2017看懂深圳楼市——兼答媒体提问

新年快乐，恭喜发财！龙马精神！开工大吉！

——先给“睿力”的读者拜年！

今天有“深圳市房地产信息网”（www.szhome.com）相熟的媒体记者朋友发来采访提纲，新年伊始，希望就“房信网”广大网友最关心的三个问题，做一个约稿解答。

以下是采访内容：

Q1-2017年，您能预判一下深圳楼市走势吗？

【答】历史总是惊人的相似，股市的手法也用在楼市，中国楼市正在重蹈股市的覆辙——前年6月份一个深度回调，狂奔了大半年的“快牛”“慢牛”。

2016年 12月162017年中国楼市发展方向，关于2017年的房地产，会议提出：“加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制”。 “平稳健康发展”几个字意味深长，，房地产发展的总体基调没有变。

 此次会议上最高决策层放话：“房子是用来住的，不是用来炒的”。这对于过往习惯于场外配资，加杠杆的住宅炒家而言等于又上了一道“紧箍咒”，加上此前22个城市被“限购限贷”，深圳“深八条”的实施——这一系列的动作和表态意味着2017年将会成为楼市“快牛”到“慢牛”的重要转折点和分水岭。

 过往炒家疯狂入市，挖掘楼市金矿的疯狂告一段落。展望 2017，政策基调已从过去的“稳增长”转变为“防风险”后，前一轮房价急涨“疯牛破栏”的地产牛市料将结束。

而“限购限贷”政策对投资型客户和改善居住客户构成了精确打击，当你好不容易赚够了钱，也看中了房子却发现自己没“房票”了——拔剑四顾心茫然。至于说2017年楼市的走势，预料全国范围内的楼市成交量料将延续2016年四季度以来的下行态势，，2017年土地成交量和商品房成交量料将同比下行。

虽然目前房价出现一定的松动，您也别高兴的太早——房地产市场未来走势还是取决于宏观经济，只要实体经济基本面没有出现根本性恶化，深圳依然保持全国最好的城市竞争力、人口持续流入，对于住房的需求持续旺盛。

即便是房价下跌了，有人等着跌下来去补仓的想法还很多，所以建议您别观望了，该出手就出手，调控期反而是市场冷静下来购房者最好的买点。

Q2-2017年，您认为开年可以买哪里？哪些区域值得买？

【答】 房价高企，目前全市均价大约5.5万/平米，传统的置业观点已经发生改变——现在不是说你想买哪里就买哪里的问题，人人都想住香蜜湖、华侨城、南山后海，可能么？？现在的问题是你的支付能力可以承受在哪里？就买哪里好了。

放眼大深圳，置业大版图，“总价至上”（你能承受的总价）成为购房者的唯一选择，因此市场上会有越来越多的跨区域购房者，你可能在福田上班，却买在光明。或者你在罗湖上班，却买在坪山，仅仅就是为了安家深圳，把根留住比什么都重要。

如果非要给建议的话：1）买你现在能买的起最好的房子——别听销售忽悠：我们这里的房子“性价比”高，性价比高的房子往往是垃圾 2）首选深圳中心区的物业、中心区有个资源配置的问题，最好的城市资源例如医院、学校、商业、写字楼都在中心区。次选地铁沿线物业——貌似老生常谈，但是身边不少人买房子就会忘记 3）退而求其次，如果财力不够购买深圳房子实在是有困难的话，买临深片区（东莞、惠州）也可，首选配套好、教育好、交通好、绝大多数都是深圳人居住的大社区，将来转手变现也容易些 4）现阶段不建议买中山楼。

Q3-商务公寓、临深住宅、海外地产趋热，产品类型越来越多，哪些适合深圳人选择？

【答】就产品类型而言：如果“住宅”和“公寓”二选一的话，当然首选住宅。就区域而言：如果“深圳”和“临深”二选一的话，当然首选深圳，——我的意思是：同等价位，哪怕你买深圳的小户型也要好过临深的大户型，次选临深片区。

至于“海外地产”水很深、各种税费算起来持有成本较高，普通人不建议碰，除非你有移民或者子女留学的需求，因为全世界房价上涨最快的城市几乎都在天朝，何必舍近而求远？？当然钱多没处花的土豪除外，土豪要对冲风险在美元走强背景之下，当然要考虑美元计价的美国房产（其他国家不算哈），环境舒适、蓝天白云、独门独户前有garden后有yard的single house，房价可能比深圳还便宜，谁不想要啊！！！