惠州楼市新政官方解读 你最关心的疑问都在这
作为珠三角较晚出台楼市新政的城市，惠州于4月8日晚印发《关于进一步完善我市房地产市场监督管理工作的通知》（下称《通知》）自4月9日起施行。强硬宣布：
【针对炒房客】严防炒房，证满3年才可转让，增加炒房客的资金周转压力。
【针对开发商】有房子赶紧卖，不按时申报，一年内都不能卖。
【针对捆绑销售】不能以各种名义进行捆绑装修、高价车库等进行加价销售。未拿证，不能预收费。另外，购房者不能做假资料骗贷。
惠州加入楼市调控的大军后，据统计，从3月21日起，包括广州、佛山、珠海等在内的珠三角7城在19天内连续出台政策，加上早前处于限购中的深圳和香港，珠三角已有9城沦“限”。
（图片来自广州房产）
纵观这次惠州出台的新政策，进一步明确了“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位。根据规定，9日起在惠州新购买的商品住房（含新建商品住房和二手住房）须取得不动产权证满3年方可转让。
在这一深夜炮弹的袭击之下，大多数有房、无房或者在购房路上的购房者瞬间产生了很多疑虑。例如，4月9日以前买的房子是否在“限售”范围、开发商捂盘、变相加价将如何处罚……惠州市房管局相关负责人针对这些焦点问题进行了官方解读：
购房满3年就可交易？
新房出售“锁定期”实际不止3年
新规：新购买（新购买是指自本通知施行之日起购买）的商品住房（含新建商品住房和二手住房）须取得不动产权证满3年方可转让。
解读：
“满3年才可转让，以前不是也是要求满2年才可交易吗？‘2年变3年’感觉调整力度不大。”在新政出台后，有市民疑惑，以往通过中介市场购买二手房，一些房源都会注明“房子已满2年”，这和新政中“满3年方可转让”有何区别呢？
这里区别可大了，这个“2年”和“3年”并非同个概念。此前的“房子已满2年”并非“已满2年方可交易”，而是为了“免征增值税”。去年3月，财政部、国家税务总局公布2016年营改增实施细则，其中个人二手房交易原来需缴营业税，营改增全面推开后改为增值税，政策规定，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。且满2年免增值税的时间，是从房产证或契税完税证明上注明的时间算起，这两个日期适用孰先原则。
那么，是不是只要购房满3年就可交易呢？非也，《通知》的时间点是在取得不动产权证满3年后。一般而言，现在市场上卖的商品房基本上都是预售的，即开发商将还没有建完的商品房预先出售给购买人，一般在一年左右；对于新购商品住房，需要在交房（竣工验收备案表和面积实测报告取得）后，半年到1年左右方可拿到不动产权证；加上《规定》中的“满3年”，这意味着从购房者签订购房合同后，需要满4～5年方可在市场上交易。
何时买的房子受影响？
只影响4月9日起签合同的新房
新规：新购买（新购买是指自本通知施行之日起购买）的商品住房（含新建商品住房和二手住房）须取得不动产权证满3年方可转让。本通知自2017年4月9日起施行。
解读：
市房管局相关负责人解释，“满3年才可转让”是针对4月9日起新购住房的，4月9日前，购房者只要通过信息系统签订了正式购房合同或已办理房地产权证/不动产权证，不受此次政策影响；在4月9日及以后所购住房，必须“取得不动产权证满3年方可转让”，意味着新购一手住房在4～5年后方可进入二级市场交易，且这类房子均“免征增值税”（均已满2年）。
此外，对于一部分尚未正式签订购房合同的购房者，但已发生了交易行为的（如已经先支付了相应购房款，或购买二手房已经先缴税但还未办理正式网签）的，是否符合新政策规定并可进行转让，接下来相关部门还要研究后再行决定。
如何防止房企捂盘？
达到预售条件就必须申请开卖
新规：《通知》要求，已达到预售条件的开发项目，须在30天内到价格主管部门申请价格监制，完成价格监制后15天内到房管部门申请预售许可，没有按时完成申报工作的，1年内不允许其申报价格监制和申报预售。对已取得预售许可捂盘惜售的，一经发现，将依法依规严肃处理。
解读：
市房管局相关负责人说，“有些开发商房子已经建好，但是不舍得卖房，有两个原因，一个是价格因素，另一个是经营策略。”记者了解到，有的开发商预测楼市价格未来还将涨，房子快建好了也迟迟不愿拿预售证销售，主要还是价格的问题，由于觉得监制价格过低，不愿意降价，这些楼盘采取推迟开盘的方式“捂盘惜售”，某些楼盘甚至已经建成封顶，依然没有上市销售；此外，部分开发商在开盘的时候，不愿意把全部房子都拿出来卖，而是先拿出一小部分来试水，卖得好的话，后续的房子再涨价销售。
