台前的3月26日，上海就出台了楼市新政的“若干意见”，要求从严执行住房限购政策，“非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税和社保的年限，从自购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上，调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上”。

北京则经历了16年9.30和17年3.17两轮不断加码的调控，除了限购、限贷外，增加了“认房又认贷”原则和离婚购房的约束，而包括广州、厦门、福州、青岛、成都、常州、惠州杭州、东莞、珠海、扬州在内的10多座城市更是将房产调控加码到“限售”的等级，推出了“T+N”限售措施。

了解中国房地产发展的朋友肯定知道，北京、上海历来是房产调控的风向标城市，深圳则是楼市走向的风向标城市，房地产降入温和上涨阶段往往始于深圳，而房价驶入快速上涨阶段也基本上从深圳肇始。

客观上讲，过去一年的房产调控绝对算得上是史上最严厉的调控，没有之一！那么，很多朋友会问，调控能降温楼市吗？观察君的回答是YES！那么，调控能改变房地产长期走势吗？观察君的回答是NO！但市场未来确实充满了巨大的不确定性。

可以肯定的是，今年的夏天会非常平静，“金九银十”也很难再现。对于投资客和刚需改善、刚需买房的人来讲，当环境发生变化时，怎样熬过最难的时期才是关键。

此轮房产调控一开始就带有明显的“非市场”烙印，。中国的历史告诉我们，往往这样的变革会伴以“运动式”的形式开始，以不可预料的结果收尾，政策变成了急就章，其实很让人心生担忧。对于那些心底咒怨高房价、巴不得房价暴跌的善良人们来讲，这种不确定性带来的连环影响可能会让他们更加措手不及。

刚刚公布的一季度经济数据可以发现，3月份的名义需求出现了回升，主要归功于消费中的汽车和地产相关消费，以及投资中的地产和制造业投资，但未来需求能否持续回升，主要还要看汽车和地产销售、以及基建投资的走势，尤其以后两者最为关键。

其实情况已经在朝糟糕的方向发生变化：3月份的地产销售增速是14.7%，比前两月的25.1%略有下滑。但地产中最主要的住宅部分，3月的增速是11.1%，同样远低于前两月的23.7%。3月份的新增居民中长期贷款仅为4500亿，已经低于去年的平均水平，同比多增额也降至零左右。而按照央行此前的计划，今年新增房贷占信贷的比重将控制在30%以内，由此计算今年的房贷总额将从16年的6万亿降至17年的4万亿左右，未来每个月的房贷将降至3000亿左右，房贷同比将出现持续的萎缩。

中国经济还没有从房地产依赖症里拔出来，中国的经济也还在艰难的复苏当中。现在的情况就好像是在寒冷的冬天，农夫还没有等到春天的到来就把过冬的粮食提前吃光用光，其危险性可想而知。

土地财政的转型在哪？

从3.17北京楼市新政到雄安打击炒房，从学习香港的寡头卖地模式到借鉴新加坡的组屋模式，预示着中国施行了十几年的土地财政模式即将进入到历史的转折点。但是未来地方财政靠什么呢？土地财政的转型在哪呢？

新华网4月15日报道，河北雄安新区临时党委、筹委会发布政策，坚决严厉打击土地、房地产领域的违法犯罪行为，对炒房炒地、圈地囤地等行为，持续保持严管、严打高压态势；对违法违规的，发现一起、查处一起，绝不姑息手软。对一切妨碍新区规划建设大局的行为，都将依法予以坚决纠正。雄安新区坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，严禁大规模开发房地产。

雄安新区是块试验田，除了各种尝试之外，还有一个最重要的尝试，是地方政府不再从土地资产换得最大宗的收入，该怎么建成一个现代化的经济区？

这真是一个千古难题。

一个跟房地产联系如此密切的经济体，一个以房地产作为主要抵押物的金融体系，一个甚至地方公务员发工资在一定程度上都得仰赖于土地的财务体系，现在，确好像要下定决心与房地产业脱钩，动作可能不快，。

可是财税体制的大变革何其难！

历史上真正可称之为“改革”的国家大计，几乎全是围绕着财税体制的再设计开展的，可成功的例子实在是凤毛麟角，王莽、王安石、张居正无不以失败而告终。

从1999年到2015年这十七年，房地产市场化阶段，也是中国历史上土地资产化最为迅猛的年代，全国土地出让收入总额约27.29万亿元，2016年全国土地出让收入超过3.7万亿元，仅次于2013和2014年，处于历史第三高位。从1999年至今，全国土地出让收入总额已经突破31万亿元，18年年均土地出让收入1.7万亿元。

丰厚的财政收入养成了地方政府激进的做事风格，客观上城市化进程也实现了突飞猛进的发展。

但凡事都有利有弊，无论是40年、50年还是70年的土地使用年限，你政府一次性收了土地出让金，等几十年后期限到期了怎么办？再收一次？那维稳的代价太大了，。同样，短期内卖地虽然获得了丰厚的财政收入，可土地却越来越少，财政的来源以后难道也要面临捉襟见肘的困局吗？何况土地财政的模式如果真的变革呢？！

房产调控能否改变人们对于房价未来看涨的预期尚未可知，但调控这味药起到了给房价上涨败火的作用却是肯定无疑的。：“在房地产市场上，并不存在只吹不破的泡沫。近来调控政策层出不穷，让市场意识到政府‘调控弹药库’里的‘弹药’还很充足，以及本轮调控的决心也很大，这能对炒房者起到有效的震慑。”那么请问刺破了泡沫，还有什么“经济新常态”？！