微咖丨陈劲松：关于当前房地产最值得关注的7件事

日前，在深圳的一场业内活动上，世联董事长陈劲松干净利落脆的谈了他认为当前房地产市场最值得关注的7件事。当然，他说的7件事也是业内和购房者最关注的事情，非常值得认真的思考。

1｜慢下来的市场 

这个市场逐季逐月走慢，全国房地产销售额增长了54%。但是二季度就下来了。

深圳的成交面积在下降，1-5月份深圳新房成交面积207万平米，下降了13%。深圳1-5月成交套数是2万套，下降了18%。

2｜疯狂的“地王”

“地王”不只是在一线城市疯狂，主要二线城市疯狂，甚至三线城市一样疯狂。

如果一个慢下来的市场，一个疯狂涨的地价，这件事就不是啥好事儿。

疯狂的土地市场完全是由最有钱的人央企，保险公司背后的大资金支持，所以说这个对房地产开发商而言不是好事。

3｜性感的一线城市

一线城市除了广州郁闷一点，深圳最性感，北上深2000万以上豪宅突破了历史性占比，深圳在十年前2000万以上就没有，1000万以上大概十年前占0.5%也不到。现在全部北上深豪宅2000万以上突破1.5%，接近2%，太性感了。

都市圈，核心城市的产品豪宅化，这已经没办法了，2011年1000万以上才0.8%，现在1000万以上是10.8%。

深圳今年上半年楼市总成交额1008亿，上涨56%，太性感了。原先深圳一年1008亿，现在半年1008亿。均价深圳是4.87万/平米，上涨79%。

4｜膨胀的二线

中国城市化的主力不在一线，在二线，武汉人口大概1000来万，比深圳差不多，同样数量级，武汉一年能卖22万套，深圳6.6万套。

主要二线城市膨胀，并且还会继续，超过10万套比比皆是，安徽合肥等等。

5｜悬殊的三线

三线城市悬殊最厉害，悬殊到什么程度？廊坊、惠州增长接近100%，有的三线城市下滑80%，差距就这么远。

深圳人已经开始都市群生活了，都市群生活是中国大都市，目前几乎是深圳唯一的出路，深圳房价上涨79%，按理说这个城市无法整了，成本太高了，这个城市为什么还这样充满活力呢？

我想来想去有两个原因，第一个原因是东莞、惠州，数摆在这儿；第二个原因是城中村，使得这个城市的经济还能转得了，否则半年上涨接近80%的房价，这个城市就别转了，哪个城市出现这种情况都是噩梦。

东莞今年1-5月份卖了450万平米，比深圳多一倍以上，增长51%。东莞今年上半年1-5月份卖了4万套，深圳的2倍，增长54比，深圳是下降18%。东莞今年上半年总成交额555亿，大幅上涨102%，均价12300元/平米，上涨33%。

光一个东莞不足以说都市圈，加上惠州，情况就清楚了。惠州上半年707万平米，深圳基础是207万，惠州是707万平米，惠州今年上半年总成交面积同比增长108%，惠州7.6万套，深圳是2万套，上涨111%，惠州成交总额544亿，同比上涨149%，均价7094元/平米，上涨20%。

都市圈，深圳上车楼盘没办法弄了，深圳上车楼盘的底是300万人民币，香港是280万人民币，我们已经贵过香港了，不好解释，但是我们如果看惠州和东莞，这个事又能解释了。轨道改变城市，没有轨道，都市圈就塞死了，完全不行。

6｜焦虑的开发商

销售额100亿以内的开发商面临着生存的危机，你怎么拿地啊？销售额不太够，拿地怎么办？100亿-300亿面临着身份证的危机，他不超过300亿，发债有问题，发债额度也太高，银行给你的评级也不对。

300亿-500亿面临着管理突破、地域突破的危机，到哪儿去？到哪儿去都是“地王”。500亿-1000亿正在面临着发展的焦虑，1000亿以上的开发商就是保级和转型，反正都焦虑，开发商目前普遍焦虑。

7｜伟大的消费者

消费者知道他们要什么，话语权越来越大了，当上海南京路商铺开始关门的时候，就知道我们的消费者决定市场的时代来了。

上半场，城市化带来了地产传统的黄金时代，下半场，轨道交通建设将催生一个全新的都市圈的黄金时代，这里面的机会还是大把。从东莞和惠州1-5月份的销售量就看到哪里有城市会这么好？全球找不到，未来中心城市的新崛起会形成城市群，这是非常值得期待。

未来不是被预测出来的，是创造出来的！预测其实都没啥意思，深圳赚大钱的人都不是预测出来，都是干出来的，宝能是赚大钱的人，人家是干的，像我们搞预测的人都是赚小钱的，整个创造过程为什么这么惊心动魄同时这么有魅力呢？因为中国真是一个大国，中国是一个最有魅力的市场，而中国人是最伟大的人民，我们非常有幸能见证整个下半场，房地产依然活力无穷。

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