下有对策上有政策，相关负责人说，本次《通知》就是在此基础上细化了预售的时间节点。“主要就是为了加大商品住房有效供应，避免一些开发商捂盘惜售，人为制造供应紧张局面，以此来哄抬房价。”
言下之意，就是要求开发商在已达到预售条件的情况下，不要藏着掖着，30日内就必须申请价格监制，完成价格监制后15天内，就要赶紧到房管部门申请预售许可，并及时公开销售，如果不按时申报，一年内都不能卖房。
如何应对开发商“花式搭售”？
查到将暂停网签并停业整顿
新规：价格主管部门要完善商品房价格监制管理制度，引导开发企业理性定价，；自本通知施行之日起申报价格监制的楼盘不得以虚假装修、虚高装修等变相提高房价，否则将暂停项目的网签，责令停业整顿。
解读：
市房管局相关负责人表示，为了防止再出现开发商通过“加装修费”来变相提价等类似情况，《通知》要求新建住房不得以“搭售虚假、虚高装修款”“搭售虚高车库”等花招来变相提高房价。
相关负责人表示，以后开发商想要通过搭售高价装修、高价车库等花式捆绑销售的模式卖房的，得先掂量掂量了，一旦被发现，房子就不给卖了，必须停业整顿。此外，一些新开楼盘，前3月无交易数据，只能参照周边楼盘价格进行监制。而部分片区，如小金口、水口等片区的部分楼盘，以“大江北”为概念，参照楼盘选取了如华贸等高端楼盘的监制价格为标准，也是不允许的。
业内解读
深圳房地产信息网新房媒体总经理、资深媒体人周学军：
惠州调控长远来说对大亚湾楼市是利好！
外界把这一“限卖”政策解读为惠州市史上最严厉的调控政策，甚至有很多自媒体和官方媒体都认为惠州楼市的“拐点”来了。是的，惠州楼市的“拐点”确实来了，不过不用担心会朝着糟糕的一面“拐”。长远来看，这一轮新的调控政策对于惠州楼市，特别是临近深圳的大亚湾、惠阳、巽寮湾等地区的楼市是一个非常大的利好！
现在的大亚湾不需要短期炒卖房产的短线投资者，这些短线投资者只会把大亚湾的房地产市场短期内大幅推高，最后让大亚湾失去曾经一直保持的稳步向上的发展速度。在排除了一部分短期炒卖房产房产的投机者之后，大亚湾房地产市场的发展将会更加稳健，市场走势也会更加明朗化，惠州市政府之所以提出即日起所有新销售的商品住房都需要在取得不动产产权证满3年之后才可以转让，为的就是给这座城市的有序发展预留一些时间和空间，希望在深圳地铁14号线对接开通之前，不要有大量的短线资金恶意透支这座城市的未来。
惠州合纵联行董事总经理彭斌：
新政将稳住二手房价格，倒逼部分房源流入市场！
全国的调控因素在升级，惠州作为热点城市，调控不升级说不过去。新政对新房和二手房具体约束更加明确，把一部分投机的需求控制了，把投机行为引导到投资行为，把市场向更为健康的状态去引导。
过去一个月二手房交易活跃，活跃的情况下二手房价格涨幅较大，涨速过快会给新房带来一定压力，新政是把二手房的势头压一压，致使二手房交易量会降低，变相控制了二手房的价格，转移了一定的二手房客户到一手房。且这半年来到惠州的投资客以中长线为主，短炒客户偏少且并不是市场的客户，反而是行业内的行为，所以新政的出台也会逼着部分房源流入到市场。
未来五年惠州房地产市场的客户购买动机和动力取决于城市定位和地位的变化，粤港澳大规划的融合与推进，城际轨道规划和完善，产业升级与人口增加。这四个点是没有变化的，所以对于惠州楼市并没有影响。
资深媒体评论人 李丹：
限卖后建议选房重视“周期性风险”
惠州限价，而不是限购。留给存量巨大的市场，一个成交继续放量的空间。3年限卖，办证一般1到2年，证满3年，卖房就是4、5年以后的事啦。限卖，最大的风险是房地产小周期波动的风险，最大的风险因素是货币政策。
另外，限价政策的执行，也已经给了开发商一个稳定可预期的定价空间，价格短期内波动不会太大。对购房者而言，需要注意的倒是房贷政策逐渐收紧的趋势。目前低息、限价，自住兼长期投资的购房者，应该首选地段和品质好的优质项目，才能更好规避周期性风险。
这次限卖，限制的是一手和二手住宅。对商务公寓来说，反而是好机会。过去多年，惠州商务公寓市场一直火不起来。原因就是住宅供应量太大，公寓毫无优势。江北CBD多年，很多公寓卖不上价。但限价一出，江北中心区、金山湖湖心岛的商务公寓反倒优势很明显。
来源：部分内容来自东江时报综合整理
