十张图，秒懂深圳楼市
现在，深圳房价跌了，还是涨了；成交减了，还是增了？
这些都不重要，因为深圳“盘子小”，一个量大点楼盘，就能引发房价“结构性波动”；因为深圳是“政策市”，全面限购限贷，局部（前海）限价，上帝的手可以操纵一切。
但是，以下十张图，就能读懂深圳楼市的内核，就不会在意这些表象的东东。
临深楼市有火了，火到什么程度？
从表象看，无非是一两千套卖光了，售楼处被砸了，等等。
看看这图，就一目了然了。
上半年，深圳成交新房23170套，惠州东莞了，则是吓人的128547套，是深圳的5.5倍；深圳你不是房价高嘛，临深的成交金额照样超你：深圳是1239.2亿，临深1310.4亿，超过71.2亿！
怎么样，这下知道临深火，并非浪得虚名吧。
各领风骚两三年。
别再以为百花的实验学位房是最牛逼的，龙华大有后来居上态势。震动龙华地产界的“深高学位之争”时间，炒高了“深高概念房”，汇龙湾一盘以9.6万的价格突破龙华天花板。
没辙，深圳庙太小，已经容不下龙华这颗宇宙中心了，已经向外太空发展了。
老牌学位房今年八个月，房价不过涨了6-10%；龙华学位房涨了31-39%，秒杀！
马书记的“马上就办”，使得深圳地铁建设、开通提高到前所未有的速度。今天铁定开通三条前，是之前N年的N倍。
11号线开通后，全市最堵的地铁站，就要重新“排排坐”了：龙华要退出江湖了。
工作日最堵的是车公庙站，2014年8月，工作日均人流量79749人次，到今年8月，这个数字变为121044人次，两年涨了51.8%，仅次于房价的涨速。
当日，节假日最堵的还是老街站。
有点扯远了，回来说房价。
11号线开通八个月来，哪里房价涨得最狠？前三强是沙井、松岗和福永。
这里，“陆家嘴”透露一个秘籍吧：投资房价涨得快的，选关外从来没有通过地铁的站点物业；投资租金涨得快的，选人流量最多的地铁盘。
一个段子，楼盘卖场中一块砖头砸下来，十个中伤了七个，这七个身价都是身价千万的。
这并不是说，这七个兜里超有钱，是因为他们的房子值千万。
8月份，福田和南山的均价是9.4万、9.2万，也就是说，这两个区域，100平方米的房子，就要1000万。
2010年到2016年上半年新房的千万豪宅占比，其实也是呈现逐年上升的趋势（图中最上端红色的百分比数字），在2012年曾经下降过一点，当时应该是受制于相关的一些政策。
今年上半年更是出现了近10%的占比，这里要感谢的是一个政策的放松。深圳以前是有非常严格的9070政策的，在去年开始，甚至在2014年四季度开始，深圳市取消了这一块，虽然说没有发文，但实际上现在开发商报项目的时候是基本没有这个要求了，所以会看到新天鹅堡这种楼盘，接近300平方米的是最小的户型，500平米的是卖得最好的，这些都大大地拉升了千万豪宅的占比。
都说上海人精明，“陆家嘴”看来，在买房方面，深圳人最精明。今年上半年，深圳人贷款买房的比例高达93.7%。银行的钱，不用白不用，深圳人把买房的杠杆用到极致。
深圳使用高杠杆买房，始于去年，很大程度上是因为房价短期内的快速上涨。那时还可以三成首付，再加上可以用首付贷、众筹，三四个月内，十多万博个几十万的盈利，不是天方夜谭。非官方数据是，去年最猛的时候，深圳的高杠杆能达到十倍。
做个小测试：你的手机微信群里，什么类型的群最多？
如果回答“买房投资群”最多的，那就要恭喜你，你已经成为深圳的主流了。
6年来，深圳二手房投资占比逐年高涨，今年上半年已经达到了29.5%的高比。
在如此高比的投资客中，出现了“变种”投资客：如买房兼有自住投资的“伪投资客”；’趁着房价高把房子卖掉，自己租房或者回老家的“屌丝投资客”。
知道深圳租金最贵的公寓在哪吗？
东海国际公寓B座70多层的一套690平方米的高档公寓，以月租40万的豪价成功出租，折算为580元/平方米。
但是，奇葩的是，同地段的公寓价格竟然卖不过住宅，这是特区特色吗？点解？
以下这些都有可能成为备选答案：
使用年限少30年、使用率低、不用房票......
但是依然挡不住，TA是当下深圳楼市售价最高的：深圳湾一号售价15万+，租金最贵的，东海国际公寓400元+。
深圳是个高租金城市，这事谁也不会否认。在连续数年温和上涨的情况下，今年上半年出现了不和谐的音符，连续5个月房租“阴跌”，这是历史上不曾有的。
为什么会出现这种现象？是不是深圳经济不行了？
当然不是，去年深圳新增人口60万，是中国一个中等城市的规模，相当于深圳一年新增了一个中等城市规模的人口。
实际上是出现供应过剩的现象。其租赁房源由以往的直接增加变为间接增加。说白了，就是包租市场的兴盛，比如说自如，还有其它的一些租赁机构，把4房变为5房、6房，直接释放出来的就是倍数的。
还有一些做长租公寓生意的公司，盘活废弃的厂房或者是宿舍，改造成长租公寓，这些房源又是数十倍的增长。
深圳今年出了三块地王，龙华这一块地王，对周边的影响很大。在这个利好的刺激下，龙华片区的涨幅高过全市的涨幅。龙华房价也叫嚣着要“奔十”。
那么，龙华5.7万的地王，来年就一定能卖到10万+了，“陆家嘴”并不知道，还是留个市场来检验吧。
不过一个真实的案例是，中粮曾经在坪山的地王，曾经出现过“面包”便宜过“面粉”的。所以说，地王就一定可以卖高价，并非铁律，这在深圳，以及内地很多城市，早已不是孤例。
从大层面上说，调控“因城施策”，说明全国市场分化了，全国一盘棋子，早已退出江湖。
就深圳而言，有不少朋友、粉丝向“陆家嘴”提问，你说深圳房价涨了，我的房子就是按照市场价也卖不出去。
因为在深圳，市场也分化了。
看下上面这张图，100个样本楼盘，价格走势已经步调不一致了。
其实最大的分化就是大家对后市判断的分化，大致分成三派：
一派是“死多头”，认为深圳房价会一直涨下去；
一派是“看平派”，认为深圳房价会在现有基础上平稳发展若干年；
一派是“看空派”，认为深圳房价已经突破既有的上涨周期极限，即将迎来下跌周期。
