欧阳捷：人地钱错位是造成高房价的“元凶”

文|欧阳捷 

最近，很多市场人士对上半年房地产市场感到困惑和焦虑，困惑是因为市场太好了，超乎所有人的预料，，因此才有了大水漫灌不可持续和楼市泡沫之树不能长到天上去的论点。焦虑的是：未来市场究竟还能维持多久？

前天，参加21世纪报道博鳌论坛，我们作了一个“从人地钱，看住宅市场未来走势”的主题演讲，我们认为，上半年住宅市场销售火爆、房价上涨、地王频现，其背后的根本逻辑只是：人、地、钱的流向也就是供求关系，当然还有政策的刺激效力。

从人口流向来看，一线城市、强二线城市常住人口还在持续增长，4个一线城市常住人口年均净增长100万人，净增长率平均为15.8‰，26个二线城市常住人口年均净增长9.98万人，自然增长率12.7‰，均高于全国人口自然增长率的4.96‰。

市场一直认为弱二线城市、三四线城市的人口是净流出的，在房地产的黄金十年的确是这样的，但是目前三四线城市常住人口数量大多已经趋于稳定，53个三四线城市中有27个近3年是净增长的，仅有4个是净减少的，常住人口减少的城市减少率均不超过4%。而平均增长率达到7‰，略高于全国人口自然增长率。

人口仍在流出的是小城镇和农村人口，其中农村中60岁以上人口约有9746万人，16岁以下人口约 1亿人，农村基本上只剩下老人、孩子和一些妇女。

成年人去哪里了？成年人大多成了流动人口，流向了大城市，越是大城市，人口虹吸效应越强大，大城市人口增长是世界性趋势，百万人口以上的大城市和大多数国家最大城市的人口都是在增加的。因为，大城市的丰富产业更能接纳各层级人口。

人口的背后是资本的力量。5月份，我们到安徽大别山深处去做流动图书馆捐赠公益的时候，我们发现，那里的孩子长大以后再也不会回到曾经的故乡，而他们的爷爷奶奶和父母砸锅卖铁都会帮助他们留在大城市里。

而且，从2009年开始，M2连续六年增发达到12.55万亿元，2015年则达到16.39万亿元，一季度又超发了5.39万亿元，导致5月初权威人士指出大水漫灌不可持续，仍然在6月份超发了2.88万亿元，这些钱大多没去实体经济，没去股市，当然也不会去农村，自然是流向楼市、流向大城市了。

如果我们希望不断提高城市化率，就会发现人和钱的流向与土地的供应是反向背离的。

今年上半年，一二线城市商品住宅销售面积占比32%，销售额占比52%，说明大部分的钱流向了销售面积更少的一二线城市。

不仅如此，全国土地购置面积同比减少-3%，其中一线城市减少-1%，二线城市减少-16%，显示了一二线城市无地可增，但二线以下城市却在去库存的大背景下逆势增长了2%。但是，一二线城市以占全国33%的土地购置面积却花费了占全国74%的土地购置费。

这又是怎么一回事呢？

因为库存去化出现了结构性问题：上半年一线城市房价上涨猛烈，平均房价同比上涨42.1%，34个二线城市平均房价同比上涨8.5%，这也导致了一二线城市库存减少了2000万平米。

虽然63个三四线城市平均房价同比也上涨了3.4%，但三四线城市库存基本没有减少，说明库存越是不足的一二线城市去库存越多，供大于求的三四线城市虽然房价涨了，库存却是难以去化。

房价上涨，导致去库存出现了囚徒困境：房价上涨→销售面积增加→货源不足→新开工面积增长→土地储备不足→土地购置面积增加→库存增加。

这也意味着国家多年以来反复强调的“严格控制大城市边界”、“严格控制大城市人口规模”的国策与现实出现了严重相悖。就在5月30日，国家发展改革委、，其中特别强调：“用地供需矛盾特别突出地区，要严格设定城乡建设用地总量控制目标。”这也就是说，越是供不应求的城市，越是要控制建设用地增量。

有人说，，北京、上海各减少了1000、600平方公里农用地控制指标，是不是意味着大城市建设用地指标增加了？或许他们忽略了文件中的另一段话：“严格控制超大城市、特大城市用地规模，合理安排大中小城市用地，，以布局优化为主，促进串联式、组团式、卫星城式发展。京津冀、长三角、珠三角等区域逐年减少建设用地增量，推动产业结构向高端高效发展，防治“城市病”。

请注意国策的关键词：“严格控制”、“原则上不增加”、“逐年减少”。国策最重要的逻辑就是打造世界级竞争力的大城市，通过提高“亩单产”，挤出低端产业及其人口，实现产业与人口腾笼换鸟。

结果自然就是人与钱流入的大城市，土地供应反而不会增加，土地就是黄金，拥有土地就是拥有未来！特别是在资产荒的时代，超大和特大城市土地的升值会与货币的贬值遥相呼应，并紧紧跟上甚至超过货币超发的速度。在一二线城市没有土地的绝大多数房企基本上都不会再有未来！所以我们看到，这些大城市拥有土地的小企业正在随着地价的上涨坐地起价，每出现一块地王，都像房东一样反悔涨价的，甚至在深圳周边的东莞、惠州、中山等城市，小地主都会抓住这千载难逢的好机会溢价出逃，七八年之前的土地都已经暴涨了十数倍。

而大城市的地王造就楼王，在推高房价的同时又挤压了普通商品房的供应，导致普通商品房的供应减少，甚至未来低总价的普通商品房会越来越少，进而拉高普通商品房的房价，未来大城市刚需或将无房可买。

人、地、钱的严重错位还将持续！

一二线城市量稳价升，因为人、钱仍在增加，土地不会增加，因而销售面积也不会大幅增长，供不应求涛声依旧，房价继续上涨，销售额将继续增长，购买力将相对下降。

三四线城市量减价稳。虽然部分需求被驱使转向少数非热点二线城市和三线城市，使得部分二线及三线城市受益，但大多数三四线城市人、钱不会增加，市场仍然供大于求，销售难以增长。

预计全国销售面积增长5-10%，销售额增长30%，房价继续上涨10%，涨幅逐月下降，当然还是会正增长的。

但是，新开工面积已经从峰值下降，或将再次进入负增长区间，因为一二线城市土地供应不足，而三四线城市仍在去库存。土地购置也是同样，土地购置面积仍保持负增长，但土地购置金额仍会正增长，地价仍会上升。

因此，我们很可能会看到住宅投资出现负增长，。

因此，政策刺激还会再来。房地产已然是货币现象，房地产走势将越来越紧密地随着货币政策的变化而震荡或波动。而经济越不好，房地产越好，在全球直升机撒钱和负利率的大背景下，下半年M2超发趋势仍难以改变，超发20万亿元可以期待，利率下降也是大概率事件。

因此，楼市还将继续发力，继上半年销售面积和销售额双双超越历史最高峰，下半年还将再次刷新历史最高纪录。未来两三年，楼市仍将面临最好的、或许也是最后的政策机遇期，城市与房企的马太效应将进一步加剧，房企要盯紧货币资金池和自己的钱袋子，在保持稳健的同时加速奔跑，就像新城控股现在所做的事一样。