北京高端楼盘面临政策压力 方兴地产首当其冲

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楼主 2021-10-26 22:51:34
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据《每日经济新闻》报道   今年1月31日高调拿下亦庄地块时,方兴地产应该没有预料到目前的烦恼。

继从严征收“20%个税”、加强限购和提高二套房贷之后,4月10日,北京市住建委主任杨斌表示,将对该市新建楼盘实施限价政策,增加地块的供应,“新盘取得预售资格时要报价,报价不能明显高于该楼盘此前的成交价,也不能明显高于周边同类品质商品房的价格”。

《每日经济新闻》记者注意到,方兴地产此前有关“针对改善和自住型需求的高端物业受‘新国五条’影响较小”的说法,在新政面前显得有些无力。

业内人士指出,在京走高端路线的方兴地产恐难逃下行轨迹,究其原因有三:一与当前政策打压有关,高端楼盘若此时抬头,势必受政策严密监控。二与市场对高端楼盘入市设卡有关,高端楼盘必须牺牲高价来换取上市的资格。三与市场接受程度有关,投资投机型、二次及以上置业者的入市正受到阻碍,刚需者对高价楼盘的心理抵触将影响整个市场产品的定价。

亦庄地块成本较高

由于地处经济技术开发区,亦庄住宅用地供应极为稀缺,该地区也是众多房企的逐鹿之地。

方兴地产拿下的两地块分别为北京经济技术开发区河西区X85R1地块和X88R1地块,规划建筑面积合计约29.9万平方米,但一共要配建8.9万平方米的公租房,回购价为4000元/平方米。扣除公租房部分,房企人士认为方兴地产拿地楼面价超过16800元/平方米。这一楼面价比此前区域楼面价上涨51%。

有专业人士给《每日经济新闻》记者算了一笔账。一般来说,项目的开发成本包括土地成本、建安成本、精装修成本、财务成本、营销成本(约为售价的1%)、税收成本(营业税为售价的5.56%、企业所得税为售价的5%、还有1%~2%的土地增值税,一般笼统测算为13%)、管理成本7大项。

这些常规成本,尚不算管理费和人力成本,方兴地产亦庄项目的开发成本已达到每平方米8000元到10000元。换句话说,加上拿地成本,亦庄项目的成本已高达每平方米24800元到268000元。

其实在2月底,亦庄区域楼盘就迎来了一波提价潮,多个楼盘通过取消贷款折扣、减少赠送面积等方式变相涨价。而机构的统计数据也显示,在今年的第八周,北京楼市的成交主力重新回归到五、六环之间,成交套数环比上涨,占比大幅上升,达到了全市总成交量的57.13%,而亦庄区域正好在五、六环之间。

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(责任编辑:李蒙)
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