苏州土地流拍背后:二线城市楼市收紧会成为常态吗?

一线城市的房地产市场经历一场“疯狂”之后，热度蔓延到了热门二线城市。近来，有关这些城市楼市政策缩紧的风声不断，在一线城市普遍拉起栅栏从严执行房地产政策的当下，火爆二线城市是否也该收一收手了？

苏州二地块因超最高限价流拍

5月18日，苏州国土局发布公告：要求将于5月23日出让的10幅地块设置最高报价。如开发商报价超过政府所设置最高报价的，将终止该地块的出让，竞价结果也将无效。

同时，苏州国土局还叫停了5幅"准地王"的出让。

5月23日，苏州迎来土地限价新政后的首场土地拍卖。10宗地块中，编号为39号和41号的两幅住宅地块在竞拍过程中，竞价均超过最高限价，已中止土地出让。

作为苏州土地限价令出台后的首幅住宅用地出让，2016-WG-39号地块起拍总价为47606万元，起拍楼面价为6656元每平，最高上限为100106万元。此地块在竞价第112轮就达到最高限价。因最后一轮有开发商加价500万，最终停留在113轮。该土地交易页面显示为：“本标的已终止，请点击查看标的相关公告。”

而另一幅编号为苏地2016-WG-41号的地块在竞拍到109轮时，就已经超出最高限价10万元，达到了271162万元。但房企依旧疯狂举牌到120轮，竞拍价也报到了292162万元。

为何两宗地块会遭遇如此流拍呢？

对于政府的限价令，业内人士认为，这些地块的“封顶价”基本上等同于“地王价”，显示出当地控制“地王”的决心。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，这是对此前土地价格持续上升、拿地成本持续增加的一个积极反应。从政策本身的出发点看，能够使得后续土地市场降温，如果开发商持续追加价格，反而可能丧失拿地的机会。

多个二线城市刷新地王纪录

其实，苏州限价只是近期二线楼市的一个缩影。数据显示,4月二线城市成交楼面均价达3007元/平方米,环比涨53%,同比暴涨180%。有报告分析称,市场热点已经转向二线核心城市,曾是价值洼地的二线城市成为上涨主力军,4月多地刷新区域地价纪录,地价赶超房价的情况屡见不鲜。

4月22日,厦门时隔半年之后推出的首幅商住用地——同安2016TP02地块开拍，吸引了建发、禹洲、首开、恒大等29家房企抢购。经过254轮的激烈角逐,最终保利中璟房地产开发有限公司以54.26亿元竞得2016TP02商住地,楼面价为25838元/平米,溢价率为149.6%。

南京5月16日出让的7幅土地，一天的时间里就分别拍出了三个地王。其中，世茂以88亿元拍下南京今年总价地王，葛洲坝在河西所拍地块以4.5万元/平方米的楼板价成为今年南京单价地王，电建和金茂联合体拍下的河西G12地块则成为河西区域地王。

同样在五月，万科经过28轮竞价，最终以25.95亿元、溢价114%夺得杭州三墩北单元宅地，楼面价达14902元/平方米，创下所在板块新高；招商蛇口下属子公司上海招商置业有限公司以40.88亿元的总价，11676元/平方米的楼面价竞得宁波东部新城核心地块，溢价率46.57%，成为宁波新总价地王。

对于地王频现的现状，财经评论员马光远认为：整个出现地王的基本上都是二线城市，说明资金现在把二线作为一个避风港。

因为当前土地市场大分化已非常明显：一线城市土地供应缩紧，土地价格高的离谱，房企只能望洋兴叹；而三四线城市因大量的库存积压，开发商压根不想再拿；二线城市以“黑马”姿态杀出，因房地产成交火热，市场预期好且库存消化周期缩短，供需关系紧张导致土地市场表现突出，量价齐升。

二线城市限购会成为常态吗？

除了土拍火爆之外，二线城市的楼价涨幅也赶超一线城市。数据显示，4月一线城市新建住宅价格增幅前十位仅上海、北京两个上榜，房价涨幅前十位中的绝大多数为二线城市，其中，合肥涨势迅猛，环比涨幅高达5.8%，厦门环比上涨5.3%，南京环比上涨4.4%，惠州环比上涨3.3%，杭州、福州分别上涨3%。

上海易居房地产研究院总监严跃进表示，相比此前深圳房价的持续上涨，4月份厦门和合肥房价显得最“高调”。

现在，苏州、南京、合肥、厦门已经成为开发商眼中最具投资价值的四个城市。而这四个二线城市在房企口中有了新的称谓：楼市“新四小龙”。

严跃进透露，这是由于一线城市的房价偏高，在限购升级的情况下，部分投资投机资金开始撤出一线城市，进而进入二线城市，这使得此类二线城市的价格涨幅开始超越一线城市。从另一个角度看，这也会增加部分二线城市政策收紧的风险。

中国银行国际金融研究所研究员李佩珈接受采访时也表示，“对地价过快上涨进行整治很有必要，这也将有利于抑制房价的过快上涨。接下来，如果这些二线城市房价仍然保持过快上涨的态势，采取适当的调控政策为楼市‘降温’将十分必要。”

而在4月一二手房价环比涨幅稳拿全国冠军之后，合肥房管局相关负责人就表示，政府在必要的时候，会进一步出台更为严格的政策，不排除限购限贷的政策重新回归。

苏州也在3月18日出台《关于进一步促进苏州市房地产市场稳定健康发展的意见》，被称为“苏十条”，通过强化商品房价格管理稳控房价。

苏州目前调控房价的效果还不明显，但是政府未来也会进一步完善此类政策，而在这个过程中苏州的房价会由飞速增长转换成一个螺旋式上升。而其他房价不停在上涨的二线城市，例如杭州、惠州等城市，是否会追随苏州，对楼市采取调控措施？

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