当前全国楼市泡沫最大的地区,你知道吗!

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楼主 2021-02-20 09:04:25
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转自:杨红旭楼市研究(ID:yhxlsyj);作者:杨红旭


过去十几年,认为中国房价出现泡沫、将大跌的国内外专家学者,可谓层出不穷,前赴后继。如今回顾,他们全都死在了沙滩上,久久的被群众们嘲笑、耻笑、骂笑。


那么,从这一现象,是否可以推断出一个结论:中国楼市铁定不会出现泡沫,房价绝对不会大跌?


显而易见,这是站不住脚的。市场历史波动中,存在规律,但泡沫与大跌这样的极端市场现象,往往无法通过历史数据提前推导出来,泡沫的生成及破灭,往往是事后才发现的。我们不能苛求学者专家精准预言泡沫与破灭,但当市场越来越反常时,多听些不同观点,有助于保持理性思维,别让市场的高温烧坏了你的脑袋。


今天,微博网友@荷兰_土豆,在我微博(帐号:杨红旭)上留言:北京东南50km的廊坊市区,年后又开始飚了,新开盘的项目纷纷提价,二手房成交价也在创新高,因为廊坊市区没限购之类的政策,现在房地产商已经开始宣扬2017年年底破3万了,好恐怖啊,想2016年年初的时候均价也就7-8K的样子,现在2.2万真到3万的话,这泡沫有点太大了吧,请杨老师分析下会出现这种可能吗?


今天,我想就这个话题,针对环京楼市,做些比较性分析。


常看老杨微博微信的网友,都知道过去两年多,老杨关于全国楼市和区域楼市的观点。关于看多楼市、提示抄底、板块轮动等观点就不多说了。


关于看空区域市场的观点,主要以三个城市为典型:去年上半年连续三次升级深圳预警,当时认为深圳泡沫最明显。去年二季度看空苏州,认为地王潮将被套。三季度看空合肥,认为当地史无前例房价暴涨导致全民炒房,后市风险较大。当前,这三个城市,市场皆开始降温了,红色预警已经解除。


然而,北京与环京,成为近期老杨心中的一点痛。原本,去年11月30日,我写过一篇文章,将几个城市的预警级别集中升级为红色, 包括上海、北京、南京、合肥、厦门、无锡、惠州、东莞、廊坊、嘉兴。但春节过后,北京、环京、厦门的房价反弹明显。尤其是北京与环京,网友们对老杨意见很大,天天都有“打脸族”出没我的微博。


老杨关于楼市的预测,不仅主攻全国大势,还兼顾了主要城市和热点地区,多说多错,尤其是具体城市的预测上,很容易出现偏差,或者被误解。之前深圳和合肥,也出现过类似情况。四级预警体系,原本就是预警,预测未来房价会跌,而不是当下。这需要有一个变化的过程。


但老杨也承认,春节过后北京部分地区的二手房大涨,其幅度明显超过老杨的预期。不过,反过来思考,像老杨这样十几年如一日,客观跟踪研究市场、理性判断预测的专家,居然会被那么多人气势汹汹的打脸,是否说明这个城市的房价已经过度背离正常轨道了呢?


先聊北京,再说环京。


这轮短周期,北京房价上涨,滞后于深圳和上海,略早于广州。2016年春节之后,经历了一轮急涨,两个月涨了三成左右吧。当时有些北京粉丝,向我反映市况。其中有位北京妈妈,给我写了一篇较长的文章,细述加哭诉了痛苦的看房过程,最后心身憔悴,打算放弃了。咨询我后,她坚定了信心,不到一个月就在微信中告诉我已经买好。



当时,从房地产短周期与房地产板块轮动角度,我坚定看好北京房价短期走势。3.25沪深调控之后,没有调控的北京也平静了几个月。当时预计9、10月还有一波行情,但看涨幅度不超二成,略保守了一点。8、9两个月涨得挺凶。10月国庆调控潮,让我对北京、上海、厦门、合肥等热点城市全部趋于谨慎,陆续升级为红色预警。真的没料到节后北京部分二手房跳涨。这已超出我的预测能力之外,我认错。


至于春节后这一波涨幅,未来下跌时会否被全部抺平?从逻辑上讲,我认为这是大概率事件。但房价是否能回到9.30之前?我认为部分板块是很可能的,而部分板块可能性不大了。毕竟9.30之后,北京房价上涨的区域差异是比较大的。


我认为,经过节后这轮上涨之后,北京本轮短周期全市房价的累计涨幅,基本与沪深苏厦合南津等热点一二线城市齐平了。北京已经不存在任何低估,轮动已经充分,与其他热点一二线一样,当前的定性是:出现暂时性泡沫。


但不是明显泡沫,更不是长期性泡沫,也不会出现崩盘式下跌。这种性质的泡沫,在当前中国国情之下,不会破,没必要破,会通过一定时间,小跌加盘整,就能使泡沫收缩,重归基本合理范畴。


