大临深5年报:昨天的鸡肋,如今买不起的香饽饽

发表于 讨论求助 2022-06-09 14:38:44

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家家顺日前发布“大临深楼市研究报告”,报告梳理了2012年至2016年上半年这近5年来大临深市场的变化。

一个非常悲催而又不得不承认的事实是,用“昨天你爱理不理,如今你高攀不起”来形容东莞和惠州,以及赶着深中通道的东风,被纳入“临深”的中山楼市房价,如今可谓是非常形象。

5年时间,临深地区楼市发生了巨大的变化, 2016年上半年,东莞新房均价12471元/平,惠州新房均价8096元/平,中山新房均价7019元/平,早已远超其它珠三角城市。

尽管如此,相较而上半年深圳新房均价51006元/平来看,临深地区价格仍是亲民,这也是它的魅力所在。



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东莞:23个镇区均价破万
深圳客外溢,东莞可谓是最大的赢家。2016年上半年东莞市场成交量超过2014年一整年。2014年东莞卖了50518套新房,而今年上半年这个数据为51103套。

2012年东莞33个镇区仅长安一个镇均价过万, 2015年这一数据增长至8个,今年上半年,东莞均价超过1万的镇区已升至19个。根据最新数据,8月东莞新房均价为15030元每平米,首次迈过1.5万元大关,已经有23个镇区均价破万,6个镇街均价迈过“2”字头,在2万以上。

如果拿今年上半年的成交均价和2012年相比,东莞均价上涨最快的主要集中在临深的几个重点街区。今年1至6月,13个临深片区均价全部破万,塘厦镇和松山湖均价破 2万/平,塘厦涨幅最高,为169%,其次为凤岗,涨幅为159.38%。

临深镇区由5个演变为13个

随着交通规划的成熟,东莞临深片区由传统的5个镇区演变为13个镇区组成的大临深片区。如今广义的临深片区指的是靠近深圳的13个镇区,含凤岗、塘厦、清溪、黄江、樟木头、长安、虎门、松山湖、厚街、大朗、常平、大岭山和沙田。

5年时间,东莞的塘厦、黄江、凤岗、大岭山、清溪、樟木头、松山湖7个镇区均价翻番。

2
惠州:大亚湾率先均价破万

和东莞一样,惠州今年上半年也仅用半年的时间,就超过了2014年全年的成交量。今年上半年惠州卖了84723套新房,2014年仅为78943套。
 
惠州临深片区主要指的是惠东、惠阳、大亚湾一带。紧挨着深圳坪山的大亚湾,一直是惠州全市的最火热地区。2016年上半年惠州大亚湾新房均价一举突破1万大关,为10697元每平米,成为惠州首个均价破万的区域。而时间回到2012年,大亚湾新房均价仅为5537元每平米。
 
指的一提的是,过去5年来,惠州楼盘销售TOP10中,9个楼盘属于临深片区。其中,涨幅最大的是和坪山几乎一路之隔的龙光城,2012年均价是5300元每平米,今年上半年是16779元每平米,涨幅217%。

3
“深中通道”导致楼市异动

受深中通道开工消息影响,近两年,中山市也被深圳客大举攻陷。成交量明显上涨,临近深中通道的火炬开发区、 石岐区、东区成交火热。
 
今年上半年,中山新房成交量达55391套,成交均价超过7000元/㎡。而时间回到2014年,中山全年仅卖了63192套新房,也就是说,今年上半年成交占到了2014年全年成交量的近9成。
 
而中山新房均价在2012年至2015年,就整体来看而言,比较稳定,均价全部是“5”字头,而到了今年上半年,新房均价一跃变为7019元每平米。

4
临深还能不能买?

行情如此大涨,临深市场还能不能入手?家家顺营销副总裁张国库有以下几点建议:

1:自住哪都可以买,住南山的可以选择中山,龙华龙岗的可以选择凤岗塘厦、坪山的可以选择大亚湾。
2:可以投资,前提是做好长线投资的准备,5年后看现在价格肯定不高,但想着快进快出赚快钱,悠着点。
3:深中通道90元过路费车资的消息纯属谣言,官方未有定论。
4:超过2小时以上的车距,“远深”不能买。
5:由于房价上涨太快,目前不少东莞、惠州楼盘的房价高于银行评估价的两至五成以上,这就意味着买家首付增加,要达到四成甚至更高。

楼三姐加两句:
莞惠二手房市场流通慢,即使达成交易后继流程预计半年甚至更长,持有成本会大大增加;随着房价上涨,出租回报率降低。基本上不能抵扣月供。

文、楼三姐、广州日报

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