解决了这三大挑战,深圳才对得起自己的高房价

在深圳市政府最近一次会议中，明确提出了深圳“三大未来发展挑战”—— 发展空间不足、交通基础设施不够完善、优质教育医疗资源缺乏。

这是高房价之上，横亘在深圳城市发展头顶的“三座大山”，压迫着深圳人，争夺生存空间、争夺交通资源、争夺学校医院，造就了深圳楼市奇观——商品住房供不应求、轨道物业价格奇高、学位房一房难求。

要对得起高房价，深圳就要扮演好愚公，为移除“三座大山”，挖山之策从未停止……

第一座大山

发展空间不足

先来看看深圳全市市域面积：1996.85平方公里。

1979年，深圳全市的建设用地规模仅3平方公里；2008年底，已经快速增长至717.7平方公里。而在最新的规划中，至2020年，需要控制在839平方公里以内。

“十三五”规划纲要中，深圳建设用地比例控制在市域面积的50%以内，基本生态控制线范围面积不少于974平方公里，市域范围内耕地保有量不少于26.88平方公里，基本农田保护面积不低于20平方公里。

对于深圳人来说，未来5年，新增建设用地控制在43平方公里以内，相当于每年只有8.6平方公里的面积可用于建设。更要命的是，至2020年，深圳还要完成建设用地清退27平方公里

寸土寸金的深圳，建设用地弥足珍贵，城市居民居住需求与产业发展，都要与耕地、林地等展开“拉锯战”。

到2020年，工业用地占建设用地的比例，不能低于25%。可是，深圳居民的居住需求、公建配套设施的建设，同样亟需大量用地。

未来5年，深圳人住房购租需求总计180万套。按照某房企的测算，未来5年每年至少缺口住宅9万套！可是“十三五”期间，全市仅规划安排建设商品住房35万套、建筑面积3150万㎡；计划有效供应35万套保障性住房，建筑面积2100万㎡。

深圳城市发展，面临空间不足，高房价的问题由此凸显。

移不动山先填海，深圳政府今年6月出台《深圳城市基础设施建设五年行动计划(2016-2020年)》，未来4年内，再填海50平方公里。

未来5年，深圳将完成各类城市更新用地规模30平方公里，拆除重建规模12.5平方公里，通过土地整备释放用地50平方公里。其中将完成约20个城中村住宅改造项目，满足50万人住房需求。

通过拆除重建类更新预计供给建筑总面积约4600万㎡。

马书记在公开场合表示过，在交通基础设施建设和共治环境的基础上，让深莞惠人口“相互进入”，深圳轨道交通尽力往东莞、惠州修，希望借此缓解深圳土地不足带来的压力。

世联行董事长陈劲松也认为，未来东莞和惠州的白领在深圳的城市发展中的贡献会越来越大。“轨道正在改变都市圈，住在哪里不重要，东莞人惠州人都可以在深圳上班，前提是轨道交通的畅通。”

事实上，今年上半年，东莞、惠州的新房成交量，合计近13万套，远超深圳一、二手成交套数总量近4万套。这其中，深圳客功不可没。

2016上半年深莞惠三城新房住宅成交对比

图片来源：深圳链家研究院

第二座大山

交通基础设施不够完善

一体化为缓解深圳发展空间不足的问题，能够带来实质性的改变。但是包括轨道交通在内，深圳交通基础设施不完善，却还是压在深圳身上的一座大山。

轨道交通密布的区域，催生高房价；然而房价高企区域，道路拥堵又亟待解决。深圳的交通基础设施“大山”，还矗立着5座“山峰”——

港口：港口码头靠泊能力、西部港区进出港航道条件，难以适应船舶大型化发展需要，港口后方陆域用地紧张，港城矛盾突出。

机场：机场吞吐能力面临饱和，国际航线特别是洲际航线严重。

铁路：缺少与国家主要城镇群快速、直达铁路客运通道联系，与长三角、京津冀等城镇群铁路联系时间超过10小时，联系武汉、长沙方向高速铁路趋于饱和，既有铁路枢纽对全市服务覆盖不足。

公路：联系珠江西岸公路通道建设严重滞后，广深高速、深汕高速等对外通道处于饱和运行状态。

深莞惠都市区层面：跨界客运交通出行中，公路占总客运量98%，铁路仅占2%，交通出行过于依赖单一公路通道联系。

深港跨界交通：现状口岸高峰期间拥挤严重。

珠江西岸方向：跨珠江通道供应不足。

东部沿海方向：缺少联系沿线城镇节点的快速轨道交通服务，公路通道接近饱和。

轨道交通规划建设：万人拥有轨道里程仅0.17 公里，低于国内其他一线城市。

看看国内轨道交通各大城市“十三五”规划的公里数，深圳规划完成后的数值远低于北京、上海、广州。(当然与深圳土地面积小有一定关系)

公交场站：供需缺口较大，常规公交路权优先保障不足。

步行、非机动车通道：存在大量不连续、不安全问题。

原特区外尤其是东部地区高速公路、快速路等干线道路网络尚不完善，路网密度仅为 0.43 公里/平方公里，为《深圳市城市规划标准与准则》规定下限（0.7 公里/平方公里）的 61.4%。