接下来,聊环京。


多数环京地区,可就不仅仅是个暂时性的小泡沫了,我也不敢定性他们为大泡沫,那就中庸一点,定性为:中型泡沫。


只所以说“多数环京地区”,那是因为我对近通州的环京:燕郊、部分大厂和香河。对此高看一眼,将他们也归为与北京同性质的小泡沫。


主要是通州城市副中心的定位与规划、建设与发展,潜力很大,且具有中长期性,这一重大利好,有能力扛起一定程度的高房价。


早在2015年8月,我曾专门写过一篇文章,剖析通州的楼市利好与投资价值。而当前北京市区房价还没真正启动上涨。



接下来,聊多数环京。


本轮短周期,环京房价涨幅之大,在这些地区的楼市发展史上,是空前的!也可能是绝后的!环京70公里之内,基本上房价全翻番,部分地区涨幅更高达150-200%。


上述微博网友 荷兰_土豆   所言,廊坊市区房价2016年年初也就7-8K的样子,现在2.2万左右。


我查了一下,安居客上的挂牌价,廊坊广阳区的均价由2015年7000左右,涨至目前18000左右,累计涨幅160%左右。燕郊由2015年8500元左右,涨至目前28000左右,累计涨幅230%左右。永清由2015年5000元左右,涨至目前12600左右,累计涨幅150%左右。


那么,短周期内,一轮上涨,涨幅多大才叫合理,多大才算小泡沫,多大才算中泡沫,多大才算大泡沫?


这个问题很好,但老杨无法给出答案。房地产的区域属性太强。我估计全世界没有一个人能给出准确答案。


我可以给大家提供一个考虑此问题的思路:比较一下国际泡沫案例,国内泡沫案例,国内以往短周期的房价上涨合理区间。


酿成楼市大泡沫的涨幅案例:1985年至1997年,香港房价上涨7倍。1990年至1986年,台北房价上涨4.5倍。1991年至1985年,日本六大都市街地地价上涨2.5倍。


老杨的大致且粗浅看法:国内一轮上涨,两年内涨幅超过100%,都不正常,有小型泡沫,超过150%有中型泡沫。上述的燕郊超过200%,如果没通州城市副中心的强支撑,肯定是中型泡沫,暂按小型泡沫看待吧。


各位看官又会问:你说一线和强二线涨一倍只能算小型泡沫,环大都市涨一倍多就算中型泡沫,凭什么?


略作解释:同样都是暴涨,一线和强二线经济发达、产业集聚、人口流入,所以高看一眼。环大都市周边,低看一眼。另外,大都市房价暴涨,内因驱动型,环大都市暴涨,外因跟风型。


性质不同,美丑有别。别以为你丫去韩国整容,老杨就看不出来了,呵呵。当然,多数吃瓜群众会兴奋的一路高喊一路奔了过去:美女,美女,我爱你,我要占有你!


分析完短期涨幅与泡沫的内在关系之后,咱们换个角度,比较一下环京、环沪、环深,与市中心相比,不同距离的房价水平。



首先提示一下,距离与人口有关,按2014年底数据:上海2400多万人,北京约2200万人,具有可比性。而深圳约1100万人,可比性偏弱。


比较几组数据:


距北京市中心30余公里(距通州副中心12公里)燕郊  房价 28000元

距北京市中心45公里左右的香河、廊坊      房价 18000元

距北京市中心50公里左右的固安                房价 18000元

距北京市中心60多公里的永清                   房价 12600元


距上海市中心35公里左右的花桥                房价   20000元

距上海市中心40公里左右的昆山、太仓      房价  13000元

距上海市中心60多公里的嘉善                   房价   9000多元


比较可知: 距大都市中心相近的距离,环京房价比环沪房价,高出40%左右。


距离深圳市中心23公里左右的东莞凤岗        房价 16000元左右

距离深圳市中心30公里左右的东莞塘厦        房价 15000元左右

距离深圳市中心35公里左右的东莞清溪        房价 12000元左右

距离深圳市中心50公里左右的东莞东坑        房价 10000元左右


由于深圳人口只人京沪的一半左右,距离要缩短一些,才有可比性:


可以拿廊坊的房价与塘厦相比,环京高出环深20%左右

可以拿永清的房价与清溪或东坑相比,环京高出环深10%左右


从这个纬度进行比对之后,老杨的结论是:环京房价泡沫,大于环沪和环深。(注意:上述各区域均价只是大概数据,仅供粗略对照)





当然,在环京买房较多的北京的朋友们,北方的朋友们,一定会反对老杨,他们反对的理由,我不用征求意见,也能想出来,主要有两条:一是当前环京的房价热度远高于环沪环深,说明需求旺盛,未来一年房价只会涨得更高;二是京津冀协同发展是国家战略,长三角与珠三角过时了,算个鸟。


对于这两点,本文不想展开批驳。这篇文章写得有些长了,老杨年纪大了,连着写几个小时,累得慌。另外关于环大都市的楼市发展,我已研究些时日了,最核心的观点,想放在内部讲课时说,呵呵。


在此,我只想说两句:第一句,珠三角与长三角,经济与楼市牛逼的时候,京津冀三兄弟,只见京;环京这帮穷小子刚刚迈上小康大道,房价却急涨得比富实裕大叔环沪环深还要高,这叫“步子太大,扯着蛋了”,知道吗?


