买三四线的房子,现在是好时机吗?

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楼主 2022-06-20 07:12:50
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转自:钱耳朵(ID:wealthear)

 

最近,楼市圈里最热的不是一线,而是曾被认为去库存重包袱的三四线楼市上涨的消息。国家统计局公布数据显示三线房价环比上涨0.4%,超过一二线涨幅。两会上代表也热议三四线楼市去库存能否持续,而投资者更关心三四线房子能不能买?

 

▌三四线房价上涨原因究竟有哪些?

 

首先,三四线的上涨最直接的诱因源自一二线限购政策的溢出效应。大城市的辐射和溢出效应是去库存再好不过的方式,通过中心城市的超预期上涨,带来辐射和溢出效应,进而改变社会对三四线楼市的预期,这远比行政化的刺激手段来得更直接。

 

随着热点城市的调控政策将逐渐显现,被抑制的资金和需求传导到三四线城市。其中,一二线城市的低端产业人口外流——返乡置业也为三四线城市增加购房需求。一线城市与三四线城市的房价形成强大反差,在一线城市积累的财富足以在家乡置业。在实地调研中,一个快餐店老板表示,在北上广开饭店算着挣得多,但除去租金成本,算下来不比回老家地级市剩钱多,过得体面,租住北京的开销要比地级市每月还贷高出两倍多。

 

其次,除了主流城市的传导外,三四线交通的便利化也提升一部分改善性需求。在漯河购房者受者表示,之前从北京回老家看父母路上的时间,不是从北京到漯河坐高铁所花费的时间,而是从漯河回镇上的时间。

 

再者,去库存政策的引导也是此轮三四线回暖的重要原因。

 

▌三四线楼市回暖是管理层最想看到的

 

从宏观层面看,2017年国家的货币政策将逐步退出宽松,热点城市楼市调控也将是易紧难松。和严控重压下的一二线不同,大部分三四线城市还在继续享受鼓励去库存的政策红利,如购房补贴、契税减免等购房优惠政策,这些都加速三四线需求加快释放。如晋江、泉州、蚌埠等都有相关政策出台。

 

:结合城镇化推进去库存,是一个重要途径、根本途径。针对三四线城市去库存的各项政策将在2017年继续执行。要提出新的办法,继续鼓励、引导农民工和农民进城。

 

在一二线城市城市限购的背景下,三四线城市对拉动土地购置和房地产开发投资产的作用被寄予厚望。目前,三四线城市楼市开发投资、库存分别占全国的60%和80%。若有600多个三四线城市的楼市回升的支撑,全国房地产市场在开工,投资销售方面的整体数据也能提供支撑。安信证券研报显示,其跟踪的以三四线城市为重点布局的龙头房企数据显示,2016年其销售的项目55%为90-140平米户型,较2015年继续提升。

 

加上,三四线楼市杠杆需求低,购房者购买的压力远不比一二线,一般不存在高杠杆的风险。所以,无论对城镇化、去库存,或抑制资产泡沫方面来说,其回升都是管理层希望看到的。

 

▌三四线的房子还能买吗?

 

我们不容忽视的一个事实是,这轮三四线的上涨首先是北上广等大城市周边的上涨,并非三四线城市的全面爆发。比如,北京周边的燕郊、廊坊,上海周边的嘉善、无锡,南京周边的泰州,深圳周边的东莞、惠州,厦门周边的漳州、泉州等等。

 

然而,三四线城市销售超预期状态是否可持续?从我们目前的观察来看,三四线城市销售虽超预期,但各城市交通区位、自然环境、产业经济以及置业人口等城市基本面的差异将导致三四线城市房地产基本面出现分化。

 

处于大都市核心圈、区域核心外延及产业核心城市的三四线城市上半年市场热度或将持续。此外,通过分析发达国家城市化经验,如美国、日本、韩国等经济体城市化第二阶段是人口往大都市圈迁移。目前来看,大城市圈周边的三四线城市的去库存效果已得到改善,这意味着三四线的房价存在升值潜力,未来可能会迎来一定幅度的上涨。

 

▌未来值得关注以下两点:

 

大城市圈一二线城市热度何时出现拐点?也就是说一二线城市的房价对三四线价格的传导往往具有一定的时滞性。从过往经验看来看,一二线城市向上拐点出现后,三线城市往往滞后改善,但是一二线房价一旦掉头向下,三线城市往往是同步加速下行。

 

三四线城市会一直享受政策红利吗?去库存已见成效,甚至有部分三线城市已现补库存压力。这时,管理层对于去库存的重视程度将出现一定程度的弱化。所以,投资者一定要提高对房地产政策的预见性。目前,对于个别已出现补库存需求的热点三线城市,房价上行压力日益显现。

 

而其他中西部的弱三线城市并没有长期上涨的理由。部分三四线楼市由于缺乏持续人口净流入和产业支撑,叠加存量二手房较多,并不具备房价大幅上涨的基础。尤其是,环境恶化,交通不便的三四线的房子更是不要轻易入手。


当然,三四线的房价是不是上涨和你自己要不要入手还不完全是一码事。对于那些在城市打拼,有返乡置业的需求,或是有改善性需求的话,我们认为三四线的房子还是值得考虑。如果单纯为了投资,那还是三思而后行。 


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