楼市预警!房产依赖度排行仅深圳合格 超6成城市偏离正常值

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楼主 2021-02-19 13:12:50
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近期,最新城市房产依赖度数据出炉,一起来看看,我们身处的城市较之前开始学习独立了吗?

 

正如大家所知道的,反映一个城市对房地产的依赖程度,最好的指标有两个:一是来自房地产的各种税费收入占地方政府全口径财政收入的比例;二是房地产行业增加值占城市GDP的比例,遗憾的是,第一个指标几乎所有城市都不会公布,第二个指标也只有部分大城市在年度统计公报中公布。

 

退而求其次,《第一财经日报》做过的两个指标来排行,一个是房地产投资占年度固定资产投资的比例,一个是房地产投资占年度GDP的比例。相较而言,第二个更靠谱一点儿。

 

壹丨城市泡沫积累,安全城市仅占3成

 

房地产开发投资占固定资产投资的比重,暗示一个城市楼市泡沫的积累程度。

 

多年来,“学者型官员”、重庆市市长黄奇帆在楼市调控方面有一个著名的观点,那就是:坚持每年房地产投资不能超过固定资产投资的25%,确保适度的房地产市场容量和严格控制楼面地价尤为重要。

 

这两张图分别是典型的30城和31个省房产投资依赖度的排名,我们可以看出25%对于这些城市来说,真的是一个很难的数字。在典型30城的表格中,占比25%以下的仅占三分之一,而对于省城来说,25%以上的有6成。

 

这两张图至少能说明一个问题,除了房产投资之外,部分领域瓶颈仍未打破,稳增长与防泡沫之间的平衡更富有挑战性,很多城市楼市泡沫风险较大,比如三亚、海口等城市。

 

上海房产投资超过50%,意味着它的楼市泡沫严重吗?当然不是这么说,这还得从固定资产的构成去分析。固定资产投资主要包括基建投资、工业投资和房地产投资三大块,东部沿海发达城市前两大块的比重都比较低。

 


比如上海、北京,这些一线城市城市基础建设较为成熟,前两者的投资自然就少了,在房地产投资领域,这些城市有大量的改善性需求,有大量持续的人口净流入,因此房地产投资在固定资产投资中的占比也比较大。

 

也就是说,在房地产开发投资与固投的比例上,东部发达城市与重庆等中西部城市所呈现的差距,最根本的在于经济发展阶段和产业结构的不同。


但三亚、海口、珠海、郑州、西安等城市就要注意了,2016年楼市销售火爆、房价暴涨、投资投机集中入市,要顶住压力才行。

 

贰丨城市房产依赖度排名,仅深圳合格

 

房地产开发投资占国内生产总值(GDP)的比重,反映一个城市对房地产的依赖度。

 

有观点指出,1960年来但凡房地产投资占GDP比例高于6%的其他国家,房地产泡沫都出现了破灭。而在当年日本房地产泡沫破灭时,房地产投资占GDP比重也不过是9%。


中国房地产研究会副会长胡志刚认为,从房地产投资额占GDP比重来看,控制在10%以内比较合理。


从上面的两张图我们也可以看到,在这些城市中,仅深圳这一数值为9.01%,其余城市均超过10%合理值,但就是这个数值,依旧高于房地产泡沫破灭时的日本。

 

2016年房地产火爆,是全国都知道的事情,我们可以很明显的看到,前几名的基本都是在此次上涨中很热门的二三线城市。

 


比如海南省,作为中国最好的海景资源大省,本应大力发展旅游产业和服务业,成为“中国的夏威夷”,但由于产业体系不够完善,海南省一直深患“房地产依赖症”。2016年,海南房地产开发投资占全省固定资产投资总额的47.71%,占GDP总量的44.2%。


叁丨全国范围依赖度下滑2.21%,买房怎么选?

 

2016年全国范围房地产投资占GDP比例达13.79%,这一比重较2013年的16%已呈下滑态势。也就是说,虽然当前的房产依赖度数值相对于其他国家不尽如人意,但相较于之前,在减少房地产依赖度方面一直在努力。

 

在查看2013年数据时发现,绝大多数城市数值都成下降趋势。如:贵阳由2013年的53.4%降低到当前的29.24%,作为房价四小龙的合肥也从2013年的23.7%下降到21.56%。

 

在一线城市相继出台最严限购政策后,不少投资客将目光转移到周边城市,带来的效应是惊人的。很多城市没有顶得住压力,房地产依赖度依旧在上升



如苏州、杭州;东莞、惠州、中山、珠海都在其狩猎范围之内。此外,郑州、西安等中部城市亦成为投资者的抄底之地。三亚、海口亦在2016年下半年迎来购房井喷之势,如三亚上升了5.01%,依赖度达到86.21%。


不过2017年,热点城市房地产纷纷加紧了调控,房产还会成为这些城市经济增长的加速器吗?我们又该怎么选择?

 

财经传媒人刘晓博曾表示,房地产依赖度超过30%的,其楼市势如累卵,最好不要碰。即便你是刚需族,也可以再等等看,因为肯定会降价。依赖度超过20%的,其楼市在未来三五年内也不适合投资,除非你有“内部性的机会”,能以超低价格拿到房子。

 

其实最终还是那个结论,找当前的趋势,只有在四大一线城市买房子才是安全的,当然,还不能太偏远的地段。


资料来源:中国房地产网、天天说钱等





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