第二句,历史上,环沪环深房价大涨一倍(甚至不到一倍)后,曾经趴在地板或地下室里长达五六年,环京的朋友们,你们知道吗?



延伸阅读~


土地财政拐点已现,“接班人”在路上了!


转自:杨红旭楼市研究(ID:yhxlsyj);作者:杨红旭


话说中国地方政府的土地财政,规模之大、地方之嗜好,可谓全球无双。事实虽然让人惊罕,但既然存在这么多年,一定有它的道理。


集中力量办大事,这本就是社会主义中国的制度优越性(不许笑),确实是有优势的。比如,中国的基建,那比印度不知好几倍。中国的高铁,全球第一牛叉,而且真正造福民众。


前段时间,2016年全国土地出让金数据公布了。近期易居研究院的一个专题研究《我国房地产业对地方财政收入贡献率实证研究》,也新鲜出炉了。老杨摘几段内容,与大家分享。

 

2016年,全国土地出让金收入为3.56万亿元,较2015年增长19.3%。


2001年至2014年,全国土地出让金收入整体上呈现上升趋势,其中2005、2008和2012年,受房地产调控影响,有所下滑。2014年达到近些的最高峰,4万多亿。2015年再度下滑负增长。2016年楼市火爆,热点城市“地王”的频频出现,带动了土地出让金的回升。然而,这一年全国土地市场分化,广大三四线城市仍在去库存,土地供应与成交较小。因此土地出让金没能超过2014年。

               


2016年,土地出让金占全国地方财政总收入比重为29%,比2015年上升0.6个百分点,处于近十几年来相对较低的水平。在2010年达到最高增幅后,该比值震荡走低。在房地产市场深度调整的影响下,自2014年以来比值的下跌,大概率已经改变了2001-2010年震荡上行的趋势 。


老杨可能郑重表达一个观点:中国狭义土地财政的最高潮,已经过去!占比高点就是2010年40%!


非常巧合的是,2010年是中国房地产黄金十年的最后一个年份(几年前我曾专门写文章剖析过此事)。


还有一个前置指标:全国房企购地量,已于2011年见顶,成交金额滞后几年见顶。上述全国土地出让金,老杨估计已有七成概率在2014年见顶了。



从广义上看,土地财政包括:通过出让土地获得土地出让金收入;通过一系列优惠政策低价转让工业用地进行招商引资, 而后享受外资企业带来的税收效应;以大拆大建的方式进行城市扩张, 享受由城市扩张、土地占用以及房地产开发带来的税收;以土地储备中心、政府性公司和开发区为载体享受向银行进行土地抵押融资的收入。


考虑数据的可得性,易居研究院主要从房地产税收和土地出让金两个方面来考察土地财政的问题。具体公式如下:


土地财政收入=“五税”+土地出让金


备注:目前我国的房地产税收体系针对不动产而设置的税种即房地产“五税”,分别为房产税、城镇土地使用税、契税、耕地占用税、土地增值税。另外还包括房地产企业所得税和房地产增值税,考虑到数据的可得性,本文以房地产“五税”和土地出让金收入之和作为土地财政收入,会存在略低估的现象。


以“五税”加土地出让金的口径来计算,2016年,土地财政收入占地方财政收入的41.2%,较2015年上升1.3个百分点,重新回到了近几年40%以上的占比值。如果以“七税”口径计算,这一比值还会更高,显示土地财政收入仍是地方财政收入的重要组成部分。


以“五税”加土地出让金口径占比来看,2010年49.7%的比值,大概率将成为历史最高值。中国土地财政开始走下坡路了。

                      

如果有朝一日,土地财政萎缩到一定程度,甚至接近枯竭,那地方政府该如何运转,公务降薪停奖金吗?


显然,这是不可能的!再穷,也不能穷了公务员。否则,也不用万人争过独木桥的考公务员了。


去年12月底的全国财政工作会议提出,2017年扎实做好包括深入推进财税体制改革、加快现代财政制度建设等七项重点工作,其中提到:深化税收制度改革,研究提出健全地方税体系方案。


如何健全?重要方向就是对不动产开征持有税。1986年出台的房产税暂行条例,对于私人住宅免征,所收税太少,不够地方政府塞牙缝。只有向基数巨大的存量个人住宅征房产税,才有可能冲对土地财政(主要是新房开发)的下滑!


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