中山楼价大涨或透支未来市场 深圳客敏感度提升

转眼就是一年一度难得的国庆黄金周长假。对于不少计划推新货的开发商来说，这绝对是关乎全年业绩任务完成率的关键节点。而眼下深圳客可是说是不少中山楼盘眼中的“大款”，尤其是火炬区、南朗等城东板块的在售楼盘。9月中旬,，受深中通道开建消息刺激，作为“临深片区”之一的中山楼市在过去一年量价升幅明显。

“中莞惠”等“临深片区”楼市抢眼

　　记者了解到，该报告调研时间由2012至2016年，范围包括了中山、东莞、惠州三市。报告指出，2015年至今，临深片区成交量持续走高，三地楼市无论在成交量还是成交价都开始出现比较明显的上涨，涨幅在全国中处于领跑水平。

　　如今年上半年东莞、惠州两城的新房成交量高达13.6万套，超越2014年全年成交量。受跨海大桥“深中通道”开建消息刺激，中山市成交量在2015年、2016年上半年中也明显走高，2016年上半年中山房价同比上涨23%。

　　报告显示，东莞2016年上半年新房成交51103套，均价12471元/平方米，东莞均价首次破万。其中临深片区的镇区价格明显高于全市均价，如塘厦、松山湖、凤岗的新房均价达 21465元/平方米、20652元/平方米、19083/平方米。2016年东莞均价超过万元的镇区高达19个，但在2012年，东莞仅有长安镇新房均价过万元。

　　除东莞价格上浮外，惠州大亚湾片区的新房成交均价也从2012年的5000元/平方米左右突破万元大关，几乎实现翻倍增长。2013年至今，大亚湾新房成交高达113743套，仅次于惠州主城惠城区高居第二，而以惠东、惠阳、大亚湾组成的临深片区成交量一直超非临深片区，为惠州楼市的成交主力。

　　至于中山方面，合富辉煌(中国)中山公司统计，由于深圳客的入市，中山上半年楼市量价进入了上升期。据估算，中山市上半年商品房网签总数接近80000套，住宅网签套数应在6万套左右，全市商品房均价接近7500元/平方米，创下历史新高。

　　家家顺研究中心统计数据表明，东莞、惠州、中山的购房者买得最多的就是三房，90平方米以上单位最受购房者欢迎。报告认为，目前临深购房群体的不一定都是投资客，有很多是被深圳的高房价“逼走”，选择在异地买房满足自己或家人的居住需求。

　　此外，随着三地房价越来越高，购房成本也相应提升。家家顺研究中心数据表明，5年来东莞、惠州总价高于150万、中山总价高于100万的房子占比越来越高。家家顺研究中心经过对5年数据的统计分析，在东莞、惠州和中山三地购房的年龄在33至36岁之间，基本以80后为主。

市场上涨过快或是透支

　　对于眼下临深片区的抢眼表现，家家顺营销副总裁张国库认为，从长远周期看，临深片区和深圳房价仍存在巨大落差，长线投资仍然是不错的选择。如果出于自住、改善以及养老需求，可以放心购买。

　　不过张国库也表示，对于偏好短期套利的投资客而言，临深片区已不是最佳投资机会，一方面是房价涨幅过高，透支了一部分购买力;另一方面，临深片区的二手房市场很不发达，交易周期最快也要两个月。造成这种原因是因为一手供应、成交量太大，政府部门、地产中介不愿意推动二手市场的发展，其中二手房评估价低于同地段一手楼的两三成，首付也需要五成。张国库直言，现在投资临深片区的房地产市场，5年内 “赚快钱”的机会比较难，必须要做好长期持有的准备。他建议，如果认为价格过高的话，也可以关注临深片区的二手房市场，因为这些片区不少二手房的价格低于同质素新房两三成。

　　“深圳限购后抑制的大量置业需求经过这几年已经基本释放完毕，而且已经出现了透支，这就意味着后续深圳客外溢到这些片区的需求会逐步减少。”中原地产市场策略研究部方面也认为，目前临深片区的房价是深圳客的购买力支撑的，事实上这个价格已经透支了未来数年的发展空间。预计明年开始，随着政策、市场供求关系会发生变化，很多发展商要冲量完成销售目标，以价换量或成趋势。

　　另外根据中国指数研究院数据显示，2016年 8月百城房价环比同比涨幅双双扩大，多个城市面临出台调控的政策。譬如，作为临深主力片区的东莞近期就表示，将会在合适的时机出台合适的政策，现阶段重点在规范市场秩序、稳定市场预期。

深圳客对中山楼价敏感度正在提升

　　正如本次报告一样，在深中通道的刺激下，去年年中至今，晋身为临深片区的中山尝到了一线城市购买力的威力。与此同时，一系列政策支持楼市，刺激一线城市恐慌性购房甚至投机需求。如下调首付比例、降低交易环节契税和营业税、新增不动产抵扣增值税等政策带动商品房销售火爆。加上土地和住房供应紧张是驱动也是深圳房价上涨的因素之一。

　　不过经历了过去近一年的火爆行情后，记者在过去几个月的走访中了解到，如今中山除了部分深中概念热门板块的品牌大盘的量价销售水平保持的不错以外，不少原本借着深圳客扫货的中小楼盘，如今的销售速度较今年初放慢了不少。

　　“去年到中山买房的第一波深圳客大多低价入手，现在他们怎么卖都是赚的，但现在中山热门区域的楼价(尤其是热门区域)上去的确实有点快，这样一来现在才来中山买房的外地客肯定会有一定的观望情绪，至少这抢房的热情和冲动没有之前强烈了，考虑的事情也越来越多。”一专业操作深圳客到中山购房的渠道营销商告诉记者，从他们过去这半年接触深圳客户的情况来看，除了雅居乐、保利等个别大盘的“规模效+品牌”应外，如今不少深圳客对于9000至10000元/平方米以上的房源的接受程度正在降低，说白了就是对价格的敏感度较去年同期高了不少。他坦言，目前深圳的城市财富效应大幅推升了当地房价，而如今中山、惠州、东莞等地的房价之所以走高，很大程度上也与深圳客的购买力 “托底”离不开关系。反观现阶段如果单纯依靠本地购买力的话，目前临深片区的这个价格水平确实较难维持。

　　“有鉴于目前深圳客对于价格承受度天花板的若隐若现，目前我们在为本地开发商项目提供意见时，大多都建议其要在定价与去货速度间取得平衡”。他预计，从短期来看，深圳等一线城市楼价仍将处于高位，加上周边交通规划利好的逐步兑现，中山市场对深圳客的吸引力仍将存在。此外，中山二手市场的量价走势，某程度上也决定着一手市场的后续表现。

来源：中山日报

- END -