惠州三环内楼盘均价将突破万元?最厉害的涨了3700元\/㎡!

发表于 讨论求助 2021-04-25 14:35:12



从客观原因上分析,9月份惠州楼市确实新货数量偏少,真正开盘加推的项目不超过8个,与此同时多个项目的销售超过预期,导致货源不足。惠州中洲控股相关负责人在9月初受访时表示,全年的任务已经超额完成,接下来的节奏要开始适当减慢,同样类似的情况还有合生上观国际、深业喜悦城等项目。




惠州世联行副总经理胡光宇解释,按照这种市场浪潮下去,年内惠州三环以内均价过万是大概率事件,“实际上上半年深圳客是惠州房价上涨的主要推手,但在下半年,惠州本地购买力的强力释放才是涨价的主因,部分此前有观望意愿的客户,面对当前的形势,恐慌性入市,加上部分项目的供货不足,于是涨价成为必然。”


但胡光宇同时表示,预计十月批量的新货入市,将会短时间缓解市场的供应不足问题,“第四季度涨价还是大概率事件,但是应该不会在像年初和9月份这样猛。




各方面的市场反馈信息显示,此次涨价买单的更多是惠州本地客,主要是刚需和改善性购房群体两种类型。购房者的群体结构决定了惠州城区此次上涨的区域有所不同,主要集中在大金山湖、仲恺和东平水口片区,江北片区因为部分新盘的价格基数本来就较高,所以不具备太大的涨价空间,与此同时户型以及物业的类型也有所限制。


回顾此次涨价的轨迹,涨价即是从刚需型项目尤其是片区的标杆性刚需项目的涨价为传导周边楼盘涨价,水口片区和仲恺片区即是典型,合生上观国际涨价的传导效益让宝安山水龙城项目在内的多个项目涨价,仲恺片区恒裕以及龙宸梧桐郡府的涨价也让深业喜悦城、五经山水大观等项目开始涨价。



江北
楼价基数高 价格基本保持稳定


江北片区2016年的新盘供应相对不多,第四季度最主要的推货项目集中在保利达江湾南岸、鼎峰国汇山、荣灿惠州中心、丽日君颐家园、东奥苑等项目,商业物业的推售主要集中在佳兆业ICC的写字楼推售、以及奥林匹克花园的商铺,以及华贸中心的写字楼。


相对于其他片区而言,江北片区在8、9月份的涨价幅度不大,记者梳理除鼎峰国汇山有2000元左右的涨幅外,其他项目华贸中心、日升昌天誉、佳兆业中心、和胜天誉等项目由于楼价的基数较大,户型产品也不是市场的快销产品,涨价的动力不足。




江北片区有可能继续涨价的项目在第四季度主要集中在保利达江湾南岸、荣灿惠州中心以及东奥苑三个项目上,江湾南岸有极好的江景资源做依托,而惠州中心占据了惠州最好的地段,而且其产品小面积的精装公寓是惠州市场上的空白,而东奥园则是此前价格的基数较低,具备上扬的空间。


大金山湖片区
120平方米以内产品还有持续溢价空间


金山湖片区捍卫着惠州城区房地产市场的尊严,在2016年年初到7月份的涨势较为凶猛,现在岛内除了浩盛嘉泽园面价在9000元/平方米之外,其他项目的面价都在10000元以上,而且相对于其他片区,金山湖片区的惠州本地客户以及深圳客的认同度都相当高。



目前大金山片区主要的在售项目为方直君御、方直东岸、方直星耀国际、中洲中央公园、中洲天御、中楷华章、华章东郡等项目,第四季度的主要供货单元也是上述楼盘的加推,另外经过中海盘整完成后的中信水岸城和中信凯旋城将在10月中旬开始,有较大的出货量,这也将弥补当前金山湖片区市场上的120平方米以内刚需产品稀缺的情况。


记者梳理发现,目前金山湖片区在售的君御、中楷华章、中央公园都是以大户型为主,中洲天御、以及星耀国际、方直东岸、华章东郡才有典型刚需产品,其中仅有上述方直两项目是走量的产品,方直东岸的均价介于13000-14000元/㎡之间,变化不大,而星耀国际则一直保持在13000元/㎡,每次开盘都是当天售罄。价格上涨最明显的项目是中楷华章和华章东郡,从8月底至今华章东郡的价格从8500元/㎡提到11000元/㎡,以2500元的涨幅位列片区之最,另外一个纯大户型的中楷华章均价从9000元/㎡涨到11000元/㎡。