全市次支路网建成率不足，密度为 5.18 公里/平方公里，仅为《深圳市城市规划标准与准则》规定下限（8.6公里/平方公里）的 60.2%。

原特区内外路网衔接不完善，南头关、梅林关、布吉关等原二线关地区交通拥堵形势依然严峻。

轨道站点周边“最后一公里”接驳设施有待改进；

交通无障碍设施较国际先进城市仍存较大差距；

网络约租车等“互联网+交通”服务的管理政策不完善。

高房价下的深圳，交通状况仍与世界一流城市存在较大差距，实在难以对得起这一称谓。

规划协调问题、征地拆迁难、生态保护等红线无法突破，已经成为阻碍深圳城市交通发展三大重要因素。

“十三五”期间，深圳提出了5项预期性指标、6项约束性指标，以控制综合交通发展。

“十三五”综合交通发展主要指标

更重要的是，深圳政府将在未来5年，布局209项重大交通设施项目。未来要在深圳哪里买房，高房价还要向哪里转移，就要看这209个项目了。（点击阅读原文查看：深圳未来5年，209项重大交通设施）

第三座大山

优质教育医疗资源缺乏

压在深圳身上最后一座大山，莫过于教育、医疗。这样的问题还催生了学位房难题，社区医疗难题。有的开发商，为引进名校挣破脑袋，还有的开发商，甚至直接开起了医院。

要说深圳教育、医疗究竟有多差，学位数和千人床位数两组数据最能说明。

教育：

根据深圳各区教育部门提供数据，2015年在小一公办学位缺口达42000个左右。其中，原关外的几区小一公办学位压力较大，龙岗区、宝安区缺口均上万，龙华的小一学位缺口也达到6000多。

另据深圳前教育局长郭雨蓉公开透露数据，2016年深圳小学一年级学位缺口将达3.6万人，2017年将会缺口5.2万人，2018年扩大到7.7万人。

根据预测：2020年我市义务教育学位总需求为158.46万个（公办学位110.93万个），其中：

小一学位需求21.77万个(其中公办学位15.24万个)

初一学位需求15.12万个(其中公办学位10.58万个)

医疗：

“十二五”期间，深圳常住人口千人病床数3.4张、千人医生数2.6名。而在2013年，全国千人床位数是4.3张。到2015年，接近5张。

看一组一线城市医疗资源的数据对比：

医学院校

北京4家 上海5家 广州6家 深圳1家

三甲医院

北京56家 上海39家 广州35家 深圳10家

三级医院国家临床重点专科

北京188个 上海126个 广州100个 深圳9个

深圳明显落后一大头，更可怕的是，规划至2020年，全国千人床位数达到6张；深圳，却还是4.3张。

深圳官方也承认，与国内外先进地区相比，深圳的医疗卫生资源供给总量、速度、质量方面仍有较大差距，尤其原特区外区域相对薄弱。

深圳高房价下，除了房地产，一地鸡毛的基础民生，可还好么？

教育：到2020年，高校达18所左右，在校生约20万人，职业教育全日制在校生达到12.5万人，新增中小学学位23万个左右。

高等教育：加快中山大学·深圳校区建设。完成香港中文大学（深圳）一期、深圳北理莫斯科大学新校区、深圳大学西丽校区、南方科技大学校园（二期）和哈尔滨工业大学（深圳）等高校新改扩建。推进深圳吉大昆士兰大学、深圳国际太空科技学院、深圳墨尔本生命健康工程学院、湖南大学罗切斯特设计学院（深圳）等特色学院建设。 

职业教育：规划建设深圳技术大学，完成深圳职业技术学院综合楼建设、深圳信息职业技术学院教学实训设备购置、深圳第二高级技工学校迁址改造。规划建设一所国际化特色职业学院。 

基础教育：完成深圳第八、第九、第十、第十一、第十二高级中学和深圳中学泥岗校区、南山外国语学校高中部、罗湖外国语学校高中部、龙华中学、观澜中学、翠园中学等新改扩建工程，规划建设第十三、第十四、第十五高级中学。完成115所义务教育学校新改扩建。

医疗：到2020年，新建投入使用市属三级公立医院12家，其中10家在原特区外，千人医生数达到2.8名、万人全科医生数达到3.2名。

建成中山大学附属第七医院、萨米国际医疗中心（深圳）、深圳大学附属医院、平湖医院、健宁医院、吉华医院、新华医院、市中医院光明院区、大鹏人民医院、第二儿童医院、口腔医院以及急救、血液、医学信息三中心等项目。 

加快南方医科大学深圳医院、中国医学科学院肿瘤医院深圳医院、香港大学深圳医院、市人民医院、市第二人民医院、市第三人民医院、市孙逸仙心血管医院、市眼科医院、市妇幼保健院等医院的改扩建，推进沙井片区综合医院、市医学科学研究院和质子重离子治疗中心等项目建设。 

规划建设医学临床技能模拟培训中心和市人口健康信息化工程等项目。

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