第四季度大金山湖片区将迎来千花岛的别墅、中信水岸城以及中信凯旋城三个项目的出货,前者的均价预计至少在25000元/m2以上,后者两项目的均价预计介于10000-13000元/㎡之间。


大仲恺片区
第四季度再涨价的可能性依然存在


和惠城区相比,仲恺片区的情况有所不同,首先仲恺片区的在售项目户型均是90-120平方米的主力刚需面积段产品,其次在惠州城区所在的区域板块中,仲恺是深圳客最为集中的区域,世联地产此前的一份统计数据显示,仲恺楼盘深圳客的普遍比例都高达9成以上,个别楼盘的深圳客比例高达97%。




鉴于上述深圳客凶猛存在的事实,仲恺片区开启了年后至今的飞涨趋势,以恒裕世纪广场和TCL康城四季为两个典型代表,在上半年最后一个月都完成了破万的市场表现,在这两个盘的带动下,仲恺片区的项目开启了涨价的时间窗。


目前仲恺片区超过1万元单价的楼盘有3个,分别是恒裕世纪广场、龙宸梧桐郡府、TCL康城四季,均价超过9000元/㎡的楼盘有五经山水大观、深业喜悦城。记者梳理发现,8月到9月期间仲恺有多个楼盘涨价,但涨价的幅度并不大,都在200-1000元/㎡之间。多个楼盘因为提前完成年度销售任务而提价,与此同时部分楼盘也处于缺货状态。




第四季度仲恺片区主要的供货集中在恒裕世纪广场、鑫月城欢乐海岸、源东云锦、惠港城、皓翔壹城中心等项目,其供货的主力依然是介于90-120平方米之间的刚需产品,这一部分产品无论是投资亦或是自住对深圳客都有比较强的吸引力,预计部分楼盘还有提价的空间。但不容忽视的一个问题是仲恺片区的楼盘个体和个体之间的分化情况较为严重,部分楼盘的销售平淡,部分楼盘量价齐升。


东平水口和其他片区
水口片区强势涨价与供应量小有关系


从2015年开始,水口片区即取代传统的江北片区成为继金山湖板块之外,成为惠城区成交最旺盛的区域之一,在三环路的改造完成,惠州城市东进以及隆生大桥开工后,水口片区此前在惠州居民心中的边缘地段的固有认知被完全打破,水口片区的房价也开始有了从量到质的飞跃。




和毗邻的金山湖片区相比,水口片区此前的购房群体主要是被城区价格外溢的刚需购房群体,该片区的深圳客的比例相对不是太高,其主要的购买群体依然是惠州本地刚需客。从水口片区部分在售楼盘的市场表现来看,在今年都实现了良好的市场预期。


8-9月份水口片区的楼盘涨价主要是有合生上观国际这一片区标杆性楼盘带动的,8月底到9月底,上观国际的面价直接从9300元/㎡跨过1万元/㎡大关,达到11500元/㎡的片区历史最高位,在上观国际的推动下,宝安山水龙城也顺势跨过这一关口,目前水口在售的房源中,均价超过1万元的有三个,除上述两个外还有三环路附近的富盈公馆,但处于于缺货状态,此外即将发售的蜜糖小城破1万/㎡也将是既定事实。




下半年的主要市场供应将是天地源御湾、上观国际、蜜糖小城三个项目,户型供应上,水口片区的户型跨度比较大,从80- 160平方米的房源都能在常规市场上出现,说明片区的购房者开始突破此前纯粹的刚需界限。


其他片区涨价最厉害的要属于佳兆业一号,9月初,佳兆业以总价接近23亿元拿下古塘坳一宗规划总建面约70万平方米的地块,此后佳兆业一号应声涨价,直接从8300元//㎡涨到12000元/㎡,涨幅3700元/㎡创造惠州纪录。


来源:南方都市报 蒋奇政

图片来源网